厦门，2021年7月6日——全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，举办“媒体抢听会”对2021年上半年厦门房地产市场发展情况进行回顾，并对新历史机遇下的厦门房地产市场进行预判。同时，发布了《新贵加速登“鹭”，潮品粉墨登场》厦门2021年上半年市场报告，报告显示：

　　? 高质量招商赋能全市经济发展，甲级写字楼市场活跃度持续向好;

　　? 供应及结构因素致甲级写字楼租金持续下行;

　　? 新贵企业加速登“鹭”，商办市场将迎来更新的发展机遇;

　　? 优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目，吸纳量录得2019年以来最高值;

　　? 潮流品牌粉墨登场;

　　? 住宅销量高于去年，房价整体平稳，海湾型城市新格局加速构成;

　　? 碳中和，房地产可持续发展新趋势。

　　高质量招商赋能全市经济发展，甲级写字楼市场活跃度持续向好

　　全国来看，在整体经济持续复苏的背景下，各线城市甲级写字楼市场需求普遍回温：一线城市平均租金的环比微降0.7%，深圳和广州的租金环比则已实现止跌回升;二线城市在强有力的需求支撑下，平均租金实现微涨;需求的活跃与复苏，驱动各线的绝大多数城市空置率出现下降。

　　厦门本地市场活跃度整体延续去年第3季度起的回暖趋势，伴随着“高质量招商引资赋能全市经济发展”工作的强化，今年1、2季度吸纳量均呈正数值，累计录得5.2万平方米，较2020年同期(疫情期间)高，且高于2019年同期(疫情前)。

　　图1：厦门甲级写字楼供应及吸纳量变化情况(单位：平方米)

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　供应及结构因素致租金持续下行

　　位于厦门自贸区的海上世界B座交付，为厦门甲级写字楼市场带来5.4万平方米的新增供应面积，存量增至138.9万平方米。新增供应去化受项目建设影响较大，导致片区空置率出现较大幅度攀升，加上位于两岸金融中心片区的大型租户迁址自用楼宇，全市空置率环比微增0.8个百分点至31.9%。

　　2021年上半年，厦门甲级写字楼租金环降2.4%至96.0元/平方米/月。2018年起，厦门甲级写字楼供应开始放大，降租去化成为吸引租户的最主要方式，受其影响厦门甲级写字楼租金便进入长达3年的下降通道，今年2季度租金较2018年2季度下降17.7%。此外，新兴商务区，及非核心商务区项目的入市，亦在结构上带动厦门甲级写字楼租金的下探。

　　图2：厦门甲级写字楼租金及空置率变化情况(左轴租金：元/平方米/月，右轴空置率：%)

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　2021年下半年有71.6万平方米的新增供应计划交付。中长期(2021下半年至2024年)来看，两岸金融中心、岛外商务区及两岸贸易中心供应面积分列前三，其中岛外商务区及两岸贸易中心增量最大，分别为现有存量的2.7倍，及2.4倍。

　　两岸金融中心、两岸贸易中心及岛外等租金较低区域成为主要供应来源地，受其影响，短期内，全市甲级写字楼租金仍将承压下行。

　　新贵企业加速登“鹭”，商办市场将迎来更新的发展机遇

　　TMT(电讯、传媒及科技)及专业服务等“新贵” 行业，对厦门甲级写字楼的需求持续加大。上半年两类企业租赁面积占比为40.0%及22.9%，较2020年分别扩大13个及5个百分点。各大商务区中，滨南滨北成为新贵企业的首选区域。

　　此外，岛外商务区凭借更高的招商力度及产业聚集度，更实惠的租金及各项奖励措施，成为TMT行业的第二选择。上半年，岛外商务区吸纳量占比扩大至29%，位列全市第二，仅低于滨南滨北的43%。伴随着交通配套、商业配套的完善，岛外商务区的营商环境及吸引力将得到进一步提升。传统的金融行业仍保持旺盛的需求，其地区/职能分支，更倾向于在两岸金融中心片区聚集。

　　图3：甲级写字楼入驻企业行业占比变化情况

　　注：根据各企业、各项目及其他公开渠道整理，以实际入驻为准

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　从三大行业的平均租赁面积来看，TMT行业增幅最大，较2020年全年增加33.5%。单笔租赁面积大于等于中位数的较大面积占比亦较去年扩大9个百分点，新贵企业吸纳量占比不断提升的同时，头部企业的办公需求亦伴随着业务整合不断增加。

　　专业服务及金融行业平均租赁面积略有收缩。金融机构因业务需要，原址扩租或扩迁他址，整体拉高了金融行业的租赁平均数，但更多的成交仍以800平方米以内的面积为主。

　　上半年开通的海沧隧道，及地铁3号线，极大的方便了岛内及岛外的交通，结合新经济企业近期的扩张需求及选址趋势来看，岛外商务区的崛起，也将改写现有厦门商办的“双核”格局也。戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏表示，十四五的开局之年，厦门肩负着建设“更高水平建设高素质高颜值现代化国际化城市”的发展目标，及“五中心一基地”的建设任务，在“高质量招商赋能全市经济发展”的驱动下，厦门商办市场将迎来更新的发展机会。

　　优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目，吸纳量录得2019年以来最高值

　　2季度，位于集美的世茂广场以近乎满租的姿态正式启幕，标志着断档两年之后，厦门零售市场迎来了首个新增供应项目，市场存量增至239.4万平方米。该项目亦是岛外商圈，继2017年国贸美岁天地(现集美银泰百货)开业后最新启幕的商业综合体，更是集美商圈向西拓展的标志。

　　疫情受控、节假日及旅游市场的回温带动全市消费热情持续火爆。1-5月社会消费品零售总额同比增幅为32.0%。品牌入驻、选址扩张的积极性大幅提升，购物中心吸纳量录得2019年以来的最高值，达10.7万平方米。

　　图4：厦门优质购物中心供应及吸纳量变化情况(单位：平方米)

　　资料来源：戴德梁行研究部

　　租金方面，除核心商圈项目租金维持坚挺之外，其他项目租金均有所下降。岛外新商圈项目的入市，从供应结构上带动区域乃至全市租金环比分别减少2.4%及2.6%至335.0元/平方米/月，及543.2元/平方米/月。各商圈空置率均出现不同程度的下降，全市空置率降至9.4% 。

　　2021年下半年有50.4万平方米的新增供应计划交付。其手，36.5万平方米位于非核心商圈，岛外商圈占比近7成。结合供应结构，及供应规模来看，片区，乃至全市租金水平都将承受下行压力。

　　中长期(2021下半年至2024年)来看，岛外、中山路及两岸金融中心商圈供应面积分列前三，其中岛外及中山路商圈增量最大，分别为现有存量的1.1倍，及1.8倍。作为厦门最老牌的商圈，中山路商圈已有长达5年未有新增购物中心项目入市，伴随着中山路步行街的改造升级，我们对该商圈现有的存量项目改造，及新建项目都颇为期待。

　　潮流品牌粉墨登场

　　伴随着厦门打造国际消费中心城市进程的提速，政府搭出贯穿全年的“全闽乐购·厦门全城欢动消费节”的舞台，商家利用购物券，打折，积分礼遇等多种方式进行促销，全市消费氛围空前浓厚。

　　在消费回暖及政策刺激的带动下，时尚零售、颜值经济、网红餐饮、新能源汽车持续登“鹭”。伴随着三胎政策的放开，面向婴幼儿及家庭的零售、餐饮、娱乐及体验业态，学前教育，培训(运动、美学、思维等)业态，也获得广泛关注。

　　潘育敏指出未来厦门的零售版图将面临供应潮及新城潮，而这几年兴起的新国潮，及三胎政策催生的新生潮都将继续影响厦门零售市场。同时，越来越多的品牌、项目开始利用场景营造，科技及内容来吸引客群，促进消费，对于一个更加时尚潮流的厦门零售市场，我们充满期待。

　　住宅销量高于去年，房价整体平稳，海湾型城市新格局加速构成

　　截止今年5月，厦门一手住宅成交量约为179.7万平方米，为去年同期的近3倍，二手房也约为去年同期的近2倍达193.8万平方米。新批准预售量较去年年末略有下降，达130.0万平方米。

　　今年5月13日及6月10日，分别举办两次集中商住用地出让，累计成交16宗商住用地，覆盖全市六区，总出让成交金额高达534.1亿元。其中首次集中出让整体溢价率达29%，第二次达25%。

　　相较于首次集中出让，厦门第二批集中出让呈现体量扩容，聚焦新城的特点 。众多优质地块吸引了不少资金实力雄厚的央企、百强房企。厦门房地产市场行情势头向好，为开发企业补仓扩容重铸信心。

　　潘育敏指出厦门土地出让限制条件更多、规则更复杂、监管更严苛，岛内宗地尽数采用“限房价、限地价、竞配建”的方式进行拍卖，近岛及新城片区亦采用“限地价、竞配建”的方式，都是对房企的调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资能力等的全方位考验。

　　岛外新城，特别是马銮湾，环东海域(延伸至新会展体育新城片区)，在产业(体育会展产业、新经济产业)、基建(海沧隧道通车)及配套(地铁三号线开通)升级的加持下，获得了极高的关注。五缘湾，海沧湾，杏林湾的建成与升级，环东海域及马銮湾的高速发展，共同构成了厦门“中心放射，环湾发展” 的海湾型新格局。

　　碳中和，房地产可持续发展新趋势

　　随着经济不断增长，建筑环境的能源使用也相应提高，为了减少中国建筑的能源使用量和碳排放量，实现碳中和将非常重要。中国的“十四五”规划将立足于过去所实施的环境可持续发展举措，同时采取相应的气候和空气污染控制加强措施，走出一条更健康、更清洁之路，力求在2060年实现碳中和目标。

　　戴德梁行高级董事、大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、可持续发展服务平台联席主管黄衍维表示：“中国商业地产的投资者、开发商和业主渐渐意识到，健康、安全、幸福感和环境可持续性对建筑的重要性。各类政府机构对环境可持续发展的进一步推动，以及ESG和环境可持续性驱动的投资资本，例如绿色融资资本，也引起了人们的极大关注。” 鉴于近期“绿色”发展热度不减，中国商业地产投资者、开发商和业主在做开发和运营决策时，将更多考虑此类驱动因素。