厦门，2021年1月13日 —— 今日，国际房地产顾问公司戴德梁行(纽约证券交易所股票代码：CWK)举办“戴家直播间”对2020年全年厦门房地产市场发展情况进行回顾，结合厦门“两高两化”建设提速，及“岛内大提升，岛外大发展”进程提速，对新历史机遇下的厦门房地产市场进行预判。同时，发布了《需求回暖市场好，厦门发展迎新机》2020年厦门全年市场报告显示：

　　招商落地带动甲级写字楼需求回暖;

　　供应结构致租金再次下行，空置率持续下降;

　　零售市场逐渐回暖，四季度购物中心吸纳量由负转正;

　　住宅销量略高于去年，房价整体平稳;

　　新形势，新格局，新征程。

　　招商落地带动甲级写字楼需求回暖

　　2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，2019 年年末原本逐渐向好的厦门甲级写字楼市场受到挑战，市场活力严重受挫，具体表现为：新增供应延期交付，吸纳量录得负值。

　　下半年，位于两岸金融中心片区的宝龙国际中心及海西金谷广场 T1 先后入市，为市场提供近 6.9 万平方米的优质甲级办公空间，全市甲级写字楼存量增加至近 133.5 万平方米。年内仅两个项目顺利交付投用，供应面积仅约为 2019 年年底预估值的 7.4%，第三个三年周期的第二轮供应浪潮受疫情影响并未到来。

　　伴随着疫情影响的逐渐受控，及政府“大招商，招大商”工作的相继落地，本地甲级写字楼需求逐渐回暖——第三季度吸纳量录得单季度最高值的近 8 万平方米，而全年近 14 万平方米的吸纳量，亦刷新 2013 以来的历史高值。

　　整体看来，2020 年厦门甲级写字楼延续平稳下探的趋势，年末平均租金再次刷新低值达 100.2 元/平方米/月，环比下降 1.8%，同比下降 4.6%。三季度后，全市甲级写字楼空置率持续下降，年末录得 33.0%，在供应扩大的背景下，空置率逐渐回归 2019 年水平。

　　供应结构致租金再次下行，空置率持续下降

　　尽管全年租金整体呈“平稳下探“的趋势，但季度间亦有亮点。三季度，全市租金在市场回暖的驱动下，出现自 2018 年以来的首次短暂回调——环比微增 0.6%至 102.1 元/平方米/月。

　　受结构因素，及年末“降租去化”双重影响，四季度厦门甲级写字楼租金再次近入下降通道，租金环比下降 1.8%至年末的 100.2 元/平方米/月。

　　空置率方面，三季度后，市场回暖，空置率持续下降。金融，及以 TMT、专业服务为代表的新经济企业对甲级写字楼的需求保持旺盛。

　　分区来看，除两岸贸易中心片区租金维持相对稳定之外，其他各商务区租金均呈下降

　　趋势：年末滨南滨北降幅最大，环比降幅达 3.7%，但目前，滨南滨北仍是厦门最贵的商务区，平均租金约为 113.7 元/平方米/月;两岸金融中心片区租金受供应影响，亦出现 1.8%的环比下降。

　　空置率方面，除两岸贸易中心之外的其他各片区空置率均有不同程度的下降。

　　两岸金融中心片区存量增加的同时，四季度空置率较上季度下降 2.5 个百分点至29.4%。东部两岸金融中心片区已经成为厦门商办双核格局里最重要的角色。仅今年四季度，两岸金融中心片区吸纳的甲级写字楼办公面积，便占当季度全市甲级写字楼吸纳量的 80%，全年来看亦占 59%的绝对比值，领先排名第二的滨南滨北多达 40 个百分点。

　　岛外商务区异军突起，三季度较 2 季度减少 15.2 个百分点，年末进一步减少 2.6 个百分点至 74.0%。产业助力，特别是新经济产业内的互联网产业、影视制造产业等的聚集，对岛外商务区成型及完善的作用亦日益明显。

　　戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏女士认为尽管短暂，但三季度的租金回调足以表明厦门甲级写字楼租金具有增长动能。但结合历史租金走势来看，厦门甲级写字楼租金受结构性因素，及降租去化因素的影响仍较大。伴随着岛内大提升，岛外大发展工作的进一步提速，厦门商办市场将迎来更好的发展机遇。

　　零售市场逐渐回暖，四季度购物中心吸纳量由负转正

　　新冠肺炎疫情对购物中心的影响，持续到了第四季度才逐渐弱化。新增供应大面积延期交付，厦门已有两年未有新增购物中心项目启幕，优质购物中心存量保持 229.4 万平方米不变，全年吸纳量录得-57,563.5 平方米的历史低值。

　　吸纳量在二季度出现大幅度下降，疫情对品牌租户的影响开始大面积显现，受其影响，大部分购物中心适时启动改造升级。

　　伴随着疫情影响逐渐受控，大部分业态重新复业，三季度开始，在各类节假日，周年庆，购物节，及品牌活动的带动下，各购物中心人气及营业额逐渐恢复，品牌入驻活力逐步提升，四季度购物中心吸纳量由负转正达 5,445.0 平方米。

　　3零售市场租金及空置率，受新冠疫情影响在二季度开始出现波动，年底租金环比微升0.7%至 557.1 元/平方米/月，空置率环比减少 0.2 个百分点至 10.2%。

　　疫情对零售市场的影响始于营业时间缩短，客流量减少，并逐渐影响品牌经营，一二季度之交，空置率伴随着品牌退出，商户结业出现上升，二季度末空置率环比增加 2.5个百分点至 10.2%的水平，并维持至年末。

　　分区来看，核心商圈租金领涨，非核心商圈普遍降租去化。空置率在二季度出现大幅增加，年末逐渐回落。

　　住宅销量略高于去年，房价整体平稳

　　2020 年，一手住宅成交 234.8 万平方米，同比增加 37.0%;二手住宅成交 332.2 万平方米，同比减少 5.9%。

　　从供应上看，受疫情影响，叠加季节因素，一季度新房供应严重萎缩，仅为上季度20%，去年同期 80%。但伴随着疫情受控，及新看房形式，售房形式的诞生及推广，二季度开始，新批预售量暴增至 136.9 万平方米，为 2016 年以来，单季度供应量的最高值，2020 年全年新批商品住宅预售面积约为 339.2 万平方米，供应量高于销售量。

　　房价方面延续了此前的平稳趋势，疫情期间亦没有出现巨幅波动。二手指数伴随着成交恢复，出现小幅增长。结合戴德梁行优质二手房指数来看，二手住宅售价亦呈现平稳运行，租金方面略有增长。

　　新形势，新格局，新征程——2021 厦门发展新气象

　　伴随着厦门两高两化建设的深入发展，“岛内大提升，岛外大发展”进程的高速推进，“大招商，招大商”工作的持续落地，未来厦门的商办市场将迎来更多且更好的发展机会，具体表现在租金可能在需求回暖的助力下回归上升通道，空置率有望进一步下降。同时，站在更高起点的新片区将为企业的入驻提供更好的条件。

　　戴德梁行福建区域策略发展顾问部助理董事洪小男女士指出，无论是岛内的滨北超级总部片区，五通高端商务片区，东部旧村改造，或是岛外的新机场片区，新体育及会展片区，“三谷”片区，及环东海域，马銮湾新城等，都需要提前规划好片区与产业的关联性，功能与终端人群的协调性，产品与用户的适用性。

　　《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》签署、金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地落地厦门，一系列国家层面战略合作将进一步助力厦门深化对外开放，走向国际舞台。站在十四五的开局之年，面向实现“五中心一基地”——即国际航运中心、国际贸易中心、国际旅游会展中心、区域创新中心、区域金融中心和金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地——的发展目标。潘育敏女士认为厦门机遇与挑战并存，对此我们充满信心，亦将助力这一目标的实现。