[专访]宏隆升副总刘庆平:08年厦门楼市七大变化

    几方博弈，几多变数，进入2008的楼市，拐点论、观望说纷呈沓来；渐趋理性，近期市场回暖迹象初显.....历经半年之久的新政调控洗礼，给予厦门楼市怎样的洗新革面，购房生力军和产品需求有何新变化？岛内外各大区域又将谁主沉浮？产品营销策略需何创新？未来市场走向该作何判断？本网特别邀请厦门宏隆升房地产代理公司副总刘庆平，为您一一细数2008厦门楼市七大变化。

厦门宏隆升房地产代理公司副总刘庆平接受本网采访

一、购房主流---自住是主流

对于今后购房生力军将如何组成？刘总认为，将由原来的改善性需求、投资性需求、投机性需求转变为自住需求为主，大概占市场的80%，投资性的逐渐退市，比例大约20%。但是随着后一段时间的发展，房地产市场价格逐渐的稳定，在负利率的压力下，长期投资型的客户会逐渐进入市场。

二、区域选择—思明区是首选，集美迅速崛起

岛内外各大区域又将谁主沉浮？成熟的城市建设，良好的人文环境决定了岛内置业仍是市场的首选，尤其是凭借着不可替代的，稀缺的教育、景观、休闲、人文环境、各种城市配套设施等资源的思明禾祥西等片区仍将是市场的主流，而东部五缘湾片区凭借着优良的环境和良好的增值前景，吸引了改善性和投资性需求的市场。

岛外市场来分析的话，集美将迅速成为首选。天生的人文教育环境，及近年来政府加大各种基础设施建设的力度，例如，新火车站、集美大桥的建设。而相对于岛内的低价位，无疑也将吸引一大批首次置业者的眷顾。

三、产品选择—哑铃状的需求格局

随着自住市场成为主流，客户将越来越关心自己的实际需求，购房市场更加关注社区配套设施，对社区环境的要求更加精细化，会所配套将是今后每个项目必备的设施。总的来说，产品要往小户型，大配套的方向发展，仅依靠城市的配套是远远不够的。2008年，开发商将由先前的只关注户内，转变为关注社区，再发展到关注整个街区；同时，通过增加延伸功能，来弥补室内空间的不足，以满足这个时期人们居住需求的转变。

在格局组成上，依据刘总观点，将出现哑铃状的市场需求，就是能够满足购房者基本需求的两房和小三房，以及能够满足客户改善性需求具有别墅功能的产品将受到市场的追捧；特别是，在岛内尤为稀缺的200平方左右的类似别墅型产品，可以满足购房者的基本居住需求，又可以满足客户的休闲、景观、娱乐以及家庭互动等多重的需求。像这种200平方的类别墅，具有多重功能的产品将越来越能够体现出价值，因国家的70/90规定和别墅的禁止开发，使得产品稀缺。而购房者的居住升级需求是一个长期发展趋势，对一个地区而言，高收入人群是相对稳定的和逐渐壮大的，且这类人群几乎可以不依赖房贷，对政策有一定的免疫力，这样也就将产生供小于求的局面。

四、精装修房成为趋势

今后的市场主流是自住型，这就决定了购房者更为关注房子的实用性，一交房就可以入住是很具吸引力的。不像原先以投资为主导的市场，购房者对房子的实用性关注程度相对弱化。从产品上来说，带精装修的房子的性价比可以做到更高，开发商统一装修可以很好控制成本，且装修可以纳入贷款范围，这些，无疑都给客户带来了实惠。

五、品牌建设成为市场主流

2008年，客户将越来越关注房地产品牌，品牌带来的价值越来越凸显。像万科是全国一流房地产品牌，它是公司品牌带动项目品牌，建立了至少13万的内部铁杆购房群。每个公司都要有适合自己的品牌建设之路，不能够盲目照搬。现在，厦门国有房地产公司在品牌建设上已经先走一步了，目前都在运作品牌升级的建设，使自己的品牌更加贴近市场，像建发，它现在提出“每一个人都有一个钻石人生”的口号，这说明他们将原来只关注少数的高端的钻石阶层，扩大到所有的购房阶层，这样，就更加贴进市场；一些尚未建立起品牌的房地产公司，也逐渐关注品牌的创立。但总的说，无论国有房地产还是民营的房地产公司的品牌都属于区域性的品牌，在品牌建设的道路上还任重道远。

六、企业资本化是今后的发展方向

目前，大多数的开发商调整了市场预期，对仅仅依靠银行、销售来保证资金流的想法发生了改变；一些集团公司都在追求上市，包括海外上市以及引进海外财团；都在追求新的融资渠道；大家都清醒认识袄，现在的市场是现金为王的市场。

七、营销变化—市场细分 精准策划

在营销手法上，也起了一定的变化，将更关注市场的细分，做到精准营销；对客户的实际需求，生活理念的追求做到有针对性的策划，由原来的团队炒作，转移到更加关注客户的内心需求。

2008年3月12日（XMHOUSE 陈芹珠）