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2005厦门楼市十大看点 
【导读】
楼市变化风起云涌
市  民:等一回头就涨了1000多
专家剖析  鞭达入里
王玉灵:“中介市场存在很多不正常现象”
        张文彪:“中山路要凤凰涅磐”
李亚明:“厦门的豪宅还是比较稀缺了。”
江  澎:“精装房我持悲观”      
2005厦门楼市十大看点!
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【口播】
房价的上涨、土地的紧俏、需求的旺盛、岛外的火爆,2004年,对厦门楼市来说可算得上是风风火火;面对04年政策调整和市场需求的变化,2005,厦门楼市的走势又是如何?从今天开始,《城市搜房》将带你一起展望2005年,厦门楼市的焦点、热点话题。首先,我们先来看老百姓最关心的房价。
房价:还是让你心跳不已(1)
【配音】
在谈房价之前,让我们先看一下记者在厦门SM 城市广场对十个市民所作的随机抽样调查,调查显示,在十个被访对象中,认为厦门房价过高了占到8成,而市民能接受的价位基本上是在3000至4000之间。
【采访同期声】
女士:这两年房价涨得太快了,偏高点。
男青年:房价偏高,市区在4000左右。
男中年:涨得太快了,去年初想买房子,等回头来一年就涨了1000多块。
【配音】
这房价还真像市民所说那样,一回个神就涨了1000多块,2005年的开春第一个月,厦门房价就猛涨了355元,创下了商品房住宅每平米4713元的历史新高,比去年1月份房价上涨了近1000多元。
【采访同期声】东方高尔夫国际集团李亚明博士
从提价的比例真让人吃惊的事,一个月就提了355元,大概是10%。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司江澎总经理
厦门房价一月份涨幅300多,满大的涨幅。
【配音】
从第一个月厦门楼市的表现,似乎房价涨得让业界有点吃惊。那么是什么促使厦门房价涌来新春的第一波呢?是房源供应紧张,还是购房需求旺盛?是开发成本推动,还是政府政策左右呢?   
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司总经理江澎
如阳光国贸的连夜抢购,这也反映房价的上涨趋势。
【采访同期声】东方高尔夫国际集团 李亚明 博士
这也反映一些问题,厦门本身的购买力超出大家的想象。
【采访同期声】中国注册土地评估师  朱伍松
土地供应减少相应商品房推出来受影响,及老百姓追涨心理。
【配音】
厦门房价从去年1月份的每平米3779元涨到今年1月份的4713元,涨幅将近1000元,涨幅高达30%,而2004年的厦门商品房销售量仅比2003年增幅了9%,从这两个数字的对比,让我们置疑目前厦门的房价是否太高?城市年轮的张文彪博士认为这是一个“回归性的增涨”。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪博士
我认为这是一种回归性的增涨,说明厦门目前的房价格卖底了。
【配音】
张文彪博士认为目前厦门的房价是个合理的价位,因为,这几年厦门房地产的开发品质也跟上来,正所谓的“一分价钱一分货”。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪博士
这是一个合理的价位。
【配音】
那么,从今年1月份厦门房价猛涨的态势看,是否意味着今年楼市将继续走高?岛内外涨幅又有多大呢?想回答这个问题,我们还得从它的根源土地说起。在刚刚结束的厦门“两会”上,厦门市国土局明确表示今年将适当加大商品房土地的供应量,有去年的174万平米新增加到今年的250万平米,其中本岛大概有80万平米,其余都在岛外,主要集中在集美、杏林、同安一带。从地价决定房价的规律来看,大量土地的投入将冲击市场,抑制房价的上涨。
【采访同期声】中国注册土地评估师 朱伍松
房价将得到平抑,上涨不会很快。
【配音】
然而,张文彪博士却不这么认为。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪博士
我是觉得对市场冲击不是太大,四个理由。
【配音】
由此可见,不管是土地投放量的增加,还是房价的虚涨现象,2005年的厦门房价仍然将持续走高,但是幅度不会太大。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
从整体来看,今年厦门房价持稳步上升趋势,估计在10-15%之间。
【口播】
业内预计,厦门的房价仍然有上涨的空间,对投资者来说,这可是个好消息;但对首次置业的人来说,应该结合自己的实际情况,理性地作出购房选择,千万不能误入炒作风中。好,今天的《厦门楼市看点》就到这里,明天我们一起去看看厦门二手房的情况。

二手房:量增价涨 中介:优胜劣汰(2)
【口播】
买房卖房,请到《城市搜房》。大家好,我是紫卿。上一期节目里,我们给大家剖析了2005厦门楼市的焦点话题房价,本期节目我们将跟大家一起聊一聊2005厦门楼市的另外三个新看点,那就是逐渐上“火”的二手房市场,和不断创新的“大户型”,以及不折不挠的中山路改造问题。
【口播】
回首2004年的厦门二手房市场,可以用“一波三折”这个词来形容它,从去年年初的快速增长,到中间遭遇政府的宏观调控,以及媒体关于楼市泡沫的夹击,从买卖双方的浮躁心态到心平气和的理性选择,厦门二手房市场仍在波折中前行,二手房的交易量和成交价也在节节攀升。那么,2005厦门二手房市场又将呈现哪些新的亮点呢?
【配音】
从去年厦门二手房的市场发展趋势看,二手房成交比例在不断上升,去年成交量达到184万平米,市场均价也将近3000元。而随着厦门岛内150平米政策的明朗化,使得大部分中低收入家庭将被挡在总价过高的一手房之外,许多人不得不把目光转向二手房市场,特别对于首次置业者来说。
【采访同期声】厦门市中原联合地产代理有限公司 总经理 王玉灵
厦门一手房市场的整体趋势,那么在二手房将有所体现,体现在去年政府向大户型发展,这种政策的推出,使一手房门槛提高,这个门槛的提高会把需求转向二手房市场,需求量上升。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
随着一手房的涨价,绝大多数人的收入跟不上房价的涨幅,不得不转向二手房市场。
【配音】
同时,随着海湾型城市战略的实施,海沧、集美、同安等岛外房产的居住、投资价值日益显现,与岛内市场的联动效应也将越趋明显,正在成为二手房的潜在市场,2005年也将是岛外二手房市场的起步年。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
岛外二手房也将比较活跃,岛外二手房的存量比较少,倒是推动岛外一手房市场开发建设和销售。
【采访同期声】厦门市中原联合地产代理有限公司 总经理 王玉灵
整个大厦门的特点,05年有所表现,岛外的交易量会比岛内上升得更快,上升明显……
【配音】
而岛内房产开发资源的日渐稀缺,以及目前新房、次新房在上市房源中的比例逐步提高,也使2005年厦门二手房市场仍将保持旺盛的增长势头。
【采访同期声】厦门市中原联合地产代理有限公司 总经理 王玉灵
2005的展望,市场交易持续活跃,交易价平稳上升,不会改变它的趋势。
【配音】
在二手房市场如火如荼地发展同时,中介市场也在逐步地走向规范化,特别是商务部《商业特许经营管理办法》新规的颁布,使房产中介加盟的门槛抬高,这也加快了厦门中介市场的优胜劣汰。
【采访同期声】厦门市中原联合地产代理有限公司 总经理 王玉灵
品牌运营商可以快速高效低成本的扩张,那么这种运作方式,导致市场品牌效应,也加剧了优胜劣汰,那么特许经营它进行区域布点,黑中介将被淘汰。
【配音】
随着房地产中介行业服务水平的提升,以及二手房在住房交易中比重的增加,一度困扰购房者的金融、保险、评估等领域的配套服务也将日趋完善,二手房的交易品质将进一步提升。
大户型:百家齐放(3)
【口播】
说起政府的宏观调控,最为明显的是厦门市政府关于岛内停止审批150平米以下户型的决策,当人们还在探讨争论的时候,市场已在悄然地发生变化,那就是“大户型”的大量涌现,并朝着“百家齐放”的趋势发展。
【配音】
提起“大户型”,我们都知道少则大几十万大则几百万,高价位也决定它基本上都是以居家型为主。随着岛内不允许建150平米以下房子的政策限制,2005年厦门楼市将涌现大量的大户型,市场竞争将更加激烈,开发商业也面临着更多的考验。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
开发商不在简单的大户型,它会想出各种措施,会在户型创新上逼迫开发商找市场的差异化。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
大户型创新,开发商寻求生存,必须在产品的开发、创新,包括你的营销模式,你的居住环境、景观以及智能化配套、科技含量、物业服务小功夫,有差异化的竞争,不然同质化最终只能打价格战。
【配音】
“物竞天择,适者生存”,未来厦门大户型的开发也将演绎着不同的变化,这也有利于房地产市场的健康发展。
同期声:厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎“从厦门市场推广来看,将有百花齐放的大户型,会有很多很多我们以前没见过了。”
中山路:爱你不容易(4)
【口播】
看完大户型的发展趋势,我们再来看看颇受市民关注的中山路改造问题。有人曾用“不到中山路,枉费鹭岛行”这句话来形容中山路在厦门中的地位,但自从中山路正式被改造为“半步行街”后,人们对中山路的改造更是褒贬不一,2005的中山路又将走向何方呢?
目前中山路改造采用了半步行街形式,一是采取分段式改造,二是重新引入自行车道,三是采用半幅停车的设置,那么民众对此又是如何评价呢?从XMHOUSE的500份调查显示,71%的民众认为改造中的中山路步行街还有许多地方不尽人意,需要改善。而对于改造方式, 66%的民众认为“全步行街”是最适合中山路的改造方案,而支持“半步行街形式”仅有16%。
【采访同期声】厦门德润行商业地产管理有限公司 副总经理 李若青
中山路半步行街是个有意的尝试,但中山路步行街的前提是周围交通的打通。
【配音】
李若青认为交通难是目前困扰中山路改造的最头疼问题,只有使中山路与周边的道路形成环流,才能逐渐解决停车难问题。同时,随着中华片区拆迁改造,以后将有大量的商业物业投入使用,这也能与中山路商业形成对流和互动。但业界人士也有不同的观点。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪博士
中山路改造是历史的必然,中山路要凤凰涅磐,要大手笔,要重新规划,不是改造,是重建的概念,留下一小部分记忆就行了。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
中山路要走精品、高档、品牌路线,差异化那种,包括旅游休闲购物的配套。
【口播】
看来,真是“仁者见仁、智者见智”,不过,不管现在中山路半步行街形式的过渡,还是将来全步行街的发展,都是需要按市场方向走,我们也希望中山路能像上海的南京路和北京的王府井那样,成为厦门的骄傲。下次我们的节目将继续为您介绍厦门岛外地产的发展前景。
岛外地产:大盘化与城市化(5)
【口播】
在厦门“两会”上,厦门市国土局局向媒体透露,今年厦门将新增250万平米的商品房土地供应量,其中岛外将达到170万平米。对这个消息业内分析,厦门岛外地产将迎来第二春,今天的厦门楼市看点,我们就为您分析岛外地产的走向。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
将来岛外的这种郊区阳光住宅,是密度低、环境好、配套完善,更是人居环境社区,未来生活环境不会比岛内差,甚至比岛内好。
【配音】
作为集美第一大盘大学湾的开发商朱伍松,对未来岛外的人居环境进行了大胆了描绘。其实此番话并不是空穴来风,从海沧未来海岸的超百万平米 的滨海休闲社区,到集美大学湾的18万平米人文景观社区,再到同安芸溪居住公园的公园地产,他们已经为岛外地产开发树立了典范,也让我们对住在岛外有了更高的憧憬。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
岛外地产总体趋向大盘化,比如,集美未来推动的都是10万平米以上的地块,开发量大。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪 博士
岛外地产05年开发形势非常好,海沧、集美、同安、翔安形成一个“梯度”发展,海沧进一步优化更新,集美优化和放量,同安扩大规模,翔安会起步,刚好有个梯度的发展特点。
【配音】
不过,目前岛外还存在着基础设施薄弱、商业配套跟不上等问题,特别是“两桥”的收费,也影响了整个岛外地产的发展。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
还是觉得两桥的收费是老百姓心理的疙瘩,政府如果加强海湾型城市建设,是否对两桥收费有比较大的力度改革,解除老百姓岛外购房上心理的疙瘩。
【配音】
朱伍松认为“两桥”收费,已经成为横亘在老百姓岛外购房挥之不去的阴影,他建议是否能给岛外购房者降低或者取消私家车的收费标准,给公交车更多的优惠政策。岛外地产开发除了基础设施薄弱外,开发商将来拿地开发的压力也在增大。
【采访同期声】东方高尔夫国际集团 李亚明 博士
开发商面临压力增大,要消除这种压力完成楼盘的销售,必须从产品的质量下功夫,也注定岛外地产未来整体的质量将地到很大的提高。
【配音】
对于2005岛外地产发展的前景,除了关注楼盘的大盘化和品质化之外,城市年轮的张文彪博士更关注岛外地产的城市化进程。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 张文彪 博士
岛外的城市化,是我个人比较顾虑的现象,决策者和业界都紧盯着项目开发建设,而岛外地产的整体启动,可以对岛外地产城市化建设,对整体城市进行设计和高级的统筹安排的时候。
【配音】
看来,我们在关注岛外地产的开发进程时,不能局限于某个局部的开发,还应该站在整个城市未来的布局去考虑。
城市联盟:在“软件”上下功夫(6)
【口播】
“站得越高,看得越远”,厦门岛外地产的开发,着眼的不仅是大厦门海湾型城市发展战略,它更关系到厦漳泉三个区域的整体发展。2005年,厦漳泉城市联盟又会呈现哪些趋势呢?
【配音】
据记者从厦门市“两会”了解到,05年将推进厦漳泉三城间的经济协作,准备动工建设三泉高速厦门连接线,厦门港的组合与开发,做好福厦铁路的开工以及厦漳跨海大桥、龙厦、深厦铁路的前期工作。同时,今年也要开工建设东通道,推动翔安新区开发建设,展开海湾型城市东翼。
【采访同期声】厦门市大学资产评估有限公司 常务副总经理 林建漳
城市联盟处于起步阶段,一方面需要政府联席的推动,同时又要有实力企业积极参与,再来金融的配套服务,这样才能形成共同经营城市,才有的发展。
【配音】
厦漳泉城市联盟在基础设施建设上加强合作,将有利于推动三城房地产业的对接,如海沧地产联动漳州龙池,同安、翔安地产吸引泉州投资客。但是,旺荣地产总经理朱伍松认为,城市联盟在硬件上还不足于全面拉动三城房地产业的发展,而三城间“软件”上的各自为政更有待于打破。
【采访同期声】厦门旺荣房地产开发有限公司 总经理 朱伍松
在软件上的加强可能面临很大问题,中国固有户籍制度政策,对房地产业影响很大……实际带来资源没办法共享。
【配音】
看来如何解决三城间的“软件”共享,突破三城间的行政划分,实现三城间房地产业的融合和资源共享,将对厦漳泉城市联盟又一个挑战。
【口播】
其实,不管是厦漳泉城市联盟对房地产的拉动也好,还是厦门岛外地产嫁接漳泉地产也好,拥有一个美好的人居环境,住上一套好的房子,过上一种舒坦的日子,都是厦漳泉区域老百姓的心愿。
钟宅湾:城市价值决定地产价值(7)
【导读】
楼市变化风起云涌
专家剖析鞭挞入里
《城市搜房》,为你搜索2005厦门楼市十大看点!
【口播】
别墅、豪宅与精装房,虽然价格昂贵,但是却是房产市场中引领潮流的高端产品,今天的2005厦门楼市十大看点我们就来关注这些楼市“高档品”,以及厦门本岛内唯一没有开发的处女地钟宅湾,今后如何开发成这些高档产品的集聚点。
【口播】
如果我要问你:目前在厦门哪个区域将是豪宅、别墅的集聚点?同时又是未来厦门城市发展的标志?也许你会说环岛路、员当湖畔,但是我今天要告诉你的是厦门本岛惟一未被开发的处女地钟宅湾,理由是什么呢?让我们来看看下面的报道。
【配音】
提起钟宅湾对于大部分厦门人来说,或许既陌生又很熟悉,陌生是因为她是一块未被开发的“处女地”,熟悉是因为她就位于厦门本岛的东北部,一块天生拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林等七资源的风水宝地。这块占地面积约为11平方公里的宝地,总体被定位为以休闲和商务服务为主导,以休闲和生命经济为特色,集休闲度假、健康养生、贸易金融、商业娱乐、旅游运动、生活居住为一体的生态复合型服务城区。
【采访同期声】东方高尔夫国际集团 李亚明 博士
她要走的路线是高档的路线,她可能成为厦门岛内地产发发展的制高点,同时,不仅是价格的制高点,也是质量的制高点。钟宅湾开发最关键问题,对她开发容量和开发力度的控制。
【配音】
据悉,未来钟宅湾的整体规划容积率只有0.5,并规划为具有国际先进水平的“超级商务中央公园”。她也将成为厦门海湾型城市战略实施过程中,包括马銮湾、杏林湾 等“三湾”建设的“先行者”。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 博士 张文彪
钟宅湾的前景非常好,厦门岛内有适当的土地前景都非常好,但是钟宅湾她的高度、定位、规划理念还不够,她据于现在厦门,前瞻到3至5年后的厦门,规划定位于高档商务生态社区……并没有突出厦门城市的亮点。
【配音】
张文彪博士认为,钟宅湾必须站在未来五十年一百年后整个厦门城市发展来规划来定位,就像我们现在回过头去看鼓浪屿上那些中西合璧的建筑一样,能给城市的发展历史留下美好的记忆。
【采访同期声】厦门城市年轮策划代理有限公司 博士 张文彪
钟宅湾必须符合厦门城市的定位,她100年后……我们今天讲鼓浪屿他的价值就体现出来,那么100年后我们再来看钟宅湾,她是厦门乃至海峡西岸的什么地方呢?
【口播】
其实对于钟宅湾来说,不管是目前的定位,还是要有历史记忆的定位,作为厦门本岛唯一一块未被开发的“处女地”,我们更希望政府和开发商能把她保护好、开发好,让更多的老百姓能住上好房子。 而钟宅湾也将成为未来厦门别墅、豪宅的集聚地,那么,对于别墅、豪宅这些市场稀缺品,走过了2004的火爆,2005的厦门楼市的别墅、豪宅又有什么新的气象呢?
豪宅:有价无质(8)
【采访同期声】东方高尔夫国际集团 李亚明 博士
从价格看厦门已经有的豪宅,从质量上看厦门的豪宅还是比较稀缺了。
【配音】
这是多年来,一直从事高档住宅开发的东方高尔夫国际集团李亚明博士对厦门豪宅的评价。咋一听你可能还不服气,不过据专家介绍,豪宅就是社会上绝少数人通过市场方式拥有稀缺的优质资源。而这稀缺优质资源包含三个部分:一个是有稀缺的自然环境;二个是有稀缺的人文环境;三是有高品质的产品,只有三者完美无缺地融为一体,才是真正的“豪宅”。目前拥有这些稀缺的优质资源在厦门还真的越来越少。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
目前从开发情况看,拥有独特的景观资源,具备豪宅开发的条件的用地越来越少了,从城市规划,这个量也越来越少。”
【口播】
别墅具有稀缺的自然资源,有山有水,有天有地,并且处于风景优美、空气清新的郊外,可是十分符合豪宅的标准。不过,别墅作为西方的“泊来品”,这几年不断地与中国的建筑文化相融合,出现庭院别墅、岛别墅、轻别墅等。而对于厦门的别墅,也在逐渐融入闽南本地建筑文化。
别墅:革命性的创新还没到来(9)
【配音】
据了解,去年厦门批准别墅用地3.5万平米,实际销售量达到13.6万套,连03年的别墅存量也被销售一空。厦门别墅市场销售能有如此火爆,还要受益于厦门美好的人居环境和开发商开发水平的不断提高;同时也受政府出台关于“别墅用地停止审批”政策的影响。
【采访同期声】东方高尔夫国际集团博士
2005年厦门别墅新东西,主要一个是它的外部居住环境将对别墅独立住宅形态的认识,二是从别墅本身的技术层面,包括安检系统、环保等都有很大提高。”
【配音】
别墅作为西方的“泊来品”,这几年也在不断地与中国建筑文化和本地文化相融合。但对于别墅产品的创新性,李亚明认为近期革命性创新的别墅还没到来,而钟宅湾有望于期待。
【口播】
如果说别墅作为西方的“泊来品”,那么,“精装修房”则是房地产开发的“实验品”。这几年来,自从精装修房进入福建后,厦门的华天花园,福州的世茂外滩等都在进行不懈的努力,然而对于这种“拧包既可入住”的成品房,市场接受程度又是如何呢?
精装房 :遭遇冷眼(10)
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
应该实事求是地说,华天花园在推广过程中,用一个字,一个词来形容比较“艰难”。
【配音】
华天花园作为厦门首个推广精装修房的项目,经过了两年的艰难市场培养,才逐步地把房子卖出去。似乎可以看出市场对精装修房的接受,还需要有个过程,老百姓还是习惯买毛坯房,毕竟要“个性还是要自己做主”。
【采访同期声】厦门同舟济置业顾问有限公司 总经理 江澎
如果要说今年岛内精装修房的推广前景,我不客观,绝大多数的开发商还采用毛坯房销售,精装房的市场需求不大,所以在精装房我持悲观,在厦门大面积推广不是现实。”
【口播】
看来,一个新产品不仅要接受市场的检验,也要经受时间的考验,同时,对于新产品本身也要不断自我完善。只要你是好产品,咱们老百姓还是会喜欢了。好啦,看完这四期的《2005厦门楼市十大看点》希望能对您了解厦门房地产市场,和今后买房能有所帮助。

[福建电视台新闻频道《城市搜房》钱永康团队 编导]


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