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台南买地涉讼，中介费咋付
厦门人当中介，促成台商购买了台湾的土地。该土地过户后却被台湾地方法院冻结，台商便以无法使用该土地为由，拒绝支付余下的中介费新台币220万元。
这是大陆第一桩涉及台湾土地买卖中介的民事诉讼案。
正值不惑之年的厦门人吴伯在10年前去世时，留下了一桩不清不楚的未了事：他在厦门帮助一位台商买下了一块位于台南的地产，按约定，可以获得720万元新台币的中介费。可是，此后他只拿到500万元新台币。在介绍买地的过程中，吴伯还替台商垫付了5万美元（约100多万元新台币）给土地出卖人作为补偿款。这些款项还没来得及要回来，吴伯就撒手而去了。
吴伯遗孀、儿子以合法继承人身份，向法院提起诉讼，追讨欠款。庭审时，被告对未支付中介费倒也不否认，但却辩称：购买的台南土地被当地司法机构冻结了，自己至今并未真正拥有该土地，还没必要支付中介费。
到底以什么时间、条件为支付中介费的标准？吴伯遗孀、儿子能不能讨回这笔被拖欠多年的中介费余款？请听厦门市中级法院法官对案情的介绍及分析。
奇
在厦门
买台南土地
台湾商人李元是台中市人，多年前就看中了位于台南县永康乡的一块土地，想把它买下来，但一直找不到这一块地的主人。经过细心打听，李元得知，该地块所有人是福建人张玉，并不住在台湾。虽然还不知道张玉在福建的具体住址，但是，李元认为，厦门与台湾往来密切，可以先从厦门开始试着找人。
为了联系到张玉，李元来到厦门投资经商，认识了厦门人吴伯。吴伯是教习武术的，弟子很多，又开了一家餐馆，每天迎来送往，人脉很广。李元便委托吴伯帮忙寻找张玉并撮合这宗交易。
吴伯及他的弟子、朋友几经波折，终于找到了张玉。原来，张玉是嫁到厦门的台湾人。早在1948年5月20日，张玉就买下了台南县永康乡的这块土地。之后，她回到厦门，在一所小学当老师。后因海峡两岸人为阻隔，张玉回不了台湾，长期无法对她所拥有的土地行使权利。
吴伯找到张玉，很快促成了这笔土地交易。1992年6月30日，李元与张玉在厦门市公证处签订了一份《土地买卖契约》，约定张玉将坐落在台南县永康乡的这块土地以135万美元出售给李元，相关手续由张玉委托他人会同李元处理。
怒
剩余应付款没兑现
同一天，张玉、李元、吴伯还签订了一份《合约书》，约定：李元除须付予张玉135万美元土地买卖价金外，尚须在1992年7月20日之前，付给张玉5万美元作为卖方预期利息的补偿；在办理好该笔土地过户手续即日起15天内，李元还须付给张玉8万美元同样作为补偿。李元如违约不付款，由其担保人吴伯承担连带责任;如果吴伯履行了连带责任，则有权采取任何措施、通过任何渠道向李元追索的该笔损失及一切合理费用。
到了约定的日期，李元因为生意上的事回到台湾，来不及向张玉支付5万美元，作为中介人兼担保人的吴伯，只好筹钱凑了5万美元，代李元先行垫付给张玉。
事后，李元表示，将把土地买卖补偿款与中介费捆绑，一起支付给吴伯，再由吴伯补偿给张玉。1996年2月25日，李元与吴伯再次签订一份《合约书》，就土地买卖补偿款项及与吴伯中介费付款款项事宜达成协议，约定：吴伯应得中介费新台币720万元，应补偿张玉13万美元(折合新台币约近360万元)两项合计新台币1000多万元。李元预先支付了新台币500万元给吴伯，剩余新台币500多万元由李元开出台南市第一信用合作社支票一张给担保人，在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时，即兑现给吴伯。
但《合约书》签订以后，李元并没有兑现将剩余的款项500多万元新台币支付给吴伯。
愕
土地过户却遭冻结
过了两年，也就是在1998年，厦门人吴伯在南京意外去世了。吴伯的妻子刘丽与儿子吴宏早先就从吴伯口中得知：台湾人李元还欠吴伯500多万元新台币的中介费及垫付款。吴伯去世几年后，他们又了解到，李元所买的土地已经办理完过户手续了。于是，按原先的约定，母子俩多次找上李元，要求支付剩余的新台币220万元的中介费，并返还代垫的5万美元，但李元置之不理。无奈之下，2006年11月，刘丽、吴宏以吴伯合法继承人身份，向法院提起对李元的诉讼。
庭审时，李元对未支付中介费倒也不否认，但却辩称：支付中介费的条件尚未成熟。原来，李元向张玉购买的台南土地被当地司法部门冻结了。他认为，自己至今并未真正拥有该土地，还没必要支付中介费。至于吴伯所垫付的5万美元，他认为“死无对证”。
那么，土地为什么被冻结了呢？
原来，张玉位于台南县永康乡这块土地，后来被分割成为8地块，其中4块已被征收。其余4地块则于2004年2月20日过户至李元名下。但是，当李元要将过户到自己名下的地产为自己所用时，却遭遇了料想不到的阻挠。由于拥有该地块所有权的张玉，半个世纪都不在台湾，该土地便长期被台南当地一些人占用了。购买该土地后，李元代理张玉与台南永康地政事务所打了多年的行政诉讼，官司打到台湾“最高法院”，争议的问题是土地占有人是否因长期占有土地而获得了所有权，最后，台湾法院确认张玉还是土地所有权人。此后，土地才过户至李元名下。土地过户后，李元持着土地权证突然出现，要收回土地，占用土地的当地人感到莫名其妙，自然无法接受。于是，这些人便向台南地方法院提出诉讼，控告李元伪造文书。
因此，2006年4月，过户到李元名下的四块地产被台南地方法院检察署给冻结了。
喜
过户即应依约付款
在庭审中，李元自我辩解说，中介费剩余款项新台币220万元的支付条件尚未成熟。他认为，据1996年2月25日《合约书》约定，在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时即应兑现剩余中介费，但是《合约书》中同时也规定：“如果土地买卖不能过户，吴伯应偿还李元预先支付的500万元新台币”。据此约定，李元如果不能得到该买卖土地的所有权，吴伯就无权得到中介费。现在，该土地的所有权因与占有者的纠纷，被台南地方法院检察署禁止处分了。他尚未真正拥有向张玉购买的土地，所以，他自然不支付剩余的中介费给吴伯了。
同时，他还提出，购买的土地至今仍被占有中，且该买卖的官司从购买起至今尚在审理中，如果占有者打赢了官司，那么，非但未支付的220万新台币不用给，已支付给吴伯的500万新台币中介费还应当返还。
法院经审理查明认为，被告李元向张玉购买的坐落于台南县的地产已过户至被告名下，即《合约书》所约定的支付所有居间报酬的条件已经成就，被告在当天就有义务将所有居间报酬支付给原告。至于垫付的5万美元，经调查，年逾九旬的张玉当面确认了已收到吴伯生前给她的这笔代垫款。
2007年3月，法院判决李元向吴伯遗孀及儿子支付中介费新台币220万元以及代垫款及利息共300多万元新台币。（文中人物系化名）
法官点评
本案包含的法律意义比较简单明了，涉及大陆居民中介台湾土地的合法性以及附条件法律行为两个法律问题。其法律以外的意义显然更为重要，虽然这不是本文的主旨。
首先，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，人民法院认定合同效力应当以法律、行政法规的强制性规定为依据。而我国法律法规并无禁止公民中介台湾地区土地的强制性规定，这样的中介行为也不违反我国公共秩序。从私法角度来讲，法律法规没有规定的老百姓都能做。因此，大陆居民中介台湾土地具有合法性。
其次，《中华人民共和国合同法》总则中，有约必守是法律的基本原则。李元应当按照合同的约定履行自己的支付中介费和偿还垫付款的义务。
第三，当事人可以在合同中约定履行所有义务或者部分义务的时间和/或者条件。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条之规定，“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”条件具备后，当事人的约定发生法律效力，对当事人产生拘束力，双方均应当遵守。本案当事人约定的支付剩余购房款和中介费的条件是土地所有权过户到李元名下，而不是以李元能够占有和使用该土地为条件。2004年2月土地已经过户完毕，虽然两个月后又被冻结了，但毕竟在李先生的名下，因此，上述条件已经成就，李先生应当承担付款义务。
（厦门市中级人民法院 曹发贵）
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《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国民法通则》第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第六十二条 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。（厦门商报 陈怀安 图\王乃玲）
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