受益于城市化进程 二三线城市开发潜力依然可观

房地产商:二三线城市开发潜力依然可观 

    虽然二三线城市的房价颓势在6月份开始蔓延，但是接受记者采访的房地产商表示，这些城市的房价下滑是对去年下半年以来过高涨幅的理性调整，也是地产商销售策略的一部分；同时，我国二三线中小城市的城市化进程决定了开发潜力依然可观，致力于在这些城市开发的地产公司，不仅能保证行业平均利润率，更能获得市场空间。

    关键看利润水平

    对于房地产企业而言，利润水平比房价更重要。华远地产董事长任志强对记者表示，部分二三线城市房价下跌，并不代表这些城市的房地产市场已经出现问题。他认为，房价一定幅度的下降，很可能带来成交量的释放，从而缓解开发商的现金流压力，这对开发商的利润水平没有负面影响。

    任志强透露，华远地产今后在二三线城市的布局规模还会扩大：其中在青岛和西安两个城市储备了规划建筑面积超过110万平方米的土地；长沙公司规划建筑面积超过80万平方米的土地项目也正在进行前期准备。

    荣盛发展（002146）上市以来也一直致力于二三线城市的房地产开发。公司董事会秘书陈金海表示，一般来说，开发商在二三线城市的土地储备成本较低，尽管目前房价波动，利润依然十分可观。荣盛发展计划今年加大在现有二三线城市及目标城市获取项目的力度，保持在这些城市的适度扩张。

    陈金海分析，中小城市自住需求占主体地位，同时市场竞争没有大城市激烈；更重要的是，中小城市项目开发周期短，开发资金需求量少，资金回流快，可实现较高的资金周转率，从而提高盈利能力。

    受益于城市化进程

    有学者指出，城市化进程的模式是先积聚，后辐射；先大城市，后中等城市。目前中国的城市化程度已经达到44%，而城市化程度在40%-60%之时，就意味着进入由大城市辐射中等城市的周期之中。

    万通地产（600246）董事长冯仑坦言，目前全国住宅均价8000元以上的城市，房价都有一股向下的拉力。但在二三线城市，由于城市化进程相对较慢，其拆迁、居住改善和城镇人口增长等因素仍将带来大量的住房需求，市场空间与大城市相比依然较大。

    瑞安房地产一位高层管理人士也认为，由于部分二三线城市的经济增长速度已经高于北京、上海等一线城市，且潜在的消费能力和高端消费的认知能力正在快速提升，目前我国二三线城市房地产，尤其是商业地产开发的潜力依然很大。

    东方证券一份研究报告指出，我国中心城市扩散效应正在日益增强；单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替；我国将逐步进入到二三线城市快速扩张的阶段。

    业内分析，2006年我国的城市化水平已达到43.9%，其中上海城市化水平达到88.7%，北京和天津分别为84.3％和75.7%，这些特大城市已经进入城市化的后期阶段。今后，我国的城市化将进入依靠二三线城市经济增长、产业转移和结构升级以及城市功能完善为基础的阶段，这些城市的房地产开发依然充满机遇。（中国证券报 林喆）