近日，有关房贷政策可能调整的传言不胫而走，按目前流行的版本，大致有以下三点内容：首先，高价房和投资型买房首付要五成；第二，期房不许办按揭；第三，房贷利率可能浮动。据一位知情人士透露，这次传言实际上是持续了一年多的“房地产泡沫”论战的继续，央行已为房贷政策运做了很久。目前的难点是高价房如何认定，一种方案是总价100万元以上的房子算高价房全国统一，另一种是用各地的平均收入乘以某个系数，各地自行制定标准。此外，如何分辨投资型买房、现房的标准究竟是什么也有不少争论。
银行：房贷的潜在风险正在累积
传言刚一传出，不少消费者对其可靠性产生了怀疑；“个人住房信贷相对于企业贷款、坏账率不是非常低吗？再说，从银行借钱买的房子又都抵押给了银行，银行有什么可担心的呢？”但在商业银行心目中，房贷的潜在风险却是必须关注的。
工行城市金融研究所所长詹向阳表示，个人住房贷款近3年来的坏账率低(大约1%)不能说明整体房贷的安全性。作为一种长期贷款项目，住房贷款头三年不可能把所有的问题都暴露出来，隐患很可能是在后面。而按住房贷款目前的发展速度，隐患暴露出来时的规模一定也比较大了。
至于不少人认为房贷有抵押应该最安全的说法，香港东亚银行北京分行房地产融资部经理褚晓路表示，银行并不是典当行，关键是要保证资金的流动性。他表示，银行做房贷业务时其实更看中客户的还款能力而不是抵押物，因为抵押物并不必然与还贷能力和还贷意愿成正比。其次，银行即使收回来了一堆房子，如果资金运用没有赚到钱也是亏的，更何况处理抵押资产还要牵扯不少精力。
褚晓路表示，一般说来，银行从事房贷业务的风险主要有三个方面：第一是借款人出现意外导致无法还款，第二是经济形势波动导致借款人收入缩水，第三是投资甚至投机买房导致房地产泡沫破裂。前两种风险目前对银行威胁并不大，最大的风险来自第三种情况。他表示，头三年买房的人绝大多数都是为了自己住，这种情况下坏账率自然比较低，但是从去年下半年开始，投资型买房的人开始多起来，甚至出现了一些投机者，这种人往往只付很低的首付款买好几套房子，然后用来出租或倒卖，这种情况下，一旦租金或房价出现波动，他们可能就会逃债。前几年，香港房地产市场就出现过房价大幅缩水的情况，一些人不负责任地选择了逃避银行贷款的办法，不少香港本地银行或在港外资银行都曾大吃苦头。
詹向阳还表示，从银行整个资产负债表来看，房贷也可能导致存贷款比例、期限配比不当。简单说就是短存长贷的矛盾日益突出，储户的存款期限越来越短，而向银行申请的贷款期限却越来越长，这种情况如果继续累积，银行有可能出现问题。
据了解，目前已经有一些银行开始在房贷业务上采取更严格的内部管理机制。民生银行消费信贷中心副总高峰向记者表示，目前该行对别墅项目已经明确不给予贷款支持。建行房贷部计算坏账率时也采取了更严格的计算方法，例如，逾期6个月没付月供的贷款按全款计算不良贷款率，同时住房装修贷款和家电贷款不能算做住房贷款。东亚银行的褚晓路也表示，对于投资型买房人他们已经开始适度降低贷款成数。种种迹象表明，一些商业银行已经意识到房地产市场的风险正悄悄转移到自己身上，而商业银行显然不愿意为房地产泡沫买单。
开发商：针对高价房的措施可操作性不强
与商业银行的未雨绸缪不同，房地产界对于房贷政策调整的传言多半抱不相信和反对的态度。
北京红石房地产公司董事长潘石屹表示，如果央行等有关部门认为房地产市场存在过热现象，当然可以进行调整，但应该尽可能采用市场化的手段，比如调整利率、贷款成数，这些都是正常而简便易行的办法。
“但是，如果一定要划分高价房、投资买房，我认为其可操作性就不强。比如，总价100万元算高价房，开发商让点利，98万元、99万元不就可以了；再比如，什么叫投资型买房，难道第二套或第三套房子就一定是投资型房产？房屋的出租与否也不能作为投资型买房的标准，因为租与不租之间是经常转化的，很难界定。所以，我认为央行如果要出台调整政策，一定要注重可操作性，不要把问题搞的太复杂了，越复杂越难落实。”有意思的是，曾向记者表示不会给投资型买房人贷款的东亚银行和民生银行，也未能说明如何辨别投资型买房人，只是表明“有银行自己的方法，但不便透露。”
潘石屹还表示，期房不给办按揭也是不科学的，长期的实践证明，住房按揭是房地产市场与资本市场结合的最佳途径。因为住房按揭是有最终需求做支撑的，换句话说，房子是不愁卖的，买主都已经找好了，银行还怕什么？甚至从某种意义上说，贷给买房人的个人住房贷款比贷给开发商的开发贷款还安全，因为开发贷款是没有最终需求的，卖不出去就造成空置，空置之后就形成了银行的呆坏账。当然，有些银行可能上过开发商做假按揭骗贷款的当，所以对期房按揭很不放心。但是，这种“一朝被蛇咬、十年怕井绳”的做法对开发商总体而言不太公平。
据了解，房贷政策可能调整的传言出来后，已经有一些开发商打电话给自己的贷款银行询问相关事宜。一位房地产界知名策划人告诉记者，如果房贷政策有几年的过渡期而且既往不咎，可能一些中小开发商日子还好过一些，否则，真要按目前传言的方式调整，估计一大批中小开发商都会死掉。
紧缩房贷能挤出房地产泡沫吗
毫无疑问，央行整顿房地产市场、抑制高价房的初衷是好的，但是，房地产泡沫的病根真的是个人住房贷款吗？紧缩房贷真的能挤出房地产泡沫吗？对此，中国社科院金融中心的易宪容提出了自己的疑问，他表示，土地开发环节的暗箱操作、政府职能部门的乱收费和行政不作为才是房地产泡沫的主因，当然，开发商的炒作和种种欺诈手段也是重要原因，而个人住房信贷作为一种扩大内需的金融支持手段，应该说起到的积极意义更多一些。
中国社科院金融中心副主任王松奇也表示，房地产界确实存在局部过热的情况，这主要应该通过严格的行政监管来治理；如果采取调整房贷政策的办法，也不应该动作过大，毕竟内需不足仍是中国经济的主要矛盾。
东亚银行的褚晓路表示，他个人认为加强银行之间的信息联网、整个社会的信用体系建设也许更能化解房贷风险，此外，产权办理速度太慢也加大了商业银行的风险。他表示，真正把制约房地产市场健康发展的不利因素通过严格监管去除掉，也许才是解决房贷风险的长远之道。
房贷政策可能调整的传言出来后，央行立刻出面辟谣，称没有任何成文的内容可以对外公布，也没有一个明确的调整时间表。再结合2003年2月20日中国人民银行发布的《2002年货币政策执行报告》，不难看出央行在是否、如何出台调整方案时都将慎之又慎，因为该报告给出的结论是：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”究竟如何掌握尺度，看来是要费一番思量了。(中国经营报 杨磊)
