曹盛洁：中国房地产“黄金十年”基本终结

曹盛洁：中国房地产“黄金十年”基本终结

自1998年国家取消福利分房制度之后，经济学家及开发商几乎一致认为房地产业将迎来快速发展的“黄金十年”。实际上，“黄金十年”的判断并不限于“十年”时间，只是代表一种趋势。但十分巧合的是，进入2008年，房地产业的整体生态环境骤然变化，无论从宏观经济还是企业微观层面，都已基本宣告了房地产“黄金十年”的终结。

房地产市场化十年以来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，使得房地产业成为名副其实的“聚宝盆”。“刮台风的时候，连猪都会飞”一度成为这个行业的真实写照，去年这种情形更是被演绎到极致，巨大的赚钱效应令开发商处于集体癫狂状态，很少有人预测到，一场风暴正悄悄袭来。

管理层在2005年和2006年动用税收、土地、行政等诸多手段对房价进行两轮“围剿”皆未见效后，从去年9月底转向了以金融调控为核心的政策组合，提高二套房贷首付比例取得了立竿见影的效果，而保障性住房政策频出也使得购房的心理预期发生了改变。

在政策的叠加效应下，今年市场交易量大幅萎缩，国内很多地方的楼市不仅出现了十年以来持续时间最长的观望期，且房价首度打破只涨不跌的“铁律”，广深等地甚至出现深幅下跌走势。

房地产市场的持续调整并不像一些业内人士认为的“房价狂飙后的理性回归”这么简单，其背后有更深层次的原因。

作为国民经济支柱产业之一，房地产会受宏观政策、金融市场及全球经济走势等多种因素影响。目前，国内宏观经济已进入本轮经济周期下行区间，且面临通货膨胀与经济增速下行双重压力，过去几年低通胀高增长的模式已难以继续。而宏观调控则可能在相当一段时间内都需在“保增长”和“控通胀”之间艰难寻找平衡点。尽管最近货币政策从年初“从紧”策略转为“有保有压，区别对待”，但对房地产行业并未产生实质性影响。

众所周知，房地产是典型的资金密集型产业，由于融资渠道过于单一的状态一直未有根本改变，导致开发商高度依赖银行贷款。紧缩的货币政策“掐断”了一些开发商的融资“命门”，“缺钱”几乎成为全行业通病。资金也首次超越土地，成为房地产开发的首要条件。

对于一直“野蛮生长”的国内房地产企业，过去十年从未经历如此的“艰难时世”，于是，不少开发商热切盼望政策能对房地产业另眼相看、单独松绑，他们像“等待戈多”一样等待政府救市，但“戈多”会来吗？有媒体报道，奥运会之前，中房协召开了由主要会员单位参加的“闭门会议”，中房协副会长兼秘书长朱中一提醒开发商“不要光发牢骚，而是要立足现有政策考虑未来”，政府短期内不可能出政策解决房地产市场困难。

最近大声疾呼“冬天已到来”的不只房地产业，纺织、汽车甚至互联网业备战“寒冬”的声音不绝于耳，多个行业都面临结构调整和转型难题。

从国际大背景看，美国次贷危机的爆发及油价的高企，令全球多国房地产市场“牛市”基本宣告终结。目前除一些石油输出国外，部分发达国家的房地产市场均是疲态尽显。

冰冻三尺非一日之寒。笼罩在房地产行业上空的阴霾不会短期内就散去。国内某龙头房地产企业老总认为，此轮楼市调整至少持续三年，现在才刚刚开始，明年将是最艰难的一年。万达集团(企业专区,旗下楼盘)董事长王健林在接受媒体采访时也判断，如现有政策不调整，地产商要恢复好日子可能要等到2010年。

中国房地产业已然减速，“黄金十年”渐行渐远。（第一财经日报 曹盛洁）