地产冬天之后是春天吗? 万科年中报表引争议

什么才是万科最重要的指标?

　　日前,万科公布了2008年中报,看最简单的盈利指标,明明是增长———2008年上半年净利润20.6 亿元、较上年同期增长23.6%,但在8月5日披露当天万科却暴跌6.26%,跌破8元大关,再创新低?究竟对我们来说,万科的哪项指标才是最重要的?是净利润增长速度?还是现金流?或是市场占有率……

　　一、关于增长

　　究竟是净利润增长速度重要呢?还是结算收入增长更重要?幸好,这两项指标,万科都完成得比较漂亮。上半年,公司营业收入172.6 亿元,净利润20.6 亿元,较上年同期分别增长55.5%和23.6%。上半年,公司结算面积和结算收入分别为208.1 万平方米和170.1 亿元,同比增长69.7%和55.5%。更令人安心的是家里还有“隔夜粮”:期末,公司尚有319.8 万平方米已售面积未参与本期结算,合同金额合计约286.4亿元。不过,也有遗憾,虽然1-6月的各项指标不错,但5、6、7三个月的增长速度却显得很难看,无论是环比、还是同比,都呈下降趋势。

　　二、 关于现金流

　　今年以来,大家最担心的便是地产公司的资金链情况。万科的经营活动产生现金流一直是负数,2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元(每股为-0.14元),不过,比起上年同期(-29.78亿元),已经大为改善。虽然资产负债率高达67.76%,不过,地产公司有其特殊性。在负债结构上,公司有息负债中47.79%属于长期负债,短期负债占52.21%,偿债压力相对较低。截至报告期末,公司的净负债率为37.10%,持有现金153.7 亿元。这153.7亿元,意味着什么呢?意味着在别人撑不下的时候,万科可以去买便宜公司拿便宜地。

　　三、 大鱼吃小鱼

　　下段这段数据显示万科在楼市冬天里捡到的便宜:2008年1--6月,公司76.2%的项目资源通过合作方式获取,新增土地平均成本约2155 元/平方米,远低于去年平均水平。而其中报里的语言充分显示其“大鱼吃小鱼”的准备———“尽管资金紧张的局面,至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险,但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。报告期内,各地土地流拍现象时有发生,而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速”。

　　四、如何过个好冬

　　乍一看万科的这个计划调整,的确能感受到严冬的寒意———公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整,调整后的万科全年开工面积将为683万平方米(较年初计划减少165万平方米),竣工面积将为586万平方米(较年初计划减少103万平方米)。不过,话又说回来,同样是过冬,只要万科比别的地产商撑得更久一些,那就足够了。数据显示,在这场冬天里,万科的市场占有率在一步步提高———2005年为0.94%、2006年为1.25%,2007 年为2.07%,2008年6月底已经提升到2.7%(与2007 年上半年的1.9%相比,提升了0.8 个百分点)。

　　对投资者来说,什么是万科最主要的指标?是2008年上半年已经取得的利润增长呢?还是最近三个月连续下降的销售指标?是在意整个行业面临的冬天?还是看重万科趁乱抢到的市场占有率?以上各类指标,有的增长、有的下降,有的走好、有的走坏,哪个指标才是你最在意的?说到底,这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来(无论冬天里会倒下多少家小地产商),那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率,而不是别的。(东方智慧证券研究所  黄硕)