房价上游问题复杂 土地交易能否满足开发成谜团

房价上游问题复杂 土地交易能否满足开发成谜团 

    在土地市场经历了半年近乎“煎熬”的低迷之后，近期，全国部分城市对外公布了2008年的土地供应计划。与2006年及2007年土地市场的供应高峰相比，多数城市的土地供应均大幅度缩水。

    但值得注意的是，土地供应的匮乏将导致未来住房供应减少，从而导致房价再次上涨。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌透露，在此前房协的一次内部会议中，已经针对土地成交量减少可能对未来住房有效供应产生的影响进行了预警。

    土地成交锐减

    在2008年上半年，部分城市土地成交量的下降幅度就已惊人。

    据公开资料显示，2007年上半年，武汉市土地成交量同比下降85.77%；而在今年1~4月，南京市土地出让面积同比下降幅度也达56.3%；杭州和深圳在4月底前也仅完成一幅住宅用地的成交。而北京、上海等地也出现持续数月的经营性土地供应的空白。

    上海佑威地产研究中心主任薛建雄表示，按照《2008年上海市住房建设计划》，上海2008年住宅用地供应800~1000公顷，其中经济适用住房和廉租房用地不低于20%。而现在推地量除去配套商品房，却只有30万平方米。

    尽管五六月间全国土地市场稍有回暖迹象，一些地方不同程度地出现供应小高潮，但全国范围内2008年上半年土地成交量大幅下滑已不可逆转。

    而这种成交萎缩的状况也将延续到2008年下半年。7月初，成都市国土资源局在接受当地媒体采访时就透露，预计成都市2008年全年土地供应总量将减少至3000亩左右，而这个数据仅相当于2007年的一半。

    在6月初，杭州市也公布了2008年度的《读地手册》，其中透露今年的宅地供应将在1804亩，这个数据仅为2006年度的一半。

    南京市国土资源局办公室副主任杨闳炜在接受记者采访时也承认，南京市原本的土地供应计划顺利完成的情况不容乐观。

    而今年土地市场成交量萎缩的现象已经引起政府主管部门的高度重视，在记者获得的一份国家部委内部报告称，“如果不能对明后两年的土地供应做出合理安排，有可能影响未来住房供应有效性和持续性，加大房价上涨压力。”

    “冷热在金融，关键在土地。”顾云昌向记者表示，此前一段时间，房地产市场的调控重点集中在金融领域，但从行业健康稳定的角度来讲，土地市场才是起决定性作用的因素。

    房价影响成疑

    “未来房价恐慌与救市论基本是一个调调。”北京联达四方投资管理有限公司董事总经理杨少锋却对上述观点持反对态度。“你只要去查查上市公司的土地储备，普遍都自称土地储备可满足三至五年的开发需求，如果是这样，即便今年土地零供应，又能有什么影响？”

    杨少锋认为，之所以出现对未来几年住房供应的恐慌，是因为有关部门选择错了参照对象。“从全国范围来讲，2006和2007两年的土地供应绝对属于不正常，甚至疯狂的，你以这两年作为参照标准来得出今年土地成交量不足的结论，肯定是有错误的。”

    起始于2006年的房地产企业上市潮，将开发商引入一个误区，即土地储备为王，每次土地储备的增加，都会带来股价的大涨，而这，实际上给当时的土地市场带来一股不正常的需求。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟在2008博鳌房地产论坛上公布的一份房地产金融报告显示，2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿元和5800亿元。

    而从国务院的态度来看，全国范围内土地成交量的下滑将是一种长期趋势。记者从国土部门了解到，在今年年初各地呈报的用地规划中，建设用地指标普遍被国务院砍掉30%左右的额度。严守18亿元耕地红线，是被放在房地产行业发展之前的政策。

    即便如此，顾云昌则认为，在相当一部分城市土地成交量下滑幅度已超过50%的情况下，关于需求面和供应面的平衡情况需重新估计。

    “相比2007年的疯狂，现在的楼市是一个被抑制的市场，而到2009年、2010年的需求状况如何，不能简单依据目前的数据下一个判断。”顾云昌说。

    顾云昌表示，具体到一个城市，政府对土地供应的控制往往可以直接左右特定时期的房价。他以2004年广州楼市的状况加以说明。当时，在上海房价发生暴涨时，广州、深圳两地却几乎没有太明显的增速，而这与2002年至2003年间珠三角区域土地市场活跃，供应充足密不可分。 （中国房地产报 宋尧 尹霄飞 陆彬杰）