日前，央行正在抓紧时间制定新的房贷政策，将于不久后出台。房地产界各路人士纷纷揣测房贷政策的变动对房地产市场发展带来的影响。在这里，我们将就房贷政策调整的背景、总体思路、影响等作初步探讨。
调整背景
此次房贷政策调整的原因来自于不久前央行对部分商业银行房地产贷款情况调查的不良结果。在这次调查中，央行发现商业银行有关房地产的违规贷款和违规金额占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％。与此同时，央行发现目前房地产贷款主要存在四个问题：一是对“四证”不齐全的项目，发放房地产开发贷款或逃避央行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下，发放房地产开发贷款：三是放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60％及贷款期限不得超过10年的规定。央行认为，正是这些违规操作，使得一些城市的房地产市场出现泡沫，房贷的风险骤然加大。这也是央行下决心对房贷政策进行调整的主要原因。
总体思路
据有关人士透露，此次房贷政策调整的总体思路就是限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，具体包括四个方面：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率政策执行：二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第三套住房的首付比例为总房款30％－50％：三是期限，缩短商住两用房贷款期限：四是贷款房的类别，参照境外银行做法只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。虽然最后的政策还未正式颁布，但距上述思路八九不离十。
各方反映
消费者：受益是主流
在房地产市场交易中，消费者常常处于弱势地位，为房产交易中的各种陷阱伤透脑筋。而新的房贷政策，能够起到有效抑制期房交易中的种种欺诈、隐匿行为的作用。对于缺少经验的购房者，尤其是第一次买房的人来说，准现房能够给他们相当充分的检视余地，可以真真切切看到房子的布局、小区的规划，然后再决定是否购买和贷款，这样吃亏的可能性就会少一点，同时房屋进入现房或者准现房阶段后，房屋存在的质量问题更容易被发掘，客观上也对消费者起到了保护作用。因此，新房贷政策对消费者来说无疑是一件好事。但不可否认，如果提高首付比例，那些资金实力较弱的消费者会或多或少受到些影响。
开发商：喜忧参半
新的房贷政策对开发商的影响是多方面的，其中有好的也有不利的。有专业人士认为，新房贷政策将提高开发商的财务成本。以前开发商做一个楼盘，买土地用开发贷款，建房用购房者的首付加贷款，两亿元的盘子，自有资金可能只要两千万元就行，而如果采用现房贷款，那么，自有资金就要用两个亿，较原先期房模式要多投入近十倍。这对开发商的资金成本要求比原来要高许多。
关于调整房贷，开发商认为应从以下两个方面来认识：
第一，对有能力的开发商来说，此次将要调整的房贷对其影响不大，但对那些没有实力的开发商来说，此政策的出台对其影响非常大，可能会导致房地产市场的一次大洗牌。有实力的开发商通过这次变化应该更注意自己的品牌形象。
第二，政策近期出台，对今年的普通住宅房价的影响不大，但从长远的发展来看，对房价有一定的影响，开发商要做好应对策略。
商业银行：爱恨交加
众所周知，房地产业是一个高利润行业，与次相伴的行业的高风险性。银行业与房地产业的结合，必然将这种风险转嫁一部分给银行业。特别是做期房按揭风险更大。以工商银行发放贷款为例，在2002年一年中期房贷款出现还款人不到期还款的比例，占到全部房贷总额的10％。新的房贷政策中如果“期房做按揭贷款”的做法被禁止，那无疑是降低了商业银行的放贷风险。但另一方面，首付比例的提高，在一定程度上又压抑了一部分潜在购房者的消费积极性，使得开发商和银行失去部分客户。真是爱也是它，恨也是它。房价：走势不明朗房贷政策的调整对房价的影响是显而易见的，但这种影响是促进房价的下降还是推动房价的攀升却各有各的说法。有人认为，如果取消对期房的按揭贷款政策，房产商必须承担更
大的房产开发成本，如果房产商甘愿压缩利润空间还好，一旦房产商选择将这部分成本转嫁给购房者，势必推动房价的进一步提高，这必然有违房贷政策调整的初衷。
另一种说法却刚好相反，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，新政策不但不会推动房价上涨，还将有力地抑制房价乱涨，原因是，央行拟将高价房、投资性房产的首付提高至五成，这要求购买者必须筹集更多资金，也意味着市场需求将减少：但在市场开发量较大的情况下，需求减少后，供大于求的情况将会突出，空置率提高的最终结果是房价必然走低。
争议和难点
此次房贷政策的调整，在房地产界引发了不少争议，其中有些概念和做法还值得探讨。高价房定位?
新房贷政策中涉及高价房概念，但目前全国范围内并没有一个比较权威的定义。央行欲将高价房的概念地位于100万元之上。但实践看来，我国各地经济发展不一样，不仅东西部经济发展差异较大，就是在同一个省份，经济发展差异也很大，“一刀切”的做法显然是不适合我国国情。高、中、低价房的确定应该根据当地的经济发展水平，应该与当地职工平均收入相适应。
在国外，房价总价一般是家庭收入的6倍，但我国目前的房价收入比远远超过这个比例。因此，有专家建议，将高价房的价格定位在家庭收入的10倍比较合适，超过这个倍率即可认定为高价房。
什么是投资性买房?
随着人们生活水平的提高，有经济实力的家庭不再满足于只拥有一套住房，二次置业成为先富起来家庭的又一选择。但什么是投资性买房?投资用房到底如何界定?难道第二套或第三套房子就一定是投资型房产?房屋的出租与否也不能作为投资型买房的标准，因为租与不租之间是经常转化的，很难界定。因此，在这个问题上央行的政策还需注意实践中的可操作性。
期房不搞按揭是否科学?
自从我国实行房产按揭制度以来，在期房的按揭中确实存在开发商利用假按揭骗取银行贷款的案例，但因此就取消期房按揭，只对现房进行按揭是否合理还有待商量。北京红石房地产公司懂事长潘石屹就表示，期房不给办按揭是不科学的。他认为，住房按揭是有最终需求做支撑的，换句话说，房子是不愁卖的，买主都已经找好了，银行还怕什么?甚至从某种意义上说，贷给买房人的个人住房贷款比贷给开发商的开发贷款还安全，因为开发贷款是没有最终需求的，卖不出去就造成空置，空置之后就形成了银行的呆坏帐。
小结
对于即将调整的房贷政策，还有很多争议和难点。但可以肯定的是，目前央行对房产市场的态度基本已经明确——存在泡沫：不能肯定的是，用怎样的方法来抑制甚至把现在的房价“拉下马”才算妥当，既要挤压泡沫，又不能让泡沫破得太快。虽然目前房贷政策还没有一个明确的调整时间表，但结合2003年2月20日中国人民银行发布的《2002年货币执行报告》，不难看出央行在是否、如何出台调整方案时都将慎之又慎，因为报告给出的结论是：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”究竟新房贷政策何时出台?怎么执行?影响如何?我们将拭目以待!摘自《成都房地产市场报告》
