厦门:保障性商品房定价与商品房市场无关

负责人答记者问 不管收入高低住房都有保障

    我市从2006年开始实施社会保障性住房工作，较好地解决了低收入家庭的住房困难。经过近两年的工作实践，在国家尚未出台对非低收入家庭住房保障政策的情况下，结合厦门市的实际情况及群众提出的合理建议，近日出台了面向非低收入群体的保障性商品房政策，探索性地将非低收入无住房家庭纳入社会保障性住房体系。该政策的出台，使我市在全国率先实现了覆盖全体市民、分层次保障的住房保障体系。

    为了让读者对我市社会保障性住房制度有一个全面准确的了解，记者昨日就我市社会保障性住房的体系构成，新出台政策与已出台政策的区别以及各类社会保障性住房价格等有关问题采访了市政府办公厅副主任、市保障住房办常务副主任林粟如。

    我市已形成分层次的住房保障体系

    记者：我市社会保障性住房是如何构成的？

    林粟如：社会保障性住房是指政府提供的限定建设标准、供应对象和租售价格或租金标准、具有保障性质的住房，具体包括经济适用住房、保障性商品房、社会保障性租赁房（廉租房）。

    经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

    保障性商品房是指由政府向本市无住房家庭提供的，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

    社会保障性租赁房是指政府向本市低收入住房困难家庭提供的，限定户型面积、租金标准和租金补助标准，用于租赁的具有保障性质的政策性住房。

    廉租住房的保障方式实行实物配租和货币补贴相结合，并对低保家庭承租公房实行廉租租金核减政策，廉租住房实物配租已逐步同社会保障性租赁房政策相衔接，货币补贴方式将继续实行。

    社会保障性住房构成了对不同收入家庭实行不同住房保障政策的住房保障体系，即：向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房保障；向有一定经济能力的低收入住房困难家庭提供出售的经济适用住房；向无经济能力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭提供出租的社会保障性租赁房；向非低收入无住房家庭提供出售的保障性商品房。

    申请保障性商品房不受收入限制

    记者：最近我市新出台了面向非低收入无住房家庭的保障性商品房政策，这与原有针对低收入家庭的社会保障性住房政策有何区别？

    林粟如：2006年11月我市出台的社会保障性住房政策主要面向中低收入家庭，包括社会保障性租赁房、廉租住房、社会保障性商品房。国务院24号文件明确了各地市低收入住房困难家庭可享受的相关优惠政策，其中购买经济适用住房免收城市基础设施配套费和相关税费。为了与国家政策一致，将已出台的《厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）》中的“社会保障性商品房”改按“经济适用住房”名称组织实施，具体的操作办法不变。同时进一步扩大覆盖面，将以中等收入家庭为核心的非低收入无住房家庭纳入社会保障性住房体系，提供出售的保障性商品房。

    经济适用住房与保障性商品房的共同点：1、都是由政府提供用于出售的政策性住房；2、都是面向本市居民；3、都是只保障基本住房需求的小户型；4、购房人都拥有有限产权；5、购房后均在取得产权未满5年内不得直接上市交易；6、都只能自住，不得违反规定出租、转让或用于经营；7、购房后再拥有其他住房的都应退出。

    经济适用住房与保障性商品房的不同点：1、经济适用住房的申请对象是低收入住房困难家庭，保障性商品房的申请对象是非低收入无住房家庭；2、申请经济适用住房的家庭应申报收入和资产，并应符合家庭收入和资产控制标准，申请保障性商品房不受收入和资产限制；3、经济适用住房和保障性商品房的价格组成不同，即对低收入家庭和非低收入家庭实行不同的销售价格；4、在购房满5年上市交易时个人获得的增值收益不同，经济适用住房购房人只可获得10%的增值收益，90%的增值收益应向政府缴交，保障性商品房购房人则可获得40%的增值收益，60%的增值收益应向政府缴交，个人增值收益按原购买价格与相应地段社会保障性住房上市交易指导价的差价计算；5、单身居民不能申请购买经济适用住房，单身居民满35周岁的可申请购买保障性商品房；6、经济适用住房购房人属于低收入家庭的，可享受政府一定比例的物业服务费补助，保障性商品房购房人不属于低收入家庭的，政府不予物业服务费补助；7、符合申请经济适用住房和社会保障性租赁房条件的低收入无住房家庭，也可以自愿申请购买保障性商品房。

    不同对象申请保障性住房条件不同

    记者：具有社会保障性质的各类住房，其申请对象的条件是怎样规定的？

    林粟如：1、经济适用住房、社会保障性租赁房的准入条件：（1）户籍：申请人应具有本市户籍，共同申请的家庭成员至少1人取得本市户籍满3年（其中申请经济适用住房家庭应具有两人或两人以上本市户籍）；（2）住房：人均居住建筑面积不超过12平方米；（3）收入：3人及以下户家庭年收入不高于5万元，4－5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；（4）资产：申请社会保障性租赁房的申请人家庭资产不高于申请家庭年收入的4倍（即：3人及以下户家庭资产不高于20万元，4－5人户不高于24万元，6人以上户不高于28万元），申请经济适用住房的申请家庭资产不高于家庭年收入的6倍（即：3人及以下户家庭资产不高于30万元，4－5人户不高于36万元，6人以上户不高于42万元）。家庭资产为申请人和共同申请人名下资产的总和，主要包括房产、汽车、有价证券、投资（含股份）、存款（含现金和借出款）等。

    2、保障性商品房的准入条件：（1）户籍：申请家庭具有两人或两人以上本市户籍，且其中至少一人取得本市户籍满三年；（2）住房：无房户。单身居民满35周岁的，可以个人名义申请购买保障性商品房。

    社会保障性住房价格有很大优惠

    记者：各类社会保障性住房的价格如何计算？

    林粟如：根据国家的有关规定，面向低收入家庭的经济适用住房的价格在综合考虑建设、管理成本的基础上确定，主要包括控制性建造成本、区域平均征地拆迁成本等费用，并享受国家的优惠税率等各项优惠政策，我市的经济适用房岛内均价在4100元/平方米，另加装修费200元/平方米，岛外均价在3100元/平方米，另加装修费200元/平方米。面向低收入家庭的社会保障性租赁房的租金标准主要根据同地段普通商品房的市场租金评估确定，政府对不同收入家庭分别给予90%、80%、70%的补助，同时给予低收入家庭40%、低保家庭80%的物业服务费补助，减轻低收入家庭的经济负担。

    面向非低收入家庭的保障性商品房的价格在经济适用住房价格构成的基础上，增加了征地拆迁、城市基础设施配套等费用（即基准地价的主要构成）及相关税费测算确定，即：销售价格＝扣除征地拆迁费用后的建设成本＋基准地价＋相关税费。目前提供的保障性商品房岛内均价约7000元/平方米，岛外均价约5000元/平方米，按此价格销售，政府只能在资金投入和成本回收上达到基本平衡。

    根据2008年1－6月份我市商品住房市场价格情况，全市商品住房均价约10550元/平方米，其中：岛内商品住房均价在1.3万元/平方米以上，岛外商品住房均价在7000元/平方米以上。按此测算，经济适用住房销售价格为市场商品住房的30%—40%，保障性商品房销售价格为市场商品房的50%—70%。

    以年收入在6万元左右的中等收入家庭测算购房能力，申请购买一套岛内60平方米保障性商品房，总价约42万元，其中首付30%需12.6万元，按揭贷款29.4万元，按公积金按揭贷款15年测算，月需还款2358.77元。如购房家庭夫妻工作三年以上，购房时还可领取公积金缴存余额至少4.3万元用于支付首付。购房后，夫妻双方可支取公积金进行逐月还贷，每月可支取公积金约1200元还贷，个人只需再支付1100多元。如申请家庭选择岛外的保障性商品房，其价格5000元/平方米，总价30万元，其中首付只需要9万元，按揭贷款21万元，按公积金按揭贷款15年测算，月需还款1684.83元，购房后每月支取公积金还贷后个人只需再支付400多元。

    由此可见，我市非低收入家庭购买自住型的保障性商品房，从购房能力、首付支付能力、每月按揭支付能力上看，是承受得起的。

    保障性商品房定价对商品房市场没有指导意义

    记者：请分析一下保障性商品房对市场的影响？

    林粟如：我市推出保障性商品房政策的目的在于使非低收入群体能通过政府的基本住房保障解决住房问题。今后，申请家庭如经济条件改善，可退出保障性商品房，通过商品房市场解决改善型、舒适型或享受型的住房。因此，保障性商品房既是完善我市住房体系的一项好的政策，又能补充我市商品房市场小户型住房的严重不足，与商品房市场形成了相互依存、相互补充的紧密关系。

    一是保障性商品房是基本保障型的住房，户型面积小，只能保障基本居住需求。保障性商品房全部在60平方米左右（二房型），这类小户型的房源在普通商品房市场供应量较少，政府提供小户型的保障性商品房可以填补市场空白，满足市民基本的住房需求。

    二是保障性商品房属于自住型住房，严格限制了投资需求。普通商品住房除了具备居住属性，满足居住需求外，还具备投资的属性，是消费市场和投资市场的统一体。而保障性商品房属于社会公共资源，主要用于为社会大众服务和提供保障，不能用于投资，只能自住，通过限制条件和利用价格调节杠杆限制了投资需求，体现保障型商品房保值不增值的属性。

    三是保障性商品房占商品房市场总量比例极小。根据厦门市国土房产部门提供的今年1—6月份商品住房市场的销售情况，本市户籍居民购买商品住房占总量的38.4%，而全市销售80平方米以下的住房面积仅占总量的6.4%，如果扣除外地人在厦购房因素，本市户籍居民购买80平方米以下的商品住房面积比例约占全市购房总量的2.46%。根据对我市1万个家庭的住房情况抽样调查，我市岛内家庭住房自有率约为76%，无住房家庭仅占24%，希望购买80平方米以下住房的比例约占15%。按上述比例测算，我市岛内26万个家庭对保障性商品房的需求总量预计不会超过10000套，总建筑面积约60万平方米，如在2010年前解决上述住房需求，则每年供应量约占商品房市场总量的7%左右。

    从以上数据分析，保障性商品房对商品房市场影响极小。保障性商品房价格的测算和确定，并没有考虑市场因素，也不受商品房市场价格的影响，因此，保障性商品房的价格对商品房市场价格并没有指导意义，而保障性商品房政策的推出，不仅可以解决非低收入群体的住房问题，还可以促进商品住房市场的理性消费，使我市的商品住房市场更加健康发展。（厦门日报 陈运军 白晓东 陈立新）