厦:现行住宅物业管理条例将修改 保障业主权益

住宅物业管理条例将修改 小区公共部位收益归业主

    我市将对现行的住宅区物业管理条例进行修改，与《物权法》、国家及省《物业管理条例》等上位法保持一致。按照市建设与管理局最新出炉的一份前期调研报告，拟着重对影响市民生活的相关方面进行修改。

    焦点1

    谁来监管前期物业收支？

    开发建设单位选聘物业服务企业，与之签订《前期物业服务合同》，但开发建设单位把房屋售给各小业主，在未召开业主大会选举产生业主委员会之前的前期物业管理成了监管真空，诸如房屋维修、共用部位和公共设施设备的经营收入的收支等方面都无人监督。调研报告建议新条例明确前期物业管理的监督主体及其职责或资金监管的方式。

    焦点2

    合同到期旧物业不撤咋办？

    旧的物业服务企业与开发建设单位或业主委员会的《物业服务合同》已到期，业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务企业，但旧的物业服务企业以种种理由拒不撤出，不移交物业管理用房和相关资料。这种现象时有发生，但现行的法规对此却没有规定，调研报告认为增补相应条款，将有利于此类纠纷的解决。

    焦点3

    开发商或业委会缺位由谁补位？

    现有条例中规定召开业主大会选举产业主委员会的责任主体是开发建设单位，但在现实中，有部分开发建设单位在开发完一个项目时就清盘了，导致找不到牵头主体；另一方面，一些小区选出业主委员会后，因业主与业主委员会的矛盾多，引发全体业主委员会委员集体辞职，使小区公共事务或临时业主大会缺乏召集人，此时该由谁进行临时补位，做召集人成为问题的关键。

    调研报告建议，当开发建设单位或业主委员会缺位时，由项目所在的街道办事处或社区居委会进行临时补位。

    焦点4

    小区停车怎么管？

    小区停车问题集中表现在三方面：一是车位配备不足；二是大量车位被挪用；三是停车秩序没有监管执法主体。调研建议吸收外地城市的先进做法。比如成都市物业管理条例规定，小区机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，才可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或其他管理人收取，并支付一定比例报酬。

    焦点5

    怎样制止一套改多套现象？

    在城市生活中，存在令人头痛的违章搭建、装修、改造、一套改多套等影响相邻权的问题。调研认为新的条例应该有解决此类问题的条款规定，并建议我市可借鉴上海的做法，即除由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，处以罚款、责令停止施工，暂扣施工具、材料外，对附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

    此外，调研报告还建议对召开业主大会、重大事项表决、建筑物业区域划分、选聘和解聘物业服务企业的表决权等多方面问题进行修改或增加新规定。（厦门日报 陈运军）