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岛内小户型房子仍不好找
今年新开工住房项目，90平方米以内面积户型将占71.4%
编者按
2006年6月1日至今，“90/70”政策已实施2年有余。按照房地产开发周期，2006年6月1日之后启动的项目或已出让的土地，目前大部分已进入市场销售。
对于“90/70”政策的出现，此前有业内人士预测，选择购买小户型的以自住者居多，受宏观政策影响不会太明显，小户型的春天或将来临。然而该政策已施行两年，如今的厦门楼市，中小户型住宅发展状况如何，是否已经迎来了发展的春天？
“90/70”政策实施2周年“大考”
“90/70”政策出台之初，厦门房地产业内就有人预测，2008年小户型将唱主角。
时隔两年，在厦门的市场上，虽然小户型数量在增多，但根据厦门市国土房产局最新发布的统计数据计算，今年5月成交的商品居住用房（住宅和别墅）中，90平方米以下的户型仅占成交总套数的28.4%。
对此，业内人士指出，政策公布和实施存在时间差，且厦门贯彻“90/70”政策坚持“总量控制、区域平衡”原则，政策存在弹性。不过，最新发布的《厦门市2008年住房建设计划》却明确指出，今年新开工住房项目中，面积90平方米以内的户型，将占到71.4%。
在市中心随处可见大户型楼盘的广告。罗联璧 摄
现状 90平以上户型成交比重大
“在厦门岛内，小户型并不好找”，采访中阿涛告诉记者。
80后的阿涛，大学毕业后到厦门工作已4年。因要结婚，买房成了当务之急。他说，经济承受能力有限，厦门房价却较高，想在岛内稍好的位置买房，只能考虑中小户型。
于是，两年前，“90/70”政策出来时他就开始期待，现在却发现，岛内新推楼盘仍以大户型为主，“总价太高，只能考虑二手房或岛外楼盘”。
记者了解到，困惑的并非只有阿涛。根据厦门的房价，岛内一套90平方米的房子，动辄百万；而岛内近期推出的新盘，多在90平方米以上。
不仅如此，从交易数据看来，厦门楼市的成交仍以大户型为主流。据市国土房产局的数据，今年5月，90平方米以上户型，成交套数占71.6%，其中120—144平方米户型最受欢迎。
对于该现象，厦门市房地产协会常务副秘书长陈守正分析，闽南人偏好宽松、舒适的房子，尤其看重门厅，厅堂一般就要40多平方米，“户型面积自然小不了”。
中大户型成交量较高，在厦门红码房地产代理有限公司总经理秦志坚看来是因“外来置业客群较多导致市场对大户型需求加大”所致。
秦志坚解释，占较大比例的周边地市、港台的中高层管理人员等客群，消费能力强，换房、休闲度假的动机，促进了市场对大户型的需求，于是岛内开发以大户型为主。
不过，市场上中小户型比重偏小，也是小户型成交比例较小的原因之一。厦门航空房地产开发有限公司副总经理吴卫华说，前几年楼市发展势头强劲，岛内楼盘即便都是大户型也销售火暴，因而人们对小户型的实际需求受到压抑。
一位一线销售人员透露，因近年来房价疯涨，岛内大户型供应增多，面积越大越难卖。很多有刚性需求的年轻置业者，因承受能力有限，不得不将目光转向岛外以及周边地区。
说法 政策公布和实施有时间差
从市国土房产局发布的数据来看，“小户型的春天”似乎并未到来。对此，城市年轮策划代理有限公司咨询部经理李琦认为，主要是政策公布和实施存在的时间差所致。
记者了解到，厦门对“90/70”政策的执行，不可谓不及时。政策出台后不久，厦门有关部门便表示，“今后出让的土地，将尽量增加90平方米以下的中小户型，在总量上达到90平方米以下的户型占70%”。
“90/70”政策出台时，厦门市规划局局长赵燕菁曾表示，在细则出台前，厦门就已开始执行相关规定。2006年8月8日出让的岛外6幅涉及居住项目的地块中，有5幅明确规定“套型90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑总面积70%以上”，位于集美的一地块，更是规定“套型建筑面积一律不得超过90平方米”。
“90/70”政策出台之后，厦门对“限150”政策作出相应调整，足以显示厦门市对“90/70”政策的执行力度和决心。而在此之前，厦门曾规定，“今后岛内新报建的商品住宅每户建筑面积一般不小于150平方米，且原则上不再批建小户型”。
业内人士指出，近两年厦门房地产市场中推出的大户型，多是在“限150”的背景下开发的。
对于岛内大户型不降反升的现象，李琦指出，政策公布和实施有一个时间差，且岛内一些项目是存量土地，不受新政策约束；加上政策的弹性，一些新出让土地也不受限制，例如今年4月8日出让的湖边水库一地块。
据悉，李琦所说的政策弹性，指“在区域平衡上，岛外将严格执行这一规定，90平方米以下的户型肯定会大幅增加，而岛内将根据特定区域、地段有所区别，具体要视每个项目的具体情况而定”。
趋势 新增商品房原则上小户型比例不低于70%
最新发布的《厦门市2008年住房建设计划》中，对2008年—2010年的住房建设量作出了相应调整，今年新开工的住房面积预计控制在574万平方米左右。
同时，在对“90/70”政策的实施上，作出了更加明确的规定。
据厦门市规划局资料统计，2006年1月1日以来，已取得用地规划许可证，但未取得施工许可证的商品房项目，住宅总建筑面积约374万平方米。
对于此类项目，厦门规划适当调整小户型比例，90平方米以下的住宅建筑面积为204万平方米，占54.5%。其中，翔安所占比例最大,占66.7%。
而今年新增商品房中，小户型的比重更达61%，除翔安有所下降外，其他各区均明显增加，其中海沧尤为明显，达65%。
“这样的市场背景下，贯彻‘90／70’政策，其实是救了开发商的命”，凌峻(东南)房地产策划代理有限公司董事总经理王艺进表示。
王艺进解释，受国家金融调控政策影响，今年以来楼市普遍降温，投资性需求受到抑制，中小户型多以经济实用为主，对于经济能力有限，有自住性需求的购房者来说，是最适合的选择，而目前市场上该类型购房者是主流。
而据吴卫华介绍，该公司去年年底拍下的同安地块，也就是厦航·同城尚院，将完全按照“90/70”政策的户型配比规定来打造。“我们专门组织队伍到外地考察小户型的做法，发现很多小户型也可以设计出非常好的产品。”
记者了解到，按照“国六条”的要求，新开工的住房套型建筑面积90平方米以下的住房，总面积须达到70%以上。厦门今年住房建设规划，用于平衡的对象主要包括存量商品住房、新增商品住房、新开工的保障性住房和外口住房。
根据安排，厦门市将加大社会保障性住房、外口住房的建设。对于新增的商品住房，原则上要求小户型面积比例不低于70%。
而滨海、环湖等重点地段相比其他地区，小户型比例可以适当降低。对于主动提高小户型住宅建设比例达到70%的存量商品住房项目，优先审批。
探讨 住宅开发应“两条腿走路”
在经历两年多的市场检验后，有业内人士认为，“90/70”政策只是个过渡性政策，关键还是在于市场。
秦志坚指出，市场需要什么产品，市场主体最清楚，以“全国大市场”为模特量体裁衣，未必适用各“微观小市场”。
对于厦门的“90/70”政策以岛内和岛外两个大区域进行平衡的做法，吴卫华认为其实弹性可以加大些，可进一步以片区为单位加以平衡。以厦门筼筜湖这样景观优势突出的区域为例，“多规划大户型高档楼盘的合理性是毋庸置疑的”。
记者了解到，目前的厦门房地产市场，岛内以大户型为主，岛外以中小户型为主。
对此，景地百年房地产策划代理有限公司副总经理陈煜分析，户型配比主要由市场决定，楼市有怎样的需求，开发商就会开发怎样的产品。
“虽说‘岛外90平方米以上户型做到30%’总体上是合理的，但希望可据各项目实际情况进行调整。”吴卫华强调，岛外有些区域也很适合打造大户型的高档社区，岛内也可多些小户型，“小户型还是有一定市场的”。
“90/70”政策推出之初，期望通过户型结构的合理配比抑制房价的过快上涨，但两年以来房价不降反升，可见政策推手只是一个辅助性的角色；市场自身具备调节的功能，根据市场需求而进行的理性调整才是楼市真正的出路。
在吴卫华看来，“90/70”政策也只是个过渡性政策，政府应当加快廉租房和经济适用房建设的步伐，满足中低收入阶层的住房需求；而针对中高收入阶层的商品房开发就应完全市场化，这样“两条腿走路”的住房开发模式才相对合理。
创新中小户型鹭岛遍地开花
创新户型成不少项目的最大卖点之一。罗联璧/摄
“90/70”政策实施2周年“大考”
自2006年6月1日“90/70”政策出台以来，厦门中小户型劲刮创新风。
事实上，户型创新在厦门早有出现。但因受岛内“限小令”影响，当时多集中在150平方米以上的大户型。
如今，随着90平方米以内小户型数量增多，如何有效利用空间，成了众开发商潜心研究的课题。为在竞争中取得优势，挑高、双阳台、入户花园等创新设计，开始较大规模出现。
小则思变 创新迎合市场需求
“90/70”政策出台的初衷，是为改变目前大户型过多，存在一定超前消费的现状，从而引导全国房地产市场良性循环。就厦门而言，增加小户型的供应量很有必要。
凌峻(东南)房地产策划代理有限公司董事总经理王艺进分析，受国家金融调控政策影响，自住性需求已成房地产市场的主流，未来的户型产品应以经济实用为主，而中小户型符合这一市场需求。
新景祥房地产策划代理有限公司研发部丘运贤也告诉记者，近年厦门房地产市场的发展，户型趋小化趋势较明显，这不仅是国家的调控政策，也是市场的实际需求。
市场对中小户型的大量需求，也对该类型产品的设计提出了更高要求。在不少人的印象中，因面积有限，中小户型往往空间功能不全，在居住舒适度上，优势并不突出。
业内人士指出，市场期待开发商在户型设计上做出更多创新，同时，产品类型单一、趋同化的压力也逼迫开发商求新求变。
旺荣房地产开发有限公司总经理王世忠曾表示，户型创新对购房者的吸引力显而易见，“现在的购房者越来越崇尚个性，户型创新正好可以满足他们的需求。”
另外，丘运贤还提出，从项目盈利角度考虑，近几年土地价格不断上涨，开发企业的成本压力也不断增加，在政策允许的范围内“多”盖一些面积，就成了开发商一个重要的盈利点。
苑隆投资有限公司投资研展部经理李魁语认为，中小户型的合理创新，对开发商和购房者是一种双赢。
市场规范 创新户型期待品质提升
尽管创新中小户型颇受购房者欢迎，却似乎并未获得官方的认可。
去年6月，市规划局和市国土房产局联合发布《关于对住宅层高、阳台（含入户花园）设计要求特别限制的说明》，对住宅的层高，阳台的计算面积进行了详细规范。随着规范的执行，一些挑高、赠送超大入户花园的户型，将成“珍稀品种”。
业内人士认为，创新户型在产品结构方面存在不足，如有些隔层的高度在2.2米以下，会较压抑，通风采光也会受到一定影响，而且，业主自行搭建后，往往在结构、消防方面存在隐患，建筑外立面七零八落，城市的风景线遭到破坏。
厦门万科房地产有限公司销售经营部经理张云雷告诉记者，万科致力于精装修产品，正是基于对户型趋小化的判断，随着建筑设计的进一步规范，中小户型产品应更多通过精装修获得功能性突破，万科“全面家居解决方案”的精髓，正是要在有限的空间里，为人们提供更加全面、实用、人性化的居住环境。
提升小户型产品性价比的能力，是未来决胜市场的关键。不少业内人士表示，随着“90/70”政策的进一步落实，厦门的中小户型产品将逐渐增多，户型的品质也会不断提高。（厦门商报 林珍珍 张小玉）
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