厦:村改居社区遭盲区 枋湖管理模式遭居民质疑

村改居社区遭遇政策盲区 枋湖管理模式遭居民质疑

　　近日，厦门媒体一则《居委会变身“物业”乱收费》的报道暴露出一些村改居社区在物业管理上所存在的问题，记者走访后发现，一些村改居社区在物业管理上处于一种不规范状态，社区居委会由此而进行的一些探索也遭遇政策盲区。

从村民到居民，不应该只是身份的改变。 曾志铭／摄

　　现状

　　１５年未交物业费

　　乌石浦新村在村改居以前还只是郊区的一个村，后来部分被拆迁建成安置小区。

　　６月３０日，记者一踏入乌石埔新村，最直观的感觉就是三个字——脏、乱、吵。

　　小区大门并未设置保安亭，小区内垃圾桶倒在地上，土头垃圾到处都是；居民楼里不时传来麻将声和喧哗声。记者发现，储藏间几乎都变成了小店面，有修车的，有卖杂货的，同时，很多店主还把物品摆在了小区的路中央。

　　一个城市化的村改居小区为何会如此混乱呢？“小区没有物业公司，很多房子都是外地人租住，比较复杂，不好管理”，小区住户林小姐如此解释。

　　住户老倪告诉记者，他在这里住了近１５年，从未交过物业费。另一住户李大爷更是坦承，他脑子里根本没有物业这一概念。

　　事实上，厦门市天地物业公司乌石浦管理处已入驻该小区１０多年了，只因长期收不上物业费，其物业管理功能一直处于若有若无状态，被很多居民误以为不存在。

　　在乌石浦管理处，记者看到屋子里堆满了杂物，用于办公的只有几张椅子和桌子，桌上摆着一部电话。一名保安坐在椅子上看报纸，一名女工作人员则忙着打电话。

　　一问起物业费，该管理处一廖姓女工作人员马上向记者大吐苦水：他们早想退出，后经政府协商，才继续在此经营，但只负责卫生工作，治安则主要由以前村委会的护村队负责。

　　记者调查发现，厦门岛内此类小区并不止一处，仙岳里小区是仙岳村拆迁安置小区，居民不交物业费，所属街道给的钱又不够，物业公司经常闹退出，造成垃圾大量堆积无人清理。６月２５日，　　街道城管部门今年第４次出动整治该小区，清理出的杂物装了约１０卡车。

　　厦门民盟调研还发现，有的安置小区还饲养牲畜。　

　　原因

　　不愿交还是交不起？

　　据厦门市民政局提供的统计数据，２００３年以来，厦门市岛内农村全部实现“村改居”，目前厦门市共有１５２个“村改居”社区，岛内２１个，岛外１３１个。

　　近日，记者走访了多个村改居小区发现，多数小区的管理方式是自治管理的，如乌石浦新村，聘用本村人员成立护村队，费用从公共财产出租的收益或村集体财产列支，物业公司只负责保洁；有些小区会委托专业的物业公司，如莲坂新村；此外也有放任自流的。

　　“不愿交，也交不起”，乌石浦新村住户老倪认为，以前在农村时，根本不需交什么物业费，后来因为政府征地，才搬过来，才有了小区的管理及卫生费用。

　　据老倪介绍，他一家４口人，有两个孩子，“村改居”后分得两套房子及每人一万多元的土地补偿款，此后，他和妻子就都没了工作。目前出租的一套房子每月租金近２０００元，年底只有村集体少量财产分红。因此，老倪一家每月都过得很节俭。

　　在莲坂新村，记者遇到了一位靠打工和救济，月收入才１０００多元的陈姓居民，当时他正领着妻儿去领救济物品。在他眼中，“１００多块的物业费，真的太贵了，交不起！”

　　物业公司则普遍认为，很多居民交得起却不愿交物业费，是农村意识还未转变过来。“‘我世代居住的房子，为什么要交钱由你来管？’是居民普遍的心态”。一物业公司负责人指出，在农村城市化的“村改居”过程中，原村镇居民变为城市居民，但思想观念和生活方式仍没有发生很大的变化，远没有物业管理的消费观念和自治观念。

对策

呼吁出台监管政策

　　所谓“村改居”，就是在户籍制度上把农村“农民”转变为城市“居民”，相应的，原来的农村社区管理模式向城市社区管理模式过渡，即把原先的“村两委”的农村社区管理模式改制为城市社区居委会的管理体制。

　　民盟厦门市委副主委朱奖怀曾对村改居社区做过认真的调研，他认为，原来农民的生活习惯，城市化前期没有改掉，社区管理要求不适合这部分人群。

　　朱奖怀提出，已建成的安置小区要建一种委托物业管理，可以给这部分业主一个过渡期，培育小区的物业管理，政府、开发企业、原来的村财政各拿出一部分缴纳的物业费，让业主逐年增加物业管理支出。

　　有观察人士表示，政府应该明确承担的责任，对于这种社区的管理，该补助多少就补助多少，暗补村民感受不到。

　　一知情官员透露，目前，厦门正在推行物业化管理方式，主要以新建住宅区和自管单位为主，每年约有４００万平方米的住宅区纳入物业管理，一些法院、学校等也在推进，但村改居社区部分涉及较少。

　　对于枋湖模式，厦门市建设与管理局房地产与物业管理处副处长邱永聪认为，此举需要政策支持，目前杭州已出台了全国首个农转居物业管理办法，明确了农转居小区物业管理实行社区管理与委托物业专业管理机构相结合的原则。

　　邱认为，这种出台过渡性质的管理办法的做法，可以说对厦门是一种借鉴，厦门也需要这样一部法规对村改居小区的管理加以规范。 （东南快报 高金环 林晓琪 见习记者 张杰龙）