厦:开发商与其等政策松动 不如研究刚性需求

    由于通货膨胀和宏观调控的双重作用，房地产行业出现危机。一方面银根紧缩，另一方面销售不畅，从而导致开发商的资金普遍紧张；据国泰君安证券研究所发布的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。在这种行业危机下，大大小小的开发商和部分专家都在集体喊话：希望国家政策松动。甚至，任志强喊出了“要死也是银行先死”的气话。但是，下半年国家的政策趋势仍然是解决通货膨胀的问题，专家预测政府仍有可能加息或者提高准备金率。

    所以，与其等待政策松动，不如研究刚性需求；主动调整策略，以吸引刚性需求，从而达到自救的目的。然而什么样的群体是现阶段的刚性需求呢？以下是厦门市场的刚性需求的几种类型。

1、泉州、龙岩等外地高端客户

    目前，厦门市场的外地客户基本占了60%，所以泉州等外地市场是需要重点研究的市场。根据沃德调查机构的调查结果：泉州客户首选岛内的比例为62%，岛外的比例是12%，两者均可的是26%。其中海景房较受欢迎。他们的够买动机大多是被厦门的居住环境所吸引，大多对景观比较好的楼盘比较感兴趣；所以以“海景度假概念”为策划主题的楼盘会更有吸引力。

2、购买接近心理价位房产的需求群体

    根据中国人民银行25日在其官方网站上公布了2008年第2季度全国城镇储户问卷调查。调查显示，全国房地产市场观望气氛依然浓厚。但是在这种普遍观望的市场背景下，仍会有部分客户给自己设定个心理价位，一旦达到心理价位，仍然会出手。比如：未来海岸的5.1促销火爆，表明特价促销房是个很有效的手段。把一些朝向较差，户型较大，地段一般的房子进行较大力度的促销，相信会刺激客户的购买欲望的。

3、婚房的购买需求

    冯仑戏言：“房子是被丈母娘炒高的”。虽然是一句戏言，但是也反应了没房子，就不能结婚的中国习俗。中国目前的人口年龄结构就处在人口红利的阶段，每年供给的新劳动力总量约为1000万。所以，结婚买房的需求是很大的。但是，这部分客户的资金承受能力有限，对户型面积大多要求较小的。

4、孩子入读名校的需求

    为了给孩子提供一个好的读书环境而买房也是刚性需求的一部分。根据沃德调查机构的调查结果显示，泉州客户为孩子买房占了14%。强调楼盘周边的教育配套是吸引刚性需求的有效手段。

5、以小换大的改善性需求

    部分客户随着经济实力的增长，开始考虑升级置业，以小换大，提升居住品质。这部分客户对空间的创新有一定的要求，对挑高的高度和格局的面宽比都有较高的要求。所以，强调空间的创新性是能够吸引部分改善性客户。比如：新景禾祥 ·龙郡提出：“别墅之上，五重生活空间”广告语就是针对部分改善性客户对空间的要求而提出的策划。

6、旧城改造而产生的刚性需求

    中国进入了城市化进程和工业化进程，会大量产生因旧城改造和基础建设拆迁而产生的刚性需求。根据国家统计局测算，到2020年中国城市化人口将超过7.5亿，届时城市化率将达55以上，即便是55也与发达国家的70以上有很大的差距。而这些城市化的进程，需要大量的旧城、旧村改造和各种基础建设的拆建，这些拆建过程本身就产生了拆迁户的刚性需求。

7、其它需求

    还有小部分外地的应届毕业生考虑到在厦门长久发展的需要，为了有一个安定的居所，依靠家里的资助直接在厦门购房的也有一定比例。

（厦门宏隆升房地产代理公司副总刘庆平）