宏隆升邱奕平:08上半年厦门楼市给我们的启示

2008年上半年的厦门楼市较之去年年底已经有所回转，刚性需求仍然旺盛，但是市场观望气氛依然存在。从销售情况上看，热销的房源集中在促销楼盘，去化量较多的户型则集中在总价低，首付低的小户型。从购房目的上看，投资客，尤其是短线炒房者基本退潮，购房者大部分以自住为主。

综观全国的房地产市场，不难发现，现在的房地产市场正发生着两大方面的转变，一个是由卖方市场向买方市场的转变；另一个是房地产商开发经营战略的转变。

卖方市场向买方市场的转变原因，主要源自以下几个方面：

第一，从政策层面上讲，国家的宏观调控将继续从紧。前不久，国家还重申了第二套房贷政策不可放松。而持续高涨的CPI，使得国家不得不继续采取从紧的货币政策，从而在某种程度上冻结了开发商的部分流动资金，并增加了购房者的成本；

第二，从市场行情上看，市场的观望情绪依然严重，部分区域市场出现了供大于求的局面，从这几个月的全国70大中城市房屋销售价格指数上看，目前部分城市的房价甚至出现了负增长的情况；

第三，土地交易市场冷清。从今年上半年的土地市场的交易情况来看，开发商对房地产市场的预期并不乐观，拿地也日趋谨慎。多个热点城市的土地交易市场日益冷清。4月中旬，上海拍卖的8幅土地中曾有2幅流标；4月28日南京出让44万平方米土地，约八成以底价成交；2008年厦门土地“第一拍”更是以9幅地块全部流拍惨淡收场。

今年，房地产商开发经营战略正发生着转变。

即从追求单个项目的利润最大化转变到快速开发、精准营销，资金快速回笼。

如果说以前是缺地，那么现在就是缺钱。与其被市场胁迫降价，不如主动促销。很明显的例子就是万科发展战略的转变。万科顺势而为，在全国率先发起降价潮，得到了市场的首肯，快速去化了部分房源，回笼资金超过100亿。对于开发商而言，如何盘活手中项目，加速回笼资金成为当务之急。

土地储备方面是从快速扩张拿地到理性拿地，拿地的方式也从单一的拍地转变到拍地与兼并合作结合起来。目前，万科兼并合作的土地占了总土地的41%。

分析厦门房地产市场，总体上是回暖趋势明显，但行业压力仍然很大。

今年1-3月份，厦门楼市的成交量持续放大，4、5月份出现一个小高潮，4月份的成交量相比3月份上升35.87%；5月1号-3号，因为频繁的促销、火热的广告攻势，各大楼盘的销售量都有所回升，部分项目甚至出现热销现象。但是市场的观望情绪并没有得根本性的转变，作为支撑厦门房地产市场的主要力量之一的投资需求遭到遏制，而自住的刚性需求虽然存在，但整体销售速度缓慢，行业的压力仍然很大。

另外，目前厦门楼市的供应量偏大。2008年新开工的住房建筑面积预计控制在 574 万平方米左右，其中商品住房约 380 万平方米。

在市场渐趋理性的同时，大多数观望者最关注的核心因素就是市场价格的调整。而面对这样的市场现状，开发商的思维也不应拘泥于定式。房子作为一种特殊的消费品，同样要遵循市场规律，不可能只涨不跌。可以说，盲目追求单体项目利润最大化的时期已经一去不复返，房地产的暴利时代已经开始向微利时期转变。开发商应顺势而为，改变以前价格决定市场的观念，顺应当今的市场决定价格趋势，适当降低心理价位，合理调整市场价格，才不至于造成有价无市、资金周转困难的局面。

当然，调整价格不是指盲涨盲跌，而是在认真透彻地分析市场、了解自身产品和竞争对手的基础上，合理进行价格定位。可以说，价格定位越准确，市场认同越有效，销售进度越快，资金加速回笼，越能解决资金压力。这就像炒股一样，谁先把握先机，适时而动，谁就能解套。
中国房地产市场的发展走势总体是向上的，但在宏观调控下的行业调整阶段，资金链、现金流成为重中之重。合理调整价格是为了把楼市从预期不明朗、交易冻结的胶着状态中解放出来，极大释放刚性需求。

(厦门宏隆升房地产代理有限公司总经理   邱奕平/文)