宏隆升刘庆平:市场回暖明显 产品结构仍需调整

宏隆升刘庆平:市场回暖明显 产品结构仍需调整

经过半年的市场观望，厦门市场逐步回暖，成交量在逐月回升，4月住宅成交量894套，比3月的658套上涨35.87％。5.1期间，未来海岸系卖出122套，成交金额达1.1亿元，地产回暖的趋势明显，但是，相比上海、北京等地的增幅，厦门市场的成交量增幅仍然较低。纵观市场，主要的原因是厦门地产产品结构的问题，不是价格问题；厦门市场的产品结构是“两头小，中间大”的格局，符合改善性需求的楼中楼和符合刚性需求的小户型的供应量偏低，中间类型的大三房户型占据市场主流。

“聚焦主流需求，调整产品结构”是厦门地产迎来新一轮价格增长的关键。

一、国情决定了小户型是未来的产品趋势

国家90/70的户政策规定是建立在中国人多地少的基本国情上的，温总理一直在强调：中国要守住18亿亩耕地的红线。在这个前提下，就决定了国家用于地产开发的用地是有限度的。

所以，在有限度的土地上只有开发小户型才能够实现“居者有其屋”的社会公平原则。

2008年4月23日，王石在股东年会上明确提出：小户型是万科的战略重心。来自万科的数据显示，该公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的户型只占39%；到3月份，这个比例上升至54%。而2008年精装修房新开工比例将超过新开工总量的80%。

二、刚性市场的需求刺激小户型的发展

      由于国家的宏观调控政策，导致了投机、投资市场退市，改善型置业得到了引导。所以，市场的主流便是刚性需求，刚性需求的购买产品主要是满足居家功能的小户型。况且，中国城市化进程，导致3.5亿人持续进城，支撑着刚性需求持续增长。

最近，厦门各大楼盘纷纷推出小户型，就是开发商主动应对市场的策略。例如：最近，圣地亚歌推出3期带精装修的小户型。

三、小户型是船小好掉头的产品

在市场变化多端的状况下，小户型低总价的优势显然有船小好掉头的优势，大户型就是下降30%，也不会有太多人购买，小户型降个5%，市场就会很踊跃了。

目前，厦门地产最大的问题不是市场观望，而是产品结构的问题，大三房占据了市场的主流；虽然，各大开发商采取了一些促销手段，但是大户型总价高，不好掉头的原因导致很多刚性需求的客户找不到适合自己购买预算的产品，导致了厦门市场成交量相比去年仍然较低，甚至不如市场泡沫最大的深圳（深圳日成交量至少也有100套以上，5.1期间成交832套）。

3月份，万科推出的80套小户型，不到4小时就售罄；5.1期间，热销户型也集中在中小户型。小户型的热销说明了船小好掉头的优势。

四、小户型的性价比是未来竞争的关键

随着，国家90/70规定的执行以及小户型保障房的大量入市，小户型成为市场的主流产品，供应量会出现井喷的现象。所以，要面对众多同类型产品的竞争，小户型的性价比是关键，小户型也要是豪宅。带精装修是一种比较容易实现提高性价比的手段，所以，带精装修会被各大开发商接受。

今后，中小户型加上精装修是未来产品趋势，也是厦门市场再上一个台阶的关键。

五、楼中楼户型仍有很大的潜力

      今后的市场发展，很有可能产生小户型调整过度的现象，那么导致符合改善型需求的产品（楼中楼户型）供应量会偏低，而富裕阶层是逐年壮大，那就产生了供小于求的状况。特别随着城市的扩大，中心地段的楼中楼的租售比会越来越大，像禾祥西一带的楼中楼产品的租金远远大于月供。所以，既能适合居住又有保值功能的楼中楼产品仍然有很大的潜力。

（厦门宏隆升房地产代理有限公司 刘庆平）