厦:拨开重重云雾 探访小区物业成本收益账

记者探访小区物业成本收益账

    保安待遇差，物业称是因低物业费所致；小区停车费，业主则怀疑被物业“黑”走。上述两大问题本报在4月25日、26日连续进行了报道，引起社会各界对小区物业收费的关注，并要求继续跟踪报道。

    应读者要求，本报记者走访了一些小区，物业纷纷叫苦，表示赚不到钱。那么，是物业得了便宜卖乖，还是真的日子难过？小区管理的成本和收益，究竟能否说得清、道得明？

    经业内人士帮助，记者获得到了一个多层住宅小区和一个高层住宅小区的成本收益账目。今天，我们就来拨开罩在小区物业管理成本外的“云雾”，见识一下其“庐山真面目”吧。

    样本1：某多层住宅小区

    人头费支出占物业费的139%

    作为样本的多层住宅A小区位于莲坂附近，是一个总建筑面积65000平方米的安置房小区，1995年建成。该小区的收费面积60000平方米出头，目前的收费标准已10年未变，具体为管理费0.35元/平方米，维修金0.1元/平方米，收费率约为80%。

    这样一来，A小区的物业管理费收入每年约为21万多元，由于该小区物业所在公司有资产在该小区，其出租收入也归入小区管理处核算，于是A小区物业每年又多了约12万元的租金收入。

    目前，A小区物业设有主任1人，收费1人，管理员兼队长1人、秩序维护员（保安）6人，保洁员4人，维修工1人。一年下来，人员方面共花掉：人员工资22万多元、人员劳动社保近2万元，公积金约1万元、人员劳动保护支出7500多元，职工福利及工会教育等支出近4万元。

    换句话说，A小区一年需支付14名工作人员的费用约30万元出头，占到了小区总成本的93.5%，物管费的139%。此外，该小区还有办公费支出近3500元，保洁费支出4700多元，绿化费约8000元，秩序维护费（器具、服装等）支出4200多元，维修费支出530元。

    经统计，A小区税前总收入33万多元，税后为31万多元，而成本费用已达32万多元，账面显示为亏损。其实，A小区还有一块收入，那便是停车费。对此，A小区物业所在物业公司负责人表示，由于位置较偏，A小区的停车费每月也就一两千元，而且另外挂账，与业委会分成，所以不体现在物业管理收入里边。

    记者目击

    A小区不涨物业费将难以维持

    那么，0.35元/平方米的物业费能够维持什么样的服务水平呢？记者走访A小区发现，由于建成年代较早，如今该小区很多公共设施已经老化。此外记者还看到，小区内不少储藏间被业主租了出去，使得小区看起来显得杂乱。

    A小区一位业主表示，物业的服务在他看来还算过得去，不过也有些人对物业不满，认为不该让那么多业主把储藏间出租，弄得环境有点杂乱。“有时楼梯口的密码安全门坏了，跟物业讲了几天还没修好。”另一业主也“报料”。

    对此，A小区物业所在物业公司负责人表示，当初他们进驻该小区时，因为是安置房小区，政府制定的物业费指导价为0.5元/平方米，但因种种原因，最后是按0.35元/平方米计收，如今已10年过去了都没提价，资金上非常紧张，管理起来也很吃力。

    “这样下去，肯定难以支撑。”该负责人表示，现在A小区物业正在换届，看换届完能否顺利把物业费涨到0.4元/平方米。记者估算了一下，虽然每月每平方米的物业费只多了5分钱，但一年下来便可以多收入近3万元，这多少有利于缓解A小区物业资金捉襟见肘的状况。

    同样是物业费0.35元/平方米，长青路某小区比起A小区来则显得更为糟糕。记者现场看到，该小区基本没有管理人员，小区里环境显得脏乱，一些密码安全门已经坏了多时也没人修，楼梯扶手上厚厚一层灰……

    经了解，长青路的该小区有不少业主拒缴物业费。“管理成这样了，还让我们交物业费，哪有这个道理。”一位业主提起小区物业就很气愤。而另一知情业主则表示，那么多人不缴物业费，物业哪有钱来提供服务，而服务不到位，不缴物业费的人就更多。“已经陷入恶性循环了。”这位业主无奈地说道。

    样本2：某高层住宅小区：收支基本平衡

    作为样本的高层住宅B小区位于湖滨南路，总建筑面积41000平方米，其中收费面积和收费标准为：住宅近33000平方米，物业费1元/平方米；商业近3000平方米，物业费1.8元/平方米。B小区物业所在物业公司负责人透露该小区的物业费收费率为98%，属于比较高的水平。

    B小区物业人员编制除了多了7名车管员、3名维修工和1名秩序维护员（保安）外，其余都和A小区一样。这25名工作人员的人头费支出约40万元，其中人员工资30万多元。

    而经估算，B小区的物业费收入约为45万多元，由于该小区物业所在公司也有资产在该小区，其出租收入也归入小区管理处核算，于是B小区物业可获得每年5万多万元的租金收入。两项税前收入总计近51万元，税后为47万多元。

    B小区物业的成本费用除约40万元的人头费外，还需支付办公费、保洁费、绿化费、秩序维护费、维修费等共计6万多元，两项费用总计46万多元。

    47万多减去46万多，B小区物业好像没亏钱，但记者发现还有一笔5万来元的企业管理费未计入成本，于是，B小区物业又“亏钱”了，只是这笔“横空出世”的企业管理费究竟是什么，记者没有搞懂。

    同样，B小区由于地段不错，虽然停车位只有几十个，但也有一定收入。知情人士透露，加上停车费的收入，B小区物业应该不会亏钱，而是收支大体平衡。

    记者目击

    B小区干净整洁

    记者在B小区看到，这是一个只有2栋近30层高楼的小区，一楼裙楼有部分店面，虽然建成距今已有10年，但总体还是显得干净，走廊及电梯间的墙上也鲜见“牛皮癣”和“涂鸦”。

    业主林先生对目前的居住环境表示满意。“小区的保安还算尽责，保洁员清理垃圾也很及时。”林先生说，那么高的消防梯，保洁员一周都会扫两次。

    “就是房子没有阳台，晾衣服不太方便，其他方面倒还凑合。”业主刘先生表示。虽然业主和物业的小磨擦也发生过，但基本没发生什么大矛盾。

    “听说现在物业成本上涨，有些小区开始涨价了，我们担心这里也要涨。”业主陈先生说，住在这个小区里的，大多都是拆迁户，很多人经济上并不宽裕，所以对物业费还是挺敏感的。

小区物业收费不能固定不变

    据了解，根据国家发改委和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》，小区物业服务成本主要包括9方面的内容，分别为：管理服务人员的工资、社会保险和福利；物业共用部位设施设备日常运行维护费用；绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；物业共用部位设施设备及公众责任保险费用；办公费用；固定资产折旧等费用；经业主同意的其他费用。

    由于物价上涨，社会平均工资提高，《劳动合同法》出台，而物业费多年未变或提价艰难，厦门物业企业纷纷叫苦称，在现有的收费水平下，要维持较高水平的服务很难。

    某物业公司总经理李先生直言，10年来社会最低工资上涨了97.4%，但物业费标准却下降，两者差距越拉越大。企业合法经营变得困难。他还表示，物业费批文规定价格浮动只能下不能上，也违背经济规律。

    另一物业公司负责人黄先生则表示，如果物业费能与每年的通货膨胀率同步就好了，否则像目前这样定“死价”，将产生严重的后果。他说，随着物业公司利润减少，将不得不压低职工待遇，于是很难招到高素质的人才，对业主的服务质量也必然下降。

    “还可能导致恶性竞争。”黄先生说，一些正规的物业公司可能由于成本太高而难以维持，而小物业公司则通过偷税、剥削员工等非法经营手段低价竞争，导致物业管理行业整体品质下降。

    那么，是否涨了物业费就能带来更好服务呢？有没有其他方法能够提高小区的物业管理水平呢？请关注本报明日的报道。（厦门晚报 陈毅彬）