分析:“附加值”应该有价值 卖一送一的真相

“附加值”应该有价值

    作为开发商，建筑师如何将有限的空间充分利用，使其成为有用的、有价值的空间，这是我们要研究问题，不同的时代及经济发展水平有不同研究对象。

    在上世纪六、七十年代时，大部分为一间房间住一家，解决有无问题，主要研究房间尺度大小与床布置的多少及其灵活性，强调房间的尺度以床的基本码数。上世纪80年代解决分得开，住得下，研究小面积多室户，但总居住面积受国际标准的控制。到上世纪90年代，大量商品房出现，功能布局合理，居住条件有较大的改善。上世纪90年代末及二十世纪初，住宅大规模开发，标准越来越高，商品化程度越来越大，居住环境、舒适度、多元化成为市场追求的目标。由于市场竞争激烈，开发商挖空心思寻找“附加值”，大量广告推崇“附加值”甚至到达不顾居住的基本功能来欺骗群众的地步。有些建筑师放弃了自己的职业道德和社会责任，成为开发商的吹鼓手。

    本该追求合理的“附加值”不研究，却创造性提出了许多没有使用价值的“附加值”，一时间使人头晕眼花。此时，住宅建筑的居住功能退位，住宅作为投资手段成为主流，炒房不是为了居住，房产的价值与价格严重脱节。住宅除了面积越来越大外，“附加值”成了吸引人们衡量居住质量好坏的重要标准，作为卖点，不管居住功能好坏一样卖到高价位，抢购一空。居住建筑有时代性，上世纪80年代建设的标准已不适应时代的要求了，但建筑毕竟是50年、70年的寿命，一旦人们住进那些不适用的房子，就会影响大半生的生活条件，甚至影响身体健康。

    下面就一些例子做些分析：

    一段时间厦门房地产市场出现卖一送一，就是卖100m2送100m2，其办法就是加大层高中间加夹层，实质上就是企图用2.2m层高不算面积，实际上规范规定2.2m层高全部计算面积，不足2.2m时计算1/2面积，2.2m层高作为居住是不符合规范要求，因为扣除梁、板及装修面后其净高度不能满足人体的基本尺度要求，尤其是作为居住不能满足通风采光的基本卫生要求，仅可作为卫生间储藏等辅助空间，而不能作为居室空间。

    开发商用卖一送一的广告，实质上是其每平方米的楼价不低，并包含了卖一送一的成本投资，如果不仔细了解，以为能贪点小便宜，一旦买了，今后十几年甚至几十年，全家都要生活在一个非常不舒适的居住环境中，而且这个看似赠送的空间实际上是付出了高昂代价的，在这种情况下，厦门市规划局技术规定住宅层高3.3m以上，按除以3.3m为系数计算面积。不能用4.8m层高来做夹层。

    有些房地产商将层高做到6米，中间由业主自行加一层，也达到买一送一的目的。这样做法更危险。层高6米与3米的轴压比相差很大，如果结构设计全按加层计算的话，若有人不加层，有人局部加层，或加层材料不同都会产生局部受力不同，因此这种楼存在安全隐患问题。

    关于凸窗与落地窗的使用也要分析研究，本来凸窗是将窗户凸出墙面，三面开窗，扩大了室内空间感，引进外部的景观，又不计算面积，是个好事。但不少设计存在窗开面积偏小，影响通风。

    在凸窗基础上，有些开发商将窗台降到地面，扩大了使用空间，但室内由于梁过低，使室内感觉不好，也值得挑选房型时好好分析。

    目前入户花园有越做越大，越做越多的趋势。入户花园一般设计在各套型的北阳台和中间凹缝内。北阳台绿化受到树种的约束，不能得到充分的阳光照射，而且往往入户阳台作为交通通道来处理。如果阳台封闭起来，有许多方案又存在消防问题，作为休闲空间位置又不合适，从此看来，入户阳台的实用价值不大。目前又有越做越大、越做越多的趋势，值得购房者认真分析，是否有实用价值。故省建设厅下达政策，住宅的阳台面积不能超过套型面积的15%。厦门市规划条例规定阳台进深小于1.8m时，且不封闭阳台，其面积可按一半计入容积率，否则超出部分其建筑面积全部计入容积率。同样三、四个阳台的套型，阳台大，但楼价也不低，并计入了这部分的投资。

    其实，我认为设计增加“附加值”一定要具有使用价值，尤其在空间利用上多下功夫。如墙不一定要在柱中轴上，可作为壁橱、管井、卫生间、储藏空间等将柱子组合在里面来充分利用。另外，也可利用走廊上空，厨房炉台上空做吊柜，内部楼梯上下做仓库。在房间布置中充分研究功能需求，家具布置及人体尺度的关系，做到面积恰当，尺度适宜，使用方便，将有限空间用扩展视角，空间流通，借景等手法扩大空间。住宅设计一定要认真细致地做好细部设计，增加空间的使用价值。

    名家·张道正

    浙江城建设计集团·厦门设计院名誉院长、总建筑师，厦门市规划委员会委员，国家一级注册建筑师，中国建筑师学会教育分会理事，中国室内设计学会33委员会主任，福建省建筑师学会常务理事，厦门市勘察设计协会副会长，厦门市科学技术委员会理事，厦门师规划艺术委员会理事。

    1962年毕业于上海同济大学，全国第一批获国务院颁发证书的高级工程师，历任东北设计院厦门分院总建筑师、厦门中建东北设计院院长兼总建筑师；1993年即获国务院特殊津贴。（厦门晚报）