开发商退地之隐：有人水中捞月 有人雾里看花

　　“如果没有政策支持，地震将使成都区域内的一些开发企业无法生存。无论是现金流、开发计划还是心理预期，都受到很大影响。”四川蓝光地产总裁杨晓初认为，因地震造成的开发延后和土地贬值，将使大量开发商面临割肉退地的风险。

　　2008年6月18日上午，成都市国土交易中心再度传来成交的掌声。位于成都市区内的5幅国有建设用地以“起拍价”成交，这是“5·12”汶川大地震后成都土地市场的第一次挂牌交易。

　　“从震后‘第一拍’没有流标来看，开发商对成都房地产市场的信心还在。”嘉联地产土地分析师刘智勇认为，成都市政府刚刚出台的购房优惠政策显然起到了直接的刺激作用。根据该市2008年6月15日开始执行的购房优惠政策，凡2009年12月31日前，在成都区域内置业者可享受数万元的财政补贴，重灾区购房者将享受更大优惠。

　　有人水中捞月，有人雾里看花。

　　某油脂化工企业的负责人林盛毅（化名）在6月17日下午走进成都某律师行。林所在的企业去年在成都彭州取得一幅约20亩的工业用地，准备为中石化彭州基地做配套。“大震之后，中石化都在对基地重新评估，我们也要做好退出的准备。”他说，“地震造成土地开发价值和使用价值大大降低，我们前期缴纳了大部分土地出让金，现在土地价格下来了，我们感觉吃了很大的亏。”林盛毅告诉记者，他们拿的那幅工业地块，属于“内定指标”，尚未进行公开出让，现在可能会面临地权和地价的丧失，有必要咨询法律的意见。

　　按照现行的法律法规，林所在的公司可以向土地主管部门提出退回土地出让金的要求，但地块的规划和设计工作已经开展，所付出的时间和资金无处索要。再者，地震属不可抗拒因素，如果当地土地供应部门坚持按原约定时间供应土地或者有所延期，从法律上讲，林的公司也只有接受。

　　记者了解到，彭州市内两幅原定于2008年5月15日整体拍卖的旅游及住宅兼商业用地，因为地震不得不暂缓拍卖，原定的工业用地推出计划也没有时间表。

　　刘智勇认为，短期内，四川及成都国土部门的工作重点会放在救灾上，土地政策还不明朗。“受地震影响最大的是都江堰和青城山的土地市场，预计3～5年内在成都的土地市场中，这两个地方可能会是一片空白”。而房地产一直占成都市政府财政收入很大的比例，他判断，从地方政府层面上讲，地权的解决不会像退地退钱这样简单。

　　曾有消息称，成都本土一家知名开发商在彭州龙门山的项目，已经由土地变成了山堆。后经该公司证实，项目仍可平整开发，只是工期将大幅延后。虽然是一场虚惊，但是这类的问题却是有可能发生的。对于因灾造成的开发商土地使用权灭失问题，西南石油大学法学院教授陈自强这样解释，按《物权法》和《土地管理法》的规定，建设用地已经交付开发商的，由开发商自行承担，尚未交付的可采取划拨方式给予补偿。

　　九龙仓（0004.HK）董事、中西部区域负责人吴文伟告诉记者，九龙仓不会退出在成都的任何项目，而且正与成都市政府商谈，以期拿下一个地产综合体项目，“涉及商业和住宅，将是一个新城的概念。”他说，地震后第一时间新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)地震后第一时间，九龙仓内部开会决定加快成都项目的规划设计。“地产商不要计较一时得失。”这位有着在美国旧金山和日本东京开发房地产经验的商人说。

　　有分析人士认为，地产商信心满满也好，沮丧欲退也好，无非是希望在灾后重建中取得更多低价土地，或者让规划向有利于自己的方向修改。

　　成都本土一位开发商负责人告诉记者，从前年开始，成都市做出向高处要土地的规划，推动建筑规划向两三百米高层发展。地震后，部分开发商有自己的小算盘，以市民的“高层恐惧症”为由，改变规划做多层，或低价取得符合自身开发特质的项目，这才是真正的关键。“毕竟土地属于稀缺产品，不到万不得已，谁也不会退掉手中的地，更不用说土地退出机制还没有法律上的保障。”(中国经营报 张明)