高端人士辨析房地产市场三大悬疑

　　今年是中国改革开放30周年，也是中国房地产业全面走向市场化10周年。在美国住房市场一蹶不振、次贷危机拖累全球经济之际，中国房地产业也将面对不平静的一年。

　　4月11日晚，在博鳌亚洲论坛2008年年会的“对话房地产”会议上，政经界高端人士及专家就今年中国房地产市场前景展开唇枪舌战，辨析中国房地产的几大悬疑。

　　悬疑一：房价是涨还是跌？

　　如果说房价暴涨是过去两年中国楼市最显著的特征，那么从今年开始，“拐点论”和“唱空论”则成为中国房地产市场争论的主角。

　　最新权威统计数据显示，从去年第四季度开始，特别是今年1、2月份，房价涨幅已经趋缓，部分城市实际上已悄悄出现了房价回落的迹象。房价跌势是否会在全国蔓延成为人们心中最大的悬念。

　　市场人士指出，今年以来，全球能源、矿产等资源性产品价格不断走高，4月10日，人民币对美元汇率中间价又首度“破7”。面对人民币节节升值、国际油价日趋上涨、全球粮价不断攀升的浪潮，老百姓“为避免财富不像冰棍那样化掉”，出于实际需求，迫于通胀压力，有可能不得不举债买房。加上国内流动性过剩和奥运效应，今年地价上涨势头将难以避免，而地价居高不下又将为房价推波助澜。

　　商务部长陈德铭在博鳌亚洲论坛上透露，2007年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。虽然目前中国部分地区房价出现下降迹象，但在外资看好中国楼市的追捧下，房价大跌的可能性不大。住房和城乡建设部副部长齐骥前不久在两会上也指出，不主张提拐点，但主张关注房价。

　　华远集团总裁任志强认为，从世界各国的历史规律看，正利率的情况下资产价格会下降，“而在负利率情况下，资产价格一定是上升的”。从长期看，只要中国宏观经济持续向好，基本面不变的话，房价还将持续上升。

　　但高盛此前发布的中国投资组合策略报告对今年房产价格的预测并不乐观。高盛(亚洲)执行董事兼中国股票策略分析师邓体顺表示，国内房地产市场的拐点已经出现。

　　综合看来，高端人士在博鳌亚洲论坛上透露的信息显示：从全国范围来说，年初这一轮降价应该只是区域性的、暂时性的，中国楼市不可能出现中长期的、全国性的“大拐点”。从中国经济现状来看，各项调控政策仍将继续发挥作用，而行业整体向好的趋势不会改变。但与此同时，房地产业的风险和不确定因素也有所增加。2008年的房价更可能的是八个字：回归理性，平稳运行。

　　悬疑二：宏观调控力度有多大？

　　为了防止房价过热，从2006年开始，我国加大了宏观调控力度。2007年，宏观调控政策贯穿房地产行业运营的始终，涵盖了土地、楼盘供应结构、税费、住房保障、房贷等各个方面。根据国内外经济形势和宏观调控任务的要求，今年要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。

　　从长期来看，这些宏观调控措施有利于防止房地产泡沫的形成和积累，房地产业的运行将更加平稳，但短期内将造成房地产业国内融资处境更为艰难。

　　从去年年底开始，宏观调控对房地产业的效应逐渐开始显现。全国多个城市出现房地产成交量萎缩及价格下滑的现象。宏观调控带给房地产商的直接结果就是融资难。房地产企业最为倚重的银行贷款不断收缩，“缺钱”忽然成为腰包鼓鼓的房产商的口头语。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在博鳌亚洲论坛上表示，2008年住房和城乡建设部将主要做三件事。一是完善住房保障体系，在不太长的时期内，县级以上城市全部要建立廉租房，并做到应保尽保，继续完善经济适用房政策。二是贯彻落实全国人大的城乡规划法，加强村镇住房建设，在力所能及范围内，多建房、快建房；管理需求，引导合理消费。三、规范市场，市场上的供与求行为都能有制度化约束。

　　陈淮表示，美联储已经连续6次降息，宏观调控面对的不确定因素在于，“那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来”。陈淮说，第一季度实际利用外资比去年同期增长60%%，需要警惕“在调控资产价格的同时，让外国投资者把我们的底给抄了”。

　　高盛集团董事、总经理胡祖六也表达了类似的观点，他认为目前的宏观调控环境存在很多不确定性，比如周边的环境、利率、汇率都在变化，股市也跟以前大不一样。过去对房地产而言一些非常利好的积极因素现在都在发生逆转，这给中国房地产业在短期内带来很大的不确定性。

　　不过可以肯定的是，尽管面临一系列不确定因素，2008年中国经济快速发展的态势不会改变。虽然目前还不明确今年将出台多少针对房地产业的调控措施，但与会人士达成的共识是：一旦有新的调控政策出台，必将对中国房地产市场造成又一波巨大冲击。

　　悬疑三：房地产业是否面临洗牌？

　　今年伊始，著名投资大师吉姆#zhPoint#罗杰斯就称中国房地产市场将出现调整，部分投资者2008年将面临破产窘境；花旗集团接着指出，中国大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。

　　在银根紧缩的背景下，房地产市场面临巨大考验，起步较晚的中小房地产企业前面的路并不轻松。由于原材料、劳动力、土地价格上涨，房地产企业的利润不如往年那么高，最近出现的低迷成交量又令开发商的资金链雪上加霜。SOHO中国有限公司董事长潘石屹指出，去年中国房地产业全年的销售收入是2.9万亿元人民币，但房地产公司购买土地的资金却超过了3万亿元。

　　不仅是非上市房地产公司，融资渠道相对更广的上市房地产公司也同样面临现金流“断炊”的风险。2007年，万科、招商、金地、保利四大上市开发商的每股经营性现金流均为负值，是各公司5年来的最低值。

　　潘石屹在博鳌亚洲论坛上表示，“现在，中国境内实施从紧的货币政策，而走境外资本市场这条路又被堵死了，未来100天将是多数房地产公司发生剧变的一段时间，开发商之间的分化将更为严重。”

　　任志强指出，房地产和别的行业不太一样，“房地产大部分是以项目设立的公司，兼并收购在房地产行业非常普遍”。其他行业在兼并过程中可能要的是技术、厂房、生产能力或市场，而房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。

　　潘石屹说，房地产行业是一个资金需求量非常大的行业。从去年的第四季度开始，银行的按揭贷款很紧张。所以，“2008年中国房地产业的一个特点就是缺钱”。

　　国际评级机构标准普尔前不久公布的最新研究报告显示：流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战，如果市场状况未能及时改善，房地产业的流动性可能面临枯竭，进而使得一些开发商难以继续维持增长。

　　与会人士指出，如果房地产市场能在短期内恢复，那么开发商就可以渡过此关；如果不能，中国房地产业很有可能将面临一次大规模的洗牌。(中国建设报 张文娟 李延霞 郑玮娜)