住宅投资有起有落 “两极分化”大势所趋 

        活动策划：柯鹏 唐文祺

    主持/整理：唐文祺

    嘉宾：陈晟 中国指数研究院华东院院长

    在国家发改委公布的今年1至2月的行业投资概况数据中，全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。虽然前两个月房地产业投资额仍然增长，但实际上具体到不同城市，北京、上海等地的住宅投资额却分别出现下降。一线城市的住宅市场前景如何？是否预示着整体房地产市场的回落态势已现？就此话题，我们请来业内专家做出解答。

    主持人：从北京、上海等一线城市近期发布的数据来看，住宅投资额皆表现出不同幅度的下降态势，这是由什么原因造成的？

    陈晟：从数据上来看，虽然1至2月份北京和上海的房地产开发投资较之同期皆表现出增长，但北京房地产开发投资中的住宅投资下降了1.4%，上海房地产开发投资中的住宅投资则下降2%。具体来看，这牵涉到几方面原因。一方面，北京、上海等一线城市的房地产市场发展时间长、起步早，城市化进程已达到80%以上；同时，从经济形势来看，投资已经扩展到内需方面，房地产行业与当地GDP的关联性已不如从前。另一方面，随着宏观调控政策的持续进行，对于房地产企业来说，不排除出现理性转变的可能性。这一点，可以从写字楼投资额及商业营业用房投资额显著增长上看出端倪。

    主持人：近期房地产市场表现冷清，尤其是一线城市住宅方面的数据产生下调，是否预示着市场会有所回调？

    陈晟：发改委刚刚发布了全国70个大中城市房屋销售价格，新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅较之1月份低了0.1个百分点。但我认为，中国整体房地产市场不会出现太大波动。从全国性的整体情况来看，在目前观望气氛浓郁的局势下，仍然属于涨跌互现，因此，还是要看不同区域市场的具体变化情况。一线城市呈现缓涨，一些二、三线城市有所回落，但总体不会出现大的经济波动，并且这种局势会持续下去。

    我这边有些数据，2006年的上海房价收入比是10.2倍，2007年达到10.5倍；2006年的广州房价收入比是9.3倍，2007年为10.7倍；2006年的深圳房价收入比是11.7倍，在2007年达到了16.1倍。从中我们也可以观察出，上海房地产市场由于在前期受到了宏观调控政策的调整，涨幅已经趋缓。因此，从北京、上海等地的房地产市场来看，大幅降低的可能性并不大，有些板块前期的泡沫性太大，因此调整属于必然趋势。

    主持人：在目前的大背景下，您认为未来的市场趋势将会如何？

    陈晟：从北京市统计局的官方数据来看，1至2月份，北京经济适用房住宅的施工面积较之去年同期增长26.5%，投资额同比增长3.3倍，但商品住宅的施工面积和投资额却有所下降。应该说，对于住房保障体制的健全完善是今年强调的落实计划，但我认为，保障性住房对于市场的影响，得根据具体情况来分析对待。由于属于非市场化行为，因此在比例制定、长远目标等方面，各地政府会依据实际情况来确定。我认为普遍性的影响不会太大。

    从实际市场情况来看，具体不同产品的不同表现仍然需要区分来看。经济适用房周边的商品房销售的确会受到相应影响，这对于分离部分购房需求、制止非理性上涨有一定作用。但具备稀缺性的高端住宅产品受到的影响性并不会太大。从全国市场来看，我认为两极分化的趋势较为明显。（上海证券报）