中美利率倒挂 外资银行房贷产品受益

    据上海银监局1月16日披露的统计数据显示，截至2007年12月末，全市中外资银行业金融机构资产总额47648.61亿元，首次突破4万亿元，同比增长31.13%，增速同比上升11.99个百分点。

　　除了可以灵活利用不同的外币进行贷款，获得利差及汇率差价空间外，外资银行在服务方面也较中资银行更灵活。但由于外资银行的账户大多要收取较高的服务费用，而且在一手楼盘中业务比例很低，因此能在外资银行办理房贷按揭的基本为购买豪宅的高收入客户

　　2月13日，美元兑人民币汇率达7.185，人民币继续升值。而另一方面，从2月1日起，美联储的基准利率由3.5%降至3%，为2005年6月以来的最低水平，中美利率出现明显倒挂，中国目前一年期存款基金利率已经高出美国140个基点。在香港地区，多个银行也跟随降息。渣打银行(香港)、汇丰银行(香港)、恒生银行等的最优惠贷款利率在5.75%至6%不等。

　　此背景下，自2006年起即介入内地房贷市场的外资银行，在面对高端客户的房贷市场上，开始逐渐显现出自己的优势。

　　外币按揭购房可节省利息

　　一名香港的投资客对《第一财经日报》表示，由于看到内地已经进入加息周期，所以他办理的房贷从去年底已经转为港币贷款。

　　“现在香港一些银行的最优惠利率可以做到5.75%，据说今年还可能调整到5.25%。而在内地，即使我的是第一套按揭物业，基准利率下浮了15%也还要6.6555%，我那套房子转了港币月供后，月供款少了几百元，小数也怕长计啊。如果想多买一套房再做按揭的话，银行工作人员说基准利率还得上浮10%，那就差不多到8.6%了。所以我现在看中的二手房打算还是做外币按揭，然后在内地收人民币租金来还贷款，还可以享受人民币升值的好处。”

　　他所购买的房产位于广州天河中心区，目前在某外资银行申请了港币的15年按揭，原来做人民币按揭时，如按从今年1月1日起执行的最新利率，月供约3700元人民币。改为港币后因兑汇关系借款额增加，月供约为3900港元，但只相当于人民币3590元左右。而该物业目前月租6000元人民币，由于人民币兑港币目前约0.91：1左右，所以他每月扣除供楼款后还可以盈余2700元左右。而且港币兑人民币汇率持续走低加上降息预期，他预计到今年底的话，月租金能盈余3100元左右。

　　而记者致电渣打、汇丰、东亚、恒生银行等华南办事处热线，发现上述做法具有可行性。

　　东亚银行的工作人员表示，如果业主同意收取外币作为房款的话，非内地户籍的买家可以到东亚的内地支行申请外币贷款。而对借款申请人的审批要求和内资银行差不多。而贷款利率则可以根据不同外币所在地区的现行最优惠利率执行。汇丰、恒生等的做法也类似。

　　渣打的工作人员则表示内地分行可以提供港币还款或人民币还款的选择，如果贷款人是首次置业，申请以港币还款，只能按照内地央行的基准利率下浮6个基点的优惠，而人民币还款则可有基准利率下浮15%的优惠。

　　此外，去年下半年才取得内地房贷业务资格的德意志银行，目前也针对非内地户籍的居民推出创新的“db德银得意置业”日元按揭贷款产品。根据其官方宣传资料，其按揭贷款成数最高为八成，贷款期限最长可达30年。客户在还款过程中还可以申请将贷款币种转换为美元、欧元或港币，既能节省利息又可有效规避汇率和利率风险。

　　如果贷款30万美元，按照现行5.25%的美元贷款利率分20年还清，对比德意志银行的日元按揭产品只有2.75%的利率，若利率及汇率水平在还款期内不变的情况下，后者的利息支出将比前者节省超过40%。

　　优势与劣势

　　除了可以灵活利用不同的外币进行贷款，获得利差及汇率差价空间外，外资银行在服务方面也较中资银行更灵活。例如办理按揭时可以提供按揭专员一对一全程服务，还款方式可以提供每月定额、双周定额、每月递减、延本还息、逐年递增5种还款方式；目前办理房贷业务，不少外资银行可以提供人民币贷款律师费、公证费等多项第三方费用减免的优惠。而在贷款种类上，可以提供港币、美元、人民币贷款选择，并且让非内地户籍居民利用开立于境外银行的账户直接偿还贷款，VIP理财客人可享受免费汇款还款服务。

　　但是，由于外资银行的账户大多要收取较高的服务费用，而且在一手楼盘中业务比例很低，因此能在外资银行办理房贷按揭的基本为购买豪宅的高收入客户，加上兑汇问题，上述的外币按揭目前无法对内地户籍居民开放，外资银行的优质服务目前只能为少数人所享受。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受媒体采访时表示，外资银行在中国的个人房贷市场才刚刚起步。产品有一定特色，但是开发贷款捆绑、设置门槛高等都限制了其发展。而且在整个营销网络的建立以及上下游资源的整合上，外资银行与中资银行相比明显处于劣势。此外，外资银行刚刚才进入国内市场，其各种产品的本土化仍需要一个过程。

　　尽管目前在内地的房贷中仍处于边缘地位，但是从内地的经济发展中外资银行已经受益良多。拟于本月2月15日公布年度业绩的东亚银行，近期已预告其内地业务的增长强劲，将抵消次按债券对于业绩的影响。瑞士信贷认为东亚银行的内地业务去年税后盈利增长60%，达到8.0亿港元，占东亚盈利比重20%。野村则认为，东亚今年内地贷款增长仍可达到40%，存款增幅将可跑赢贷款，将有助于减低东亚资金成本压力。

　　实际上，中外资银行的“房贷”之战，早在外资银行被允许在内地设立分行时就已经硝烟四起。据有关调查报告显示，未来3年外资银行计划推出的新业务中，房屋贷款业务名列前茅。而在人民币持续升值，中美利率倒挂趋势明显的新一年里，外资银行在产品创新、全球资源配置方面的优势，将使其在高端房贷市场拥有更强的竞争优势。

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　　外资银行房贷申请所需资料：

　　按揭贷款申请表

　　身份证明/护照原件及副本

　　户口本(仅适用于中国本地居民)

　　结婚证(仅适用于中国本地居民)

　　申请人收入证明，如申请人过去一年的缴税证明，知名公司的雇用合同/公司证明信/过去三个月的工资单，过去三个月的主要银行账户月结单

　　居住地址证明(包括水电费、电话费、煤气费等付款单据。)

　　房屋预售合同或房屋买卖合同

　　东亚银行针对房地产的贷款种类：

　　●建筑贷款

　　特为房地产开发商而设，贷款用于建筑楼宇

　　货币：港币、美元及人民币

　　●定期贷款(以房产作抵押)

　　为需要流动资金的开发商或投资者而设

　　货币：港币、美元及人民币

　　●商业房地产抵押贷款

　　特为需要流动资金的开发商而设

　　货币：港币、美元及人民币

　　●房地产抵押贷款

　　适合于公司购房者

　　包括楼花/现楼房地产抵押贷款(一手房地产抵押贷款、二手房地产抵押贷款及房地产抵押套现贷款)

　　货币：港币、美元或人民币

　　●私人物业按揭计划

　　贷款额可达物业买入价或估值的八成，以较低者为准

　　　* 息率特惠

　　* 还款期可长达30年(第一财经日报 亦吾 整理)