高盛：今年房价至少会跌15% 调低地产股评级

投资银行高盛昨天发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15％至20％。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

高盛之前向内地12个主要城市的住宅物业买家进行调查。调查结果显示，内地楼价需要从现水平下调10％至20％才能刺激需求，高于高盛假设的房价下调幅度。根据调查结果，高盛预期，内地房价将由去年底的平均水平回调15％至20％；而发展商买地的步伐也会有所放缓。

目前，高盛将内地房地产股目标价较资产净值折让的幅度，由20％扩大至30％，以此反映房价下调的风险、内房股的盈利能力和资产情况，并将整体内房股今明两年的净利预测，分别下调42％和50％。

个股方面，高盛将富力地产（02777.HK）的评级由“中性”降至“沽售”，并纳入“确信沽售”评级；中国海外发展（00688.HK）、远洋地产（03377.HK）、SOHO中国（00410.HK）的评级由“买入”降至“中性”。

与此同时，高盛下调数家A股房地产企业目标价。未来12月房企目标价的下调幅度在13％到45％之间，其中将万科A（000002）12个月的目标价由17.06元降到14.03元；招商地产（000024）目标价从28.49元被降到15.64元。

任志强：让穷人买房会导致次级债

昨日，在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上，任志强再次语出惊人，称房地产行业的基本特征就是高负债率、高风险、高利润。扩张速度快一点、销售速度下降一些，后面的资金可能补不上，是有风险的部分，但并不表示高负债率就影响行业的生存，行业不会因为高负债率而死掉。

“尽管有高负债率，但单纯说房价下降太幼稚”。他称“有的地产商降价，因为银行要求还贷，所以导致被迫降价卖房。”

任志强再重申他的富人论，他说：“如果现在都在想让穷人去买房子，可能就是美国的次级债。”

缺钱是去年囤地太多

“由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。”任志强表示。

任志强说，今年一季度，房地产的销售量同比下降了15%。因此，一季度定金、预收款、个人按揭贷款所占开发总资金的比例，从42%下降到了19%，从而导致开发商资金紧张。同时，今年一季度，房地产开发商自有资金从35%下降到29%，这是连续四年来首次出现的情况。

尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。任志强认为，房价上涨存在较好的预期。从整体来看，哪怕只有12%的人买房子，多少年内也满足不了。

囤地恶果显现

“对于去年囤地过多的企业，今年可以选择卖掉三块地中的两块，留下一块会活得很轻松。”任志强说。

去年的土地增长比较快，到今年一季度整个供求关系环节、供应量是增加的。到二季度，估计缺钱了，投资增长就会下降，然后供给也会下降。从价格来说，土地价格今年上涨比较快，比去年还快，土地价格上涨的幅度很高。一手房住房价格，发改委、统计局公布的数据是上涨11%，统计数据告诉我们是涨价。

任志强说，雪灾、地震、股市跌了、外贸出口下降了，这可能就是我们所说的外部压力。内部压力，源自于企业的无限扩张，让所有的企业都感觉内部有压力。所有的行业都面临一个问题，就是在宏观紧缩的情况下，在金融货币政策开始缩紧的情况下，所有人都面临一个钱不太多的情况。

房价至少跌两成才能刺激需求？

昨日高华证券发布报告唱空地产股，将富力地产（02777，HK）评级下调至卖出，将中国海外 （00688，HK）、 远 洋 地 产（03377，HK）和SOHO（00410，HK）评级下调至中性。报告将行业股票的目标价格下调了13%~45%，并将目标价格较平均净资产价值的折让幅度从20%扩大至30%。与此同时，国际评级机构穆迪昨天发布的《中资银行与房地产贷款》的特别评论报告中也认为，中国房地产开发业的展望为负面。

受此影响，昨日港股市场中资地产股和香港本地地产股均大幅下挫，成为当前港股市场领跌的主要动力之一。

房价跌20%才能刺激需求

高华此次在全国12座城市，包括上海、北京等4个一级城市和8个二级城市，对于在将来两年时间内有购房意愿者做了专门调查，总共1239人参与了这项调查。

调查显示，房价在现有基础上削价20%，是能够让需求得到刺激的最低限度。这一房价下滑预期比之前的基本假设至少高出5~15%。

不过海通证券地产行业分析师帅虎接受《每日经济新闻》采访时认为，上海、北京有可能会有20%的跌幅，但是广州和深圳的可能性较小。

风险下行正在加剧

报告认为由于宏观经济继续面临不确定性、开发商资金状况紧张，市场情绪低迷同时大量供应涌入，开发商的盈利和净资产价值所面临的下行风险正在加剧。不过帅虎认为考虑到人民币升值，人口红利因素，因此房地产行业长期看好。

中信建投房地产行业分析师张朝晖向《每日经济新闻》表示，从重估后的净资产来看，房地产股票估值依然过高。

在国际评级机构穆迪昨天发布的名为《中资银行与房地产贷款》的特别评论报告也认为，中国房地产开发行业前景堪忧，原因是进一步紧缩的流动性和更大的房地产价格波动而产生的风险。

中资银行风险依然可控

尽管房地产行业的风险正在加剧，不可避免地影响到那些在为开发商提供大量信贷的银行。不过穆迪投资者服务公司认为这些中资银行在未来12个月的展望为稳定，原因是受评银行有足够的能力承受潜在的房地产相关信贷损失。

不过房地产贷款的增长速度依然提高了市场对银行风险管理体系能否充分掌握该行业风险的担忧。有观察报告表明，银行的信用管理和监控可能并未跟上房地产贷款增长的步伐，开发商通过间接获得银行贷款来避开宏观经济贷款控制。

根据受评银行披露的房地产开发贷款和住宅抵押贷款的信用风险敞口，穆迪已进行了压力测试，证实了房地产相关信用的严重恶化会削弱银行缓解冲击的能力，但不会消除这一能力。

三论房价整体下降已成定局

随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此引发的对未来房价下跌的群体性预期，也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。
 
对于房价的走势，我在《上海证券报》先后发表了《房价整体下降已成定局》和《再论房价整体下降已成定局》两篇文章，分别从资金和供求关系角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。今后，我从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。

从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向商品价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识，就会成为民众的一种自然选择，而且是带有群体性的选择。这一点，在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升，在成本将很快向房价传导的预期推动下，人们（尤其炒房者）会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。

在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。当然，那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商，其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%，但是，许多开发商为了掩盖暴利，常常会根据现有的地价水平来计算成本，以最大限度地将利润变小，既确保自己的利润最大化，也容易在避税方面做文章。

除了土地费用，还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言，土地费用在整个房价构成中占比是最高的，这一点几乎无人不晓。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长，地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期，它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者，甚至把那些没有消费能力的潜在消费者，也吸引进来，加之炒房者的涌入，房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此，在地价涨速越快的阶段，房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年，是我国房价涨速最快的一个时期，尤其是深圳、广州等地，深圳市半年的房价涨幅超过了50%，而在那个阶段，也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。

但是，在去年9月房贷新政推出后，地价就停止了疯涨的步伐，因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大，开发商将从“进攻”（如疯狂拿地）向“防御”（开发已囤积土地）转变，地价回稳是非常容易预见的。紧接着，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳， 不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。

以上海为例，在中央打击囤积土地的政策发布后，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头，随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。

根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，诚如本人开始部分所言，地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来房价可能下跌的预期，而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望，就连那些有消费能力甚至需要买房的人，也推迟了购房计划。同时，大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房，使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来，使房地产市场的供求关系一下子发生了变化，出现了明显的供大于求的现象。

地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。

现在，深圳、广州的房价在快速下跌，深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%，但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持，就连万科的董事长王石，亦明确表达这种看法。4月24日，当某媒体记者采访王石，问他如何看待现阶段深圳的楼市时，王石反问道：“你认为深圳的房价高不高？”记者答：不高。王石当场表态：“现在深圳的房价高了，不信你去买？”

不惭地说，此轮楼市调整，本人是最早提出“拐点论”的研究者之一，有文章可查证：2007年12月17日，本人在《上海证券报》发表的《楼市拐点可能正在形成》一文就是证明。而王石则是最早提出拐点论的企业家，尽管我们未就判断结果一致的原因进行交流，但相关原理是相通的。除了本人前两篇文章中提到的观点，地价的下跌是一个重要依据。

虽然目前地价的下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此引发的对未来房价下跌的群体性预期，也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此，把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，明智的开发商除了及时顺势作出调整，没有更好的选择。（东方早报　刘秀浩）