大陆地产商的台湾商机

    4月21日至24日，大陆地产大亨9人团赴台湾的台北、桃源、台中、屏东、高雄等县市考察，这是继去年底之后，大陆房地产考察团二度赴台。

    这次考察团9人总身家近5000亿元新台币，包括广州富力地产董事长李思廉、SOHO中国有限公司董事长潘石屹及总裁张欣、北京万通地产董事长冯仑、雅居乐地产公司总裁陈卓贤等。台湾媒体形容，“为台湾房地产市场投下一颗震撼弹”。

    在两岸直航日益临近之际，大陆地产商对彼岸的兴趣与日俱增。下月，福建大约有20家地产商将组团赴台。6月，上海地产代表团预计登台。

    相较近年火热亢奋的大陆房地产市场，台湾房市显得温和，甚至低迷。正值大陆信贷紧缩和宏观调控从严之际，大陆地产商渴望宝岛能成为下一个投资洼地。

    台湾房地产市场现状如何？商机有多大？挑战有哪些？这些都是想在宝岛开疆拓土的大陆地产商们绕不开的问题。

台北市豪宅上亿元新台币

    台湾淡江大学产业经济系副教授庄孟翰长期跟踪观察台湾房市，他向本报记者介绍，以房价所得比（指房价除以年人均收入的得数）来看，这个比率的国际标准是3至6倍，而台北市超过了10倍。目前台北市新楼开盘价每坪（1坪＝3．3平方米）在100万至150万元 （新台币，下同）之间，相当于每平方米7万元人民币以上。

    开发商 （台湾习惯称“建商”）在台北推出的面积100坪以上豪宅，大约有30个将近3000户，以单户100坪计，一户通常要上亿元。

    台湾其它县市豪宅的开价，台北县大约每坪50万，台中市45万，高雄市40万，交易时一般有10％到15％的议价空间，在开价基础上还能下调5万元左右。以台中市为例，实际售价每坪40万，相当于每平方米3万多元人民币。

    庄孟翰指出，台北市豪宅如果与世界上一些大城市相比，价格上仍有不小的上涨空间，比如伦敦豪宅平均一坪549万元，摩纳哥522万，莫斯科235万。

    不过有业者预测，将来两岸关系和缓了，台湾经济重振活力，随着陆资与外资的陆续涌入，外来商务人士相继入台，台湾豪宅价格很容易会被拉抬起来。

台湾房价不会被陆资炒热

    庄孟翰介绍，台湾房价最贵的城市是台北市，其次是台北县和台中、高雄等县市，再次是新竹、台南、桃源等其它县市。

    台北县、台中、高雄的普通住宅新开盘价，一般在15万至20万元之间，相当于每平方米1万多元人民币，这与大陆不少城市房价相当。因为台湾民众收入水平远高于大陆，从这个意义上说，台湾房价要比大陆低得多。这几个城市的二手房 （台湾称“中古屋”）价格，平均在10万元左右。

    新竹、台南、桃源等县市，新楼开盘价也在15万至20万元之间，二手房均价通常不到10万元，台南仅7万多元。

    不过庄孟翰认为，台湾房价并不算低，特别是去年以来涨了不少，个别城市已经高得让老百姓“喘不过气来”，之所以不少人认为台湾房价低，一个重要原因是房地产商的炒作。房地产商鼓吹直航“三通”之后，陆资、外资大量涌入，同时大量台商资金回流，将迅速催涨房价，以此刺激老百姓赶紧买房。

    据庄孟翰分析，陆资和外资进入台湾普通住宅市场的可能性不大，因为普通住宅如果被炒热，让大量百姓成为一辈子的房奴，这可是一个大问题，当局对此会十分谨慎，不敢贸然开放此领域。

    他说，陆资最可能投资的住宅是豪宅部分，现在台湾仅几千户豪宅，而所有住宅共有766万户，因此住宅均价不会被陆资炒热，从目前形势看，国际原材料价格上涨倒是推高房价的最大动力。

三类不动产的商机大

    陆资除了投资豪宅，商业不动产和旅馆酒店也是其投资标的。4月访台的大陆地产考察团对台媒表示，他们未来投资将锁定商业、住宅与旅馆等3类不动产。商业不动产包括办公大楼、店面等，住宅部分主要指豪宅、出租户等，旅馆酒店包括商务旅馆、观光酒店、度假村等。

    因此，大陆地产富豪在台受到了当地政府和业界的隆重欢迎，他们每到一地，当地便热情推介待开发的地产项目，例如台北市的车站双子星、桃园的航空城、台中的水蔇机场、屏东的大鹏湾、垦丁的度假别墅等，这些项目均在这3类不动产之列。

    厦门大世纪地产公司董事长、台商陈成焕以生意人视角，观察陆资将来在台湾地产界的商机。他告诉本报记者，这些到台湾的大陆地产大亨，身家最少的也有几十亿新台币，多的上千亿，这种强大的资金效应将给台地产市场注入巨大活力。

    陈成焕指出，台湾由于这几年受到政策管制，加上政治环境不安定，致使大量资金外移，房市处于低迷之中，这给陆资创造了难得机会。做生意抢占先机很重要，虽然时下未必是投资台湾的合适时机，但是大陆地产商们看好5·20之后两岸关系缓和的趋势，提早入台考察、卡位，倒是十分必要。

    庄孟翰介绍，台湾总人口在减少，都市化人口达到总人口的79％，乡村人口占21％，人口的都市化程度已相当高，而房产市场主要靠都市新人拉动，所以台湾房市的内需基本饱和，将来靠外需，外需一靠外来的商务人士，二靠外来游客。

    台湾地区新当选领导人马英九不断推出松绑两岸关系的新举，周末包机和大陆客赴台游即将成行，初期按每天1000名大陆游客估算，一年下来可为台湾创造数百亿新台币的商机，极大促动旅游及餐饮、旅馆等相关产业，旅馆需求会急剧增加，因而旅馆是陆资最可能率先投向的不动产领域。

    台湾前 “陆委会”主委苏起曾经表示，两岸直航“三通”以后，台湾就可与大陆、日、韩建立起“黄金航圈”，台湾即可摆脱被边缘化的窘境，进而成为外资在亚太地区的运营中心，以及台商在全球的运营中心。台湾的国际能见度提升后，与境外商务人士交流频繁，这又将拉抬对商业不动产及豪宅的需求，因此这也是陆资的商机。

两岸地产商的合作空间

    庄孟翰副教授指出，大陆地产商开拓台湾市场，主要面临四个问题：客户问题，房子卖给谁；资金问题，大陆资金怎样过去，在台湾如何融资；土地取得问题，如何争取城市精华段土地；两岸法令、政策差异问题。

    比如说客户问题，近期来看，大陆地产商在台湾盖的住宅，让大陆民众购买的可能性很低，因为台湾当局对大陆民众买房有诸多限制，包括抵台审核、证明自有资金、须一次性付款等，而且一年只能在台湾停留一个月。

    这些问题将迫使大陆地产商与台湾地产商或者大陆台商合作。陈成焕说，台湾地产商或大陆台商有在地优势，陆资与之达成某种默契、合作，可以把前期工作尽可能考虑周全，从而规避经营风险。再如，双方在土地取得上可以优势互补，大陆地产商可以把大陆的部分储备用地转给台商，而台商把台湾的部分土地转给入台开发的大陆地产商。

    大陆地产商有资金优势，台湾地产商与西方接轨早，开发产品成熟，人才链完整，并具备人际关系网，两岸地产商的合作空间很大。陈成焕以为，只要剔除两岸间的政治风险，陆资投资台湾地产的风险不会太大。

    两岸地产合作空间除了陆资入台之外，把台湾成熟的特色项目引进大陆，也是一个值得观察的点。陈成焕介绍，房地产的区域性很强，不同地域的房产各有特色，例如台湾的汽车旅馆，在大陆市场几乎还一片空白，大陆地产大亨下一步很可能把这种经营模式引过来。

    与此同时，台湾一些开发商计划把台湾的高级住宅推销到大陆。乡林建设董事长赖正镒计划与台湾省建筑公会合作，邀集50家地产商筹组“卖房团”到大陆，预计5·20后出发，暂定促销地点是北京、上海及深圳。捷年集团也打算在5·20后到苏州推销休闲住宅。

    “两岸地产商只要互相搭台、融合，合作空间就会非常大。”庄孟翰肯定地说。（海峡导报 兰文）