楼市拐点：是实景还是幻象?
本网评论员：凌虚
拐，还是未拐？这一哈姆雷特式的命题正在考验国人的智慧！
有关楼市拐点，从岁末年初“二石”（王石、潘石屹）口水战，到眼下媒体推波助澜，专家、学者、开发商、政府官员甚至参加全国“两会”代表、委员们纷纷加入战阵，争论鹊起，公说公有理，婆说婆有理，至今仍是一头雾水。
我们姑且将这些争论和疑问放下不表，先静下心来仔细看一看市场的表情，认真理一理当前的乱象，抽丝剥茧，我们也许会在蛛丝马迹中寻得一丝楼市拐点的“真相”。
诚然，从表面现象看，目前国内楼市的确不容乐观，其突出表现为:一是部分区域房价开始打折降价。从2007年第四季度开始，前期房价快速拉升的热点区域楼市成交量持续锐减，价格松动、下降，明折暗扣等促销手段开始出现。二是房产中介大面积倒闭。一手房交易冷清连带二手房交易急剧萎缩，中介公司纷纷关张甚至倒闭。三是土地出让市场开始出现大面积的流标，去冬今春，北京、广州、福州、厦门等挂牌出让土地纷纷流拍。
针对上述楼市“表情”，市场出现一种重要的方向性解读，即楼市“拐点”到来。那么，楼市拐点究竟是实景还是幻象？
笔者有两点看法供方家商榷和业界探讨：首先，全国性拐点很难出现。原因有三：一是，全国住宅需求总体旺盛，楼市热点此起彼伏，东、中、西部和大、中、小城市市场发展具有不均衡性和梯度性，比如二、三线城市房地产本身处在起步阶段，个别楼盘、个别城市房价下降并不代表全国的情况；二是，我国处于快速城市化阶段，保守估计每年有1500万人口成为市民，新增住宅需求上亿平米，将保持20年左右稳定增长态势；三是，我国人均GDP已超过2000美元，消费结构将快速向发展型、享受型升级，改善性住宅需求潜力巨大。万科在珠三角一降价（“合理定价”）即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。
第二点看法是，部分城市会出现“阶段性拐点”。尤其是过去几年房价增幅过高的城市，如深圳、广州、北京、上海、厦门等地。房地产有一个周期性发展的过程，这些热点城市近年来房价出现了爆发式增长，预先透支了未来的房价空间，因此出现一定的波动调整是正常的。正如在上周五本网组织的“厦门地产精英新春茶话会”（查看详情）一位嘉宾所说的那样：“这几年厦门房地产就如同跑步，开发商在跑，疯狂拿地，购房者也在跑，通宵排队买房。现在停下来歇一歇也是好事，停下来喘口气，是为了跑得更远。事实上，几年前上海、杭州等城市也曾出现过类似的状况，但后来楼市价格依然在增长，并且是报复式增长。
众所周知，拐点论的始作俑者是王石。有人认为，拐点论是媒体对王石下了一个套，这也未免太低估王石的智商了。也有人认为，王石的“拐点论”是有商业图谋的，他是想利用“拐点”造成的楼市低迷，迫使中小房企老板恐慌，让他们对未来楼市丧失信心，从而“并购很多的小老板”。因为他储存好了所有过冬的粮草，所以他盼望冬天早一点到来，把其他人饿死，为他清场。但群众的眼睛是雪亮的。近日，中国青年报与某网站合作推出了“中国房价是否出现拐点”的调查，结果显示，对今年房价出现拐点表示“不太相信”或“完全不相信”的比例为45.4%，表示“比较相信”或“完全相信”的比例为38.7%，还有15.9%的人对此“不确定”。
也许，媒体炒作拐点论新闻的本意是善意的，其目的是要给想做房奴而不得的人以希望的微光。可坏就坏在童话般的拐点论经不住哪怕是最大意的推敲。比如，有报道说，广州房价下跌了57%，但据笔者所知，这则新闻只把房价与去年10月最高峰前后相比，如此这般，就陡现跌幅57%的似是而非的结论。笔者从国家发改委、国家统计局公布的数据获悉，2007年四季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.2%，为去年四个季度的最高值。此数据未免让坚持拐点论的人心凉。
房价有涨跌，半点不由人。然而，我国的房地产市场是一个信息极不对称的市场，从拐点论出现后，面对无所适从的市场，普通人的购房意愿还是出现了变化。调查中，从购房打算上看，有46.5%的人认为“家里需要买房，但还是观望一两年再说”，32.5%的人则明确“家里有房住了，不再买”，这就是说，观望和不再买的比例合计达到了79%。显然，“拐点论”的提出使得大量购房者进入观望期，也容易使消费者产生这样一个预期：“只要国家在调控，房价就会大跌”。
窃以为，拐点论是一个伪命题，从购买力、后续调控政策看，目前国内楼市温和调整、技术性调整的可能性远大于房价大跌乃至崩盘的可能性。当然，拐，还是不拐，最终是由市场说话。但要防止房价大起大落，舆论导向很重要。笔者之所以呼吁媒体和业界理性对待房地产市场，是因为，我们需要的是一个持续稳定健康发展的房地产市场，而不是一个如股市般暴涨暴跌的房地产市场。果如此，那不仅是行业的灾难，也是整个社会的灾难！ (XMHOUSE 程凌虚)
