08年展望:中国房地产有可能在并购的热潮中前行

2007年，宏观调控政策以排山倒海之势挤压房地产市场，各地成交量年终时出现了萎缩，让房地产商感受到前所未有的销售压力。北京房价开始松动、上海市场交易萎缩、成都楼市人气冷清。

于是，地产界大佬王石喊出“中国楼市拐点已现”，地产风云人物冯仑也喊出了“在未来3~5年，6万家房地产公司大概只有3000~5000家能够生存下去，生存率10%还不到，大部分企业将被迫卖儿卖女”。更让人迷惑不解的是万科率先降价了，似乎中国楼市的疯狂时代马上就要宣告结束了。其实，这种“疯狂”还不能马上结束。

2007年以来央行6次加息，10次上调存款准备金率，代表着我国实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。但加息并没有抑制住房地产市场反而变得越来越活跃。由于经济手段调节的滞后性，加息的效果还没有达到政策预期，这就不排除2008年不对称加息的继续。随着利率升高，贷款购房者还贷压力逐步累积。

央行一再收紧口子的同时，但财政政策也没闲着。2007年1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出，从2007年2月1日开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。次日，沪深股市地产股集体暴跌。

9月，国土资源部下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。

2007年10月，国土资源部要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时强调开发商要在付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。

一系列地政的推出，无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来了巨大压力，也似乎让人感到这场持续多年的“争地战”马上就要接近尾声了。

但是，这一切都并没有使房价因此而止步上扬，除在岁末稍稍给真正需要房子的人们带来些许安慰外，一年时间内同样的地方、同样的房子，价格翻番的例子举不胜举。

银行贷款似乎发挥了推波助澜的作用。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。这与过度的商业银行间无序竞争，住房贷款管理混乱不无关系。

之所以会仍然看好2008年房地产市场，是因为从改革开放到现在，我国的城市化、城镇化大概每年提高1%左右，房地产市场升温的趋势至少还会持续10年以上，提高幅度大约10%~20%以上。同时，因为我国的老龄化问题估计在2020年后开始突显表现，那时的房子总量也才能基本满足人们的需求。伴随着人们收入水平的不断提高，人们对生活环境和生活质量的要求也在不断提高，人们对房地产市场的估值很高。

也就是说，面对强大的刚性需求市场，政府不可能直接限制住房地产价格的上涨，除非政府把地价引起的房地产收入全部收回国家所有，再收取较高的物业税、收益税、遗产税等，而这些政策的实施并非朝发夕就的事情，房地产市场仍有上涨的趋势和潜力。

从银行信贷角度看，银行只是收紧信贷，但并不是不贷。房地产信贷是以高价值房产为抵押的，风险相对较小。

虽然我国个人住房不良贷款数额已呈攀升之势。但商业银行都把房地产信贷作为低风险高收益的优质项目，也作为其资产中非常优良的组成部分。在较高收益预期的激励下，房地产信贷成了商业银行开展业务的首选对象，银行很大部分贷款的直接或间接对象都是房地产。2007年，在国家加强对房地产市场调控时期，有些商业银行仍然通过“一房两贷”、“双周供”、“宽限期”、“固定利率”等层出不穷的房贷新产品来吸引广大居民。

房地产市场如果真的没有了融资，那么银行的贷款也就有可能成为呆坏账，最后损失惨重的还是金融机构，而房地产商早已腰包鼓鼓，鱼死网破的局面是银行所不愿看到的。当然，国家也不愿意看到美国的次级贷款危机在中国爆发，加息便成为渐次化解违约风险的应对措施之一。加息虽然增加了房地产市场融资成本，但对需求拉动的房价作用是有限的。

因此，2008年中国房地产市场有可能在并购的热潮中前行，但不会出现大的动荡。房地产信贷仍将成为银行贷款的主力军。目前最要紧的是要尽快完善银行的有关个人购房的征信系统建设，以利于操作性。（中国房地产报  张春子 作者系中信银行总行战略规划部总经理）