广州楼市的红与黑

　　楼市突然转冷，是谁的责任？发展商的还是买家的？我看是大家都有责任。发展商定价一直以来都是“踮起脚尖够门框”，楼太好卖了， 要跳起来够，结果不但够着了门框，连天花板都捅漏了。八九月的楼价狂飙使发展商的逐利本性暴露无遗。

　　那段时间，与发展商交流，我鼓吹广州楼价一点都不便宜，和北京有得一拼，但鲜有发展商认同。发展商显然乐观过头了。我一直都认为，房贷新政只是“压倒骆驼的最后一根稻草”，楼价太贵已脱离实际购买力才是根本原因。实际上，最近发展商把楼价回调到一个相宜的水平，楼还是能卖得动的，也没人说“没有信贷指标”了。

　　是谁让发展商乐观过头？我觉得媒体起了一个很不好的作用。现在回想起来，造成楼价狂飙的两个标志性事件，一个是“云祥路地王事件”，一个是“滨江东4万元/m2楼价事件”。云祥路的地拍出18729元/m2的楼面地价是个极特别的个案。首先，它地理位置优越，毗邻有名的将军楼，这里将建白云山东大门，3万多平方米的用地面积，有2万多平方米是绿化面积（如果按3万平方米来算，楼面地价就没那么高了）；更重要的是，拿地的人志在必得，所以这块地的拍卖结果没有指标意义。如果媒体一窝蜂聚焦“18729元/m2”这个数字，所传递的信息必然是失真的。

　　“滨江东4万元/m2楼价事件”也是如此，只有几套剩余顶层复式叫价如此，卖不卖得出去还是未知数，就把这个个案放在头版头条斗大的标题，就起着很不好的示范效应。不但影响了买家的预期，也使发展商头脑更加发热。

　　最近，有发展商投诉，说有媒体报道他们公司“大降价”，说某盘“开盘价12000元/m2，现均价7000元/m2起”，“简直没有专业水准，既然是均价，怎么还有‘起’？”原来该楼盘只是拿出一两套7000多元/m2的特价单位做招徕，装修标准也不一样，结果被媒体报道成“大降价”，难怪发展商火冒三丈：“现在倒好，来人就问有没有7000元/m2的楼，回答没有转身就走！”其实，媒体类似的报道不止这一单了，“东圃楼降价32%事件”也很类似。东圃一个不知名的小楼盘，玩了一个噱头，原来13000元/m2的均价，现在以8800元/m2毛坯房起价，加上号称的1800元/m2的装修，比原来也没便宜多少，何来降价32%？但遗憾的是，这篇报道并没把真相讲清楚。

　　媒体的责任是要作为行业的观察家和守望者，不能行业好了就猛吹，行业不好了就猛踩。还是那句老话：做人要厚道。　李义峰

　　又到了一年一度的年终盘点专题。每年，作为专业的房地产版面，我们都会对过去一年的楼市概况进行一次全面的“刻录”，为广州楼市编年，将全年广州楼市的主要特点进行分析，一起重温广州房地产市场一年来的特点与变化，通过分析与总结，为来年的广州楼市发展作出前瞻性预测和建议。

　　“红”：1~9月楼价节节冲高

　　盘点今年广州的住宅市场，可谓跌宕起伏，经历了一个从“红”到“黑”的突变历程，宛如坐了一回“疯狂过山车”。在今年1~9月，广州住宅市场呈现价格节节走高、成交一片繁荣的红火景象，但其实，在这红火的背后，却隐藏着许多市民对楼价过度飙升的怨言甚至愤懑，因为不少打算置业的人都因为楼价的迅猛上涨而只能望楼兴叹。正是因为楼价的非理性飙升，最终才导致了10月以来市场的急转直下，出现了持续两个月、至今仍未见起色的有价无市的僵局。

　　今年楼价飙升，与全国的经济大环境有直接关系，这包括了物价指数的上涨、“奥运概念”的利好带动以及人民币升值效应等，加上“地王”的不断出现，这些都成为广州楼价不断上涨的理由。

　　不过，直接导致楼市由“红”转“黑”的最关键因素，还是发展商。今年以来，广州楼价的快速上涨并非是因为产品的升级或者是更新换代使然，而是开发商不断以“供应量不足”为借口，不断推高楼价。这当中，就有开发商故意“囤货”放慢销售节奏，以促使楼价节节上涨的因素。而不知就里的买家，每每看到新开盘都被抢购一空，生怕买迟了更贵，也盲目地蜂拥入市，成为推高楼价的接力者。

　　“黑”：“9·27”后市场遭遇急冻

　　最终，当“9·27”房贷新政出台，就像是“压倒骆驼的最后一根稻草”，前期被过分透支的购买力终于后继乏力，买家出现了浓重的观望心态，于是，原以为的“黄金十月”成交量比9月份大跌18%，前期红火的楼市进入成交惨淡的“黑色”时期。这显然是购买力对此前疯狂涨价的一种报复，是开发商过分追逐利润所种下的苦果。

　　开发商日子变得相当难挨，但对买家而言，现阶段却是一个冷静观察市场的时机。买家终于以理性的态度来看待市场的价格回调，因此，最近就有了万科·金域蓝湾、凤凰城“美寓”、万科金色康苑等一批率先实现“价格向价值回归”的楼盘出现火爆的成交，从中也反映出广州的住宅市场还是存在着巨大的刚性需求，市场前景还是乐观的。（数据来源：“阳光家缘”）

　　广州楼价在2004年后开始增长，头两年比较稳，但自从今年以来，到现在大半年的时间里，广州楼市一改以往稳步上涨的势态，经历了一个让人触目惊心的急速拉升阶段。均价从6000多元到9000多元用了两年多的时间，而从1万元到1.5万元则在短短大半年时间内完成。记者 龙蕾

　　记者查阅了手头上自今年以来阳光家缘签约的相关数据，发现几乎每月都有值得记录的事情发生。现在，让我们来回顾一下：

　　1月　中心六区均价破九

　　2月　十区均价破八

　　4月　海珠区楼价过万

　　5月　中心六区均价过万

　　8月　万元区增至5个

　　9月　十区均价破万，六区均价

　　涨了2000多元/m2

　　10月　六区均价14487元/m2，

　　十区均价11971元/m2

　　仔细观察，我们会发现，前5个月每月都会有一定幅度的上涨，但涨幅相对平稳。但5月过后，楼价经历了一个“疯涨期”。从5月六区均价过万到如今10月的14487元/m2，短短5个月，楼价上涨超过4000元/m2。其中，最可怕的是8月到9月，六区均价一下子就从12000多元/m2跳升至14000多元/m2，1个月涨了2000多元/m2。如果用红色来形容广州2007年1月至8月、9月份这大半年来的话，从1月的浅红、粉红，红的颜色逐渐浓重，到最后红得彻底、红得疯狂，甚至有点红得发黑，直至为后来的变“黑”埋下伏笔。

　　8月、9月：红得发紫

　　阳光家缘住宅签约数据显示，2005年广州十区住宅均价为5117元/m2，比2004年上涨了10.8%；2006年住宅均价为6352元/m2，比2005年上涨了24%；2007年1~5月，十区住宅均价为7462元/m2，比去年的整体均价上涨了17.5%。2007年1~5月的均价和2004年全年均价相比，涨幅已超过60%。总体而言，整个上半年表现还算比较平稳，楼价稳步上涨也在预料之中。

　　延续着五一黄金周的良好态势，6月、7月份楼价稳步增长。对后市积极乐观的预期占据市场的绝对主流。以至在这段时间，广州楼市出现了一种“日光盘”的奇特现象，无论楼盘开价多高，都受到买家的热烈追捧。新货推出，开盘日至少是能销售8成或以上。或者刚刚推出的楼盘，顷刻间被抢购一空，甚至还没正式开盘，就被“超额认购”。

　　但到8月、9月份，情况发生了一些变化——广州楼价稳不住了，开始呈现飙升态势，不少发展商两个月提价幅度竟达60%。此时，广州楼市又出现了一个新名词：“海鲜价”。楼盘只要发现市场反应好，价格就会不断被调高，甚至一天之内晚上的价格都会比早上时上涨数百元，此之谓“海鲜价”。

　　滨江东某楼盘甚至要开出40000元/m2，成为众楼盘涨价跟风的“目标”，在此拉动下，不少楼盘价格应声而涨。比如说海珠区广州大道某楼盘均价1.8万元/m2，而早在两个月前，该楼盘仍然有不少9000元/m2的价位推出，两个月内涨幅高达60%。而赤岗某楼盘洋房单位已达2.3万元/m2，而两三个月前，其均价也不过1.8万元/m2。

　　素有稀缺资源的别墅项目自然也在涨价幅度最大的范围内，天河某别墅项目均价已超过3万元/m2。一向在广州楼市具有指标性意义的珠江新城，如果开价在20000元/m2都已经算是相当便宜的了。而番禺楼价也在市中心楼价的“带动”下不甘示弱，大石某楼盘售价8500元/m2，比上两个月的6500元/m2上涨了2000元/m2。

　　据记者手中掌握的资料，由于楼价的不断飙升，当时广州楼盘的主流价格已是15000元/m2左右。对此，不少开发商表示，整个大势都是上涨的，“我们只能是跟着形势走，价格嘛，一是随行就市，二是见机行事。开低价会被人骂的”。

　　房贷新政按下暂停键

　　黑，说来就来，仿佛没有先兆。谁也没想到它真的就降临了，而且那么快、那么狠、那么猛。然而，它真的来了。楼市一夜之间由红变黑，就好像舞会到了最高潮却突然停止了音乐，无数兴高采烈的人一下子无所适从。9月27日，也许很多开发商都对它刻骨铭心。因为正是这天发布的央行房贷新政，成为了压倒骆驼的最后一根稻草，为疯狂的楼市按下了“暂停”键。

　　这一下，惊醒了很多开发商的好梦，特别是在十一黄金周前后开盘，而且把开盘价高高挂起的一批楼盘成了炮灰。白云某景观楼盘，十一黄金周的时候还底气很足地报出均价16500元/m2（毛坯），现在不得不把价格调整到13000元/m2左右（包装修），部分精选单位甚至只需要12000元/m2左右（包装修），但依然乏人问津。同样，该发展商在番禺的项目，也因为二期价格比一期高了近一倍，达到14000元/m2左右（毛坯）而销售惨淡。最后不得不在近期用低价新开一个组团以吸引买家。

　　成为首批炮灰的当然不止这一家。在十一黄金周期间以2万元/m2左右开盘的番禺某豪宅盘，自然也立刻受到新政的影响。海珠区几个价格过高的楼盘也陷入了胶着状态，由于总价依然太高，尽管会附送一些礼包，销售情况依然一片凄惨。正当大部分开发商慢慢开始采取打折、送礼包等犹抱琵琶半遮面的暗降行动时，某大品牌开发商却率先引领了价值的回归，以相对理性和合理的价格，为广州楼市的下一步发展奠定了基调。近日该开发商在金沙洲、老城区和白云大道的全新盘或新组团均以超过市场预期的合理价格发售，每次推出的新货基本都在短时间内被一抢而光。可见，市民们并非没有购房的需求，而是原来的高价实在太过脱离实际，只要价格回落到相对合理的水平，市民们购房的热情还是会被激发出来。与此同时，该开发商的价格策略也迫使其他开发商不得不随之调整，否则根本卖不动。于是出现了买楼送车位、新一期新低价、开发商先垫付首付的50％等促销优惠手法。

　　可见，红和黑并不是必然的，站在不同的立场来看，红与黑是会发生转变的。对于开发商来说这很“黑”的2个多月，其实却是广大老百姓觉得喜庆、觉得很“红”的两个月——遥不可及的楼价终于有了回落的苗头。虽然不知道对于开发商来说还要“黑”多久，不过可以肯定的是，对于市民来说，购房的“黑”夜终于露出点曙光。

　　刻录2007，为广州楼市编年

　　明年，拥抱“保障元年”

　　11月29日，广州廉租房摇珠结果公布。12月10日，阳光家缘显示广州第一个限价房保利·西子湾即将预售。由此，轰轰烈烈、酝酿已久的广州梯度式住宅居住模式终于开始启动。

　　早在8月份，《家天下》就率先提出“一个新时代的来临：保障型居住”这一观点。当时，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）。我们认为，该《意见》对未来中国的居住模式的影响将相当深远。它意味着宏观调控已经从“全局调控”转向“保障先行”，我国住房体制将迎来第三次变革。非常值得重视的是，该《意见》的第二十一条提出了两个明确的70％——城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。更让广大老百姓看到了政府加大保障型住房供应，加快中小户型普通商品住房供应的决心。

　　近期，针对保障型住房更具体的文件也陆续出台，包括11月8日发布的《廉租住房保障办法》，11月14日财政部正式发布的《廉租住房保障资金管理办法》以及建设部等7部门在11月30日发布的《经济适用住房管理办法》。这些《意见》和《办法》都在大声地传递着一个声音：明年，让我们张开双手热烈拥抱“保障型住房元年”吧！
　　记者年终感言：我所经历的红与黑

　　“有咁耐风流就有咁耐折堕”

　　·王荔珏·

　　回顾今年的广州住宅楼价走势，可以套用一句广州方言：“有咁耐风流就有咁耐折堕”来形容。前九个月，市场一派繁荣景象，楼价节节飙升，但依然认购者众。但后两三个月，却是“水静河飞”，市场惨淡，可以说是一种“报复性”的冷场。

　　今年五一期间，笔者“斗胆”建议好友以1.5万元/m2的单价买了城区一套豪宅，认购当日，还陪他起个大早，生怕去晚了买不到。签完认购书之后，我就一直在心里嘀咕：“这楼价可千万别跌啊! 否则俺就老猫烧须了。”

　　楼价倒真的如我所愿不跌反涨，但问题是涨得有点“疯”了。上述这个楼盘，不久之后单价就涨到了1.8万元/m2，接着又跃到了2.2万元/m2，仅仅是四个月时间，我这位买了房的好友“身家”一下就暴增了近200万元。在为他高兴之余，我却纳闷了：难道广州的楼真的就能一直这样涨上去吗？果然，十一之后，市场的风向一下有了明显的转变，持续的成交惨淡迫使开发商先是遮遮掩掩地送装修、送管理费，后来不少新开盘则干脆将楼价下调一成多推出。

　　楼价经历了如此涨跌，虽不至于回到原点，但也令快乐过后感到“心痛”的开发商终于领悟了“贪婪”的后果。而作为买家，也应该学会更加理性和务实了。世上没有只涨不跌的股票，楼价也如此。

　　发展商的“黑暗” 买家的“黎明”

　　·陈白帆·

　　对于2007年10月以前的楼市，我的感觉只有四个字：胆战心惊。每次做《楼市月报》，我都被一串串数字所“惊吓”，特别是八九月那两期的《楼市月报》，我一对比上个月：又升了近1000元/m2、又升了近2000元/m2，不由得倒吸了几口凉气。当时，我特别庆幸自己已经买了房，不用做高房价的牺牲者。要知道，仅仅八九月这两个月内，广州住宅均价的升幅就将近3000元/m2，也就是说，在9月份买同样一套100平方米的房子，很可能要比7月份买多付出将近30万元！

　　但是，最后一个音符总会到来。从10月份开始，楼市明显开始黯淡了下来，楼价和成交量都开始大量萎缩。作为记者，我一直都有记录楼盘的签约状态：原来一周能签约10多套的楼盘，现在最多签约几套，大部分楼盘甚至一周连一套也未能签约。可这段对于开发商来说的“黑暗期”，对老百姓来说，却可能是黎明。一些国庆期间卖12000多元/m2的楼盘，新一期的价格已经下降到了8000多元/m2，即便是老西关地铁旁的新项目，均价也不过是14000元/m2左右。虽然我不认为目前的价格可以称之为“便宜”，最多也只算是一种理性的回归，但是面对这个终于开始冷静下来的楼市，我“胆战心惊”的日子也终于可以告一段落了。

　　期待理性之光照亮楼市

　　·龙 蕾·

　　前几年，谈到广州楼市及广州楼价的上涨，行家惯用的论调是“广州自住型刚性需求强劲，是广州楼价上涨的主要支撑力”，由此得出“市场是理性”的观点。但今年前三季，广州楼价却出现了疯狂的“非理性繁荣”， 开发商定出“海鲜价”，买家不断追涨入市，“日光盘”频现。然后，楼市“冷风”狂吹过十一黄金周，买家止步，楼市观望气氛浓厚，楼价逐步回调。开发商定价谨慎了，买家出手也量力而为了。整个市场似乎正在向理性回归。

　　有业界人士放言：楼价还有几年上涨。但也有不少业界人士预言：“拐点”将至。我个人却认为，广州楼市将逐步向理性回归，楼价不会大幅下跌，疯涨更不会再现，也无法再现。

　　广州楼价经过近几年的快速上涨，买家对高楼价的承接力已减弱，市场开始呈现疲态。一直由刚性需求支撑的广州楼市，价格太高导致买家流失，令整个市场无法支撑。再者，政府近两年相继推出一系列调控政策，都将对未来广州楼价的上涨形成重压，疯涨态势难以继续。在一个不断走向理性的市场，楼价不会再现疯涨，但也不会出现暴跌。市场日趋理性，开发商也理性，买家盲目追涨的行为也会收敛，个别开发商无原则地拉高楼价的做法也将一去不复返。期待这股理性之光越来越亮。

　　人人都上了一回“经典学堂”

　　·黄 涛·

　　2007年的楼市，对于我这个进入房地产行业不足一年的“新丁”来说，绝对是一堂精彩的“现场教学”。在这一年里，我经历了楼市从上升到回落的全过程，目睹了近似疯狂的涨价阶段，在年底也见证了降价的一幕。如此的演变过程，估计是多年沉浸于楼市的业内人士也难得一见的场景。

　　也许很多人对于这一年里楼市的变化感到不可理解，可我对此并不觉得奇怪。市场经济嘛，万事皆有可能。选择了这个游戏规则，就要承担这个游戏所带来的后果。现在回过头来想，探究这一年楼市发展的深层次原因，可能会给政府、开发商、消费者带来某些启示或者警示。但是我个人更愿意去探究这一年的发展给今后楼市带来什么样的变化。

　　我想这一变化可能表现在两方面：一是近两年来国家对房地产市场的调控政策频出，涉及到土地、金融、税收以及社会保障体系、产品供应结构等方方面面。在这些措施下，房价终于出现回落的迹象，这也意味着国家在对经济大环境的调控上日益成熟；另一方面，在历次的调控中，一个多层次住房保障体系正在形成，一个梯度住房消费结构正在搭建。相对于房价的回落，我更看重于这一方面，因为这意味着一个新的住宅消费时代即将来临。（广州日报 王荔珏 陈白帆）