易宪容撰文:我国住房按揭市场潜在风险不可小视 

    美国次级债券危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债券危机的风险。

    随着美国房地产市场价格出现逆转，美国次级债券的潜在风险开始暴露出来。特别是最近，美国次级债券问题引发了日本、中国香港地区、澳洲和欧洲各股市纷纷下跌，导致全球金融市场出现一片恐慌及各国政府纷纷向金融市场注资。

    至于对美国次级债券危机对中国的影响，我认为不会太大。因为，一则中国金融市场是一个相对封闭的市场，美国次级债券危机不大会波及到中国市场；二则中国金融机构所投资的美国次级债券数量不多。但是，也有人指出，美国次级债券市场的危机将戳破全球资产价格泡沫，并引发一场全球性的金融危机。对此，我曾问过索罗斯基金的经济学家，他认为，密切关注美国次级债券危机是必要的，但恐慌则不必要。有资料表明，此次美国次级债券的损失额大约在1500-2000亿美元之间，这对具有庞大市场规模的美国股市及全球股市不会影响很大。对于中国来说，即使加上次级债券危机会影响美国居民消费，再影响到中国出口，但这些影响也是十分微小的。

    不过，美国次级债券危机对中国按揭市场的启示，却是值得深入思考的。我们更应该关注美国次级债券危机对成长中的中国金融市场有多少启示。在中国，居民的住房按揭贷款一直被认为是优质资产。除了银监会及央行这样的监管机构对住房按揭贷款风险有所察觉外，房地产市场、商业银行依然没有对此保持清醒的头脑。目前，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍是国内房地产市场的一种主流意见。但实际上，当美国打破了这种神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性受到了严重质疑。从这意义上说，对中国是有很大启示的。

    其实，中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为，从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分(即“次级信用”)，但对中国的按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。何以为证？近几年来，凡是个人要申请住房按揭贷款，没有谁是不能够从银行获得贷款的，住房按揭贷款者基本上是没有什么信用等级可分的。如果这样的话，一部分信用欠佳的贷款人就必然会进入到房地产按揭贷款市场中。

    据调查所知，按照银监会的个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%比重。但是，目前国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，其实有一部分人是很难满足这一基本标准的。此时，就出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的市场现象。这部分住房按揭贷款者可能不仅没有信用，甚至是负信用。

    由此，也造成了部分人利用这种假信用从银行大量套取贷款，用作房地产炒作。可以说，尽管目前国内不少个人的住房按揭贷款信用不好，但在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。但是，一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债券危机的风险。

    还有，尽管目前美国次级信用贷款的风险很高，但这种风险基本上可以通过证券化方式加以分散。尽管这些风险并不会消失，一旦条件不满足，它就会暴露出来。相比之下，中国住房按揭贷款的证券化程度很低，其不良信用贷款的风险主要集中在银行体系内。如果房价一直上涨，那么这些潜在风险还不会暴露出来，但如果房价一旦向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险就会爆发出来。

    由于目前国有银行或国有股份制银行在国内银行体系中占比很大，为了追求自身短期效益，这些银行会盲目扩张住房按揭贷款。它们不仅采取各种方式来放宽个人住房按揭贷款者的市场进入标准，而且还可能以金融创新的名义变相放大个人住房按揭贷款风险。在这种情况下，有可能会进一步放大中国住房按揭贷款的潜在风险，并最终导致这种风险越积越大。

    在美国次级债券危机爆发后，中国银行监管部门应当认真研究美国次级债危机及其经验教训，也应当全面检讨中国的银行住房按揭贷款质量及风险。可以说，如果不全面检讨中国的银行体系按揭贷款，不打破目前中国的银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，那么中国金融体系将可能会面临类似美国次级债券危机。对此，我们应当予以高度重视。  (上海证券报)