特别报道：珠三角两地楼市分道扬镳
珠海房价劲涨 广州房价下跌
正当人们围绕着楼价是否大跌争论不休之时，地处珠三角的广州和珠海最近发布的两则统计信息，却让人值得玩味。今年前两个月，珠海新建商品住宅房价较去年12月急升了30%，而广州则下跌了7.6%。一边涨，一边跌，珠三角楼市真实情况究竟如何？
广州：各区房价落差大
按照广州房管局的统计信息显示，2008年2月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为9303元/平方米，在2008年1月份跌破10000元/平方米整数关口之后，再次出现下跌，与2007年12月同期环比下降4.7%。存量住宅交易登记均价为4356元/平方米，与2007年2月同比增长19.7%，与2007年12月同期环比下跌4.8%，环比跌幅与新建商品住宅相当。
由于房地产市场月度波动十分巨大，为避免单月统计数据失真，记者特意将2007年11月至2008年2月广州新建商品住宅交易情况分区域做了一个汇总统计，希望能由此揭露广州房价真相。
通过将2007年11-12月数据与2008年1-2月数据比对发现，广州各区楼价分化十分明显。广州市十区房价在过去四个月里每平方米均价下降幅度超过500元的只有海珠区、罗岗区、白云区，海珠区下降幅度为4896元/平方米，罗岗区下降1687元/平方米，白云区下降878元/平方米，其他各区实际下降幅度非常小，只有两三百元的降幅。此外花都、南沙、黄埔等三区仍旧保持上涨，花都每平米均价上涨571元。
针对这一现象，有广州行业专家表示，决定房地产价格的最基本因素是地段。但在过去四年里广州楼市经历了一个突飞猛进的普涨时代，庞大的资金推动导致了一些地段的房价严重偏离其基本面。通过最近一段时间宏观调整之后，一些楼价虚高的区域价格自然回落的最为严重。但一些中心城区由于受土地供应的限制，将会体现出明显的抗跌性。海珠区在过去几年是房价涨幅最大的区域，此次跌幅较大也是意料之中的事。
而此前，广州市国土房管局局长谢晓丹表示，从广州市住房供求关系来说，今年，市中心的房价不会下降。谢晓丹说，从广州住房的供求来看，市中心的地卖一块，就少一块，而且不可能把空出来的地都拿出来建密密麻麻的房子，而是加大公共基础设施、绿地、停车场、体育设施的建设供居民享用，“环境不断改善，量不断减少，我觉得（房价）不会降下来。”
一些楼盘降价促销后就引来无数人抢购的场面似乎同样也印证了这一点。此前坐落在广州最西面临近佛山的保利西子湾限价房，以6000元/平方米的一口价方式发售，同样引来无数人争相申购。
针对广州房价大跌的说法，广州市社科院房地产跟踪研究课题组执行组长欧江波指出，目前市场对房价的误解多多，“因为这只是成交均价，而在成交量变动大的情况下，样本不一样多，成交价不是完全可比的，误差也就大”。“现在是表面看到房价下降大，实际降幅没有这么大”。
珠海：房价反弹有因
在经历去年年末的暴跌之后，珠海房价今年则呈现出强劲反弹的走势。根据珠海统计信息网发布的房地产统计数据显示，珠海市今年１－２月普通住宅商品房销售面积同比下降28.6%，为17.61万平米。但销售额却同比增加2.4%，达12.21亿元。按此计算销售均价达到6933元每平米，较去年１２月份的5332元，急升了近30%。
珠海成为今年以来珠三角城市群中房价唯一上涨的城市。而造成这一现状的主要原因之一还是地区供求关系。珠海统计信息网的统计数据显示，今年前两个月在销售面积下降的同时，空置面积和可供预售面积亦大幅回落。1-2月珠海普通住宅商品房空置面积为18.16万平米，同比下降32%；可供预售的普通住宅商品房面积为26.65万平米，同比下降了22.9%。在目前成交量相对低迷的情况下，空置面积和可供预售的商品房面积，也仅同前两个月的销售量相等。
造成珠海需求不减的原因在于城市区域交通位置的革命性变化。随着港珠澳大桥开工在即因素影响，珠海将从珠三角的交通末梢，迅速转变成为内地唯一同时陆路连接香港、澳门的交通枢纽。在这一大背景下，珠海房价的上涨似乎也成为必然。
而澳门与珠海之间24小时通关也将实施，也带动了澳门人来珠海置业的热情。目前澳门房价是珠海的六倍，越来越多的澳门人选择了在珠海置业。据珠海统计局统计，仅在2007年外地人在珠海购房占四成二，其中一成多是港澳居民。
通过广州与珠海的房价比较分析，实际不难发现，经过一轮普涨之后，珠三角楼市实际上呈现出城市内部的区域调整与各城市间区域调整共存的格局。
有业内专家就表示，经历普涨之后，期望珠三角地区楼市再次出现大规模的集体普涨已不现实，但受制于需求及材料成本的上升，楼价整体暴跌更是不现实的。购房者今后只有擦亮双眼，认清所在城市的楼市特点和自身实际需求，选择性地采取购买或观望策略。（中国证券报 王成盛）
