房价高企成本几何 公布成本可撼动房价基础？

房价如此之高，成本到底几何？这个话题在受到公众持续热切关注的同时，开发商却一直讳莫如深，甚至以“商业机密”为由拒绝公布成本，一些省份公开商品房成本的探索也因为种种原因不了了之。

从2007年12月中旬开始，一份关于开展商品房成本审核认证的通知，把甘肃省物价部门推到了公众面前：甘肃将定期或根据市场供求成本变动情况公布商品房成本，试水价格干预。这一次探索是否又会“雷声大雨点小”？对高涨的房价又会产生哪些影响？

商品房成本定期公布成制度

在商品房价格增长同居民收入差距越来越大的同时，公众更加渴望享有受知情权，渴望了解一个准确的商品房成本。

近几年，根据甘肃省物价局的统计，甘肃商品房销售价格指数同全国大形势一样，出现了不断上涨的局面。2007年兰州市中心城区的平均房价达到了每平方米4000元以上，而兰州市居民的年人均可支配收入只有10271.18元。一方面是房地产商认为自己赚得不多，有的甚至拿出各种数据证明自己在持续亏损；另一方面越来越多的人发现，凭自己的收入，即使奋斗上二三十年也未必能住上一套真正属于自己的房子。

“这种情况是否合理，是否是因为房地产开发的暴利导致房价虚高，都需要拿成本来说话。”甘肃省物价局房地产价格处处长马宾说。

正是出于对商品房价格这一民生价格的关注，2007年12月14日，甘肃省物价局会同甘肃省建设厅联合发出通知，要求全省相关部门进一步加强对商品房销售价格的引导和规范，并将定期或根据市场供求成本变动情况，即时公布住房成本审核认证信息。

“成本是价格的基础，合理的定价机制是建立在公开透明的信息基础上的。说不清楚成本，价格合理与否永远都是雾里看花。”马宾说。

透明成本保障购房者知情权

据甘肃省物价局房地产价格处副处长黄苏平介绍，商品房成本的审核涉及征地和拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、贷款利息、建设项目收费等诸多费用。

“这些费用的高低，直接关系到商品房的成本。因此，只有把这些必需的费用计算清楚了，才能够得到一个相对客观公正的商品房平均成本。”黄苏平说。

长期以来，由于成本不够公开，商品房价格基本上成了一笔糊涂账。一些开发商更是充分利用这一优势，暗箱操作、随意定价以牟取暴利。

“商品房成本审核实际上有利于房地产行业的健康发展。”黄苏平认为，公布商品房的平均成本，能够把房地产行业放到阳光下，使一些不规范的操作无机可乘，让一些灰色成本再难以躲藏，有利于整个房地产行业的发展。

“开发商前期的经营性办公用房等等，明确不计入成本的核算当中。这样的成本，才能够真正反映出商品房的成本，避免一些房地产开发企业在灰色成本之外，将不合理的管理成本转嫁到商品房价格上。”黄苏平说。

公开商品房成本更大的意义还在于，它既确保了购房者的知情权，有利于公众作出合理的判断，又有利于政府制定更加科学的调控政策，促进房地产行业的健康发展，避免更多价格欺诈行为在商品房销售领域出现。

公布成本是否涉及商业机密

从2005年开始，福建等省份物价部门率先在国内开始探索对社会反映越来越强烈的商品房价格问题进行成本公开。然而，由于来自各方面的压力，这些探索要么夭折，要么无疾而终。

记者在采访中了解到，对物价部门公布商品房成本的争议，从2005年就已经开始。争议的首要问题，就是物价部门公开商品房成本涉嫌公布企业商业机密。这也是房地产企业抵制最激烈的一个问题。

甘肃省物价局表示，物价部门不可能公布个别企业、个别楼盘的成本。根据现有的操作规程，物价部门将对一个地区的主要商品房的成本进行调查之后，获得一个平均成本。最终对社会公布的就是这个平均成本。不涉及企业的商业机密，同时也能够为公众提供较大的参考价值。

物价部门有无权力对商品房成本进行公布也成为争议的一个主要问题。甘肃省物价局认为，物价部门依据《价格法》，有对社会公布市场定价商品成本的职能；同时，根据国家有关精神和2007年《甘肃省人民政府办公厅关于进一步加强民生价格监管工作的通知》，明确住房价格就是重要的民生价格。对这一民生价格的监审，有理、有据、合法。

目前，在已经开始前期探索的甘肃酒泉、平凉、白银等城市，物价主管部门遭遇到来自房地产商的压力还不明显。分析认为，这些地区房地产开发商数量多数在10家以内，所以反应不大。

“不管他们认可不认可，但都已经接受了这个现实。通过一些地级城市的实践，可以说至少能够掌握商品房80%到90%的成本。”马宾说。

政府支持与否成关键所在

公布市场自由定价商品成本，近年来已经被证明为物价部门有效参与物价干预的手段。这一手段表面看不会对市场价格产生实质性影响，但重要的是可以调动社会对开发商定价行为进行监督，有利于价格监督机制的形成。

公布商品房成本价格，尽管在甘肃部分地级城市已经进行了尝试，但未定期公布，甘肃省物价局的相关负责人表示，目前仍然只能称之为探索。不管怎么说，商品房成本通过媒体发布出去，老百姓有了参考。至少说明对于这样一个关系民生的热点、难点问题，政府部门还是关注的，正在采取措施来规范这个市场，在力所能及的范围内尽自己的职责。

“不过，从地级城市的尝试看，关键还是在于政府的推动。离开政府的支持，商品房成本公开要坚持下去，将面临巨大的压力。”马宾说。

记者在采访中了解到，由于已经公布的城市多是地级城市，重点城市兰州等目前还没有正式进行成本公布，因此，很多房地产开发企业还在等待观望。（经济参考报）