“根据什么征收”是物业税难过的一道坎？

    国税总局负责人表示，物业税方案目前面临众多跨不过的坎。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。最直接的一个问题就是，物业税根据什么来征收？

    ●征收标准不统一 以“第几套房”征收才合理

    据业内人士透露，目前按评估总价的1%征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值100万元，那当年需交纳的物业税就是1万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。”业内人士认为，如果真按1%的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。

    据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投机色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用于较高税率。反之，如果一个人有两套房，但相加起来建筑面积也不过70至90余平方米的话，那这个“第二套”就不该施以重税。

    另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也应区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。

    按面积征收不尽如人意

    物业税落到实处，最直接的一个问题就是，物业税根据什么来征收？有人建议，根据住房面积来征收，住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。但如果据此征收，一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的60平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多，仅以面积来计算税负是否公平？毕竟，住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，仅以面积因素来计征物业税显然也不尽合理。

    税基该如何确定，是以财产税来征收，还是以靠租金营利的不动产物业征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，征收1%，抑或根据每年地产价格变动来定？税收优惠以及累进税制该如何设定？这些关节点，目前决策层内部均尚未明确。

    ●评估道路任重道远

    相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力，所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。”而个人房产信息、房地产估值等一旦出现差池，就会令利益纠葛异常复杂的房地产市场掀起大波澜。一套成熟的价格评估体系，是物业税开征的前提。但委托怎样的机构来做评估，“对目前中国的评估市场来讲，是一件很为难的事。”一位官员说，中国目前还没有很成熟的评估机构。

    建设部政策研究中心科研处处长文林峰介绍，目前中国有评估师一万人左右，无法承担如此众多地产的价格评估。

    北京师范大学房地产研究所副主任王宏新表示，物业税开征前要对全国房源进行彻底普查，并建立完善的房屋管理系统，以保证第一时间了解房屋性质及价格方面的变化。“近几年的数据已日趋完善，但之前的房产数据确实严重。”一套老房子，要搞清是自住还是出租、商用，并不容易。据了解，第一批试点的6个省市中，部分省市在“空转”的过程中，便遇阻房屋价格评估，使“空转”亦无法深入。 (北京青年报 于巍)