开发商纵论08房产色与戒 天价拍地根源在分税制

　　2007年房价一路高歌猛进、以至高处不胜寒，中央政府铁腕整治，房产业宏观调控已然展开。

　　2008新年伊始，一场地产业思想盛宴于京城展开，“中国地产新视角·2008责任地产高峰论坛”上出现了任志强、潘石屹等大腕和徐滇庆、钟伟等知名经济学家身影。对于如何定调调控方向、措施如何能取得实效、房价到底能否降下来等热点问问题，各方翘楚给出一系列见解，中国房地产问题是公共财政、土地、金融、收入分配等一系列综合体制问题的焦点反映，要真正摆脱地产失重，还原民生热盼，绝非一朝一夕之功。中央政府的地产整治大业，确实任重而道远。

　　房价高企因流通货币过多

　　房价下跌与否在长城金融研究所所长、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆看来毫无意义，“一个劲追逐房价的波动，有可能捡了芝麻丢了西瓜。”而必须重视的“西瓜”，是导致去年房价大幅飙升的根源―――金融市场的结构扭曲。“现通货膨胀率6.9%，银行基准利率只有4.14%，负利率导致人们不愿意把钱存入银行。”

　　徐滇庆认为，债券规模太小，期货尚未真正开始，外汇短期内不能做，只有股市和楼市来承担着这种高度的流动性。“如果这个问题没有解决，那么房价的高走势必然不会改变。”中国体制改革研究会国民经济研究所副所长王小鲁提供的数据则展现出钞票过多的现实―――2006年，居民消费占GDP比重下降幅度达50%，和多数发展中国家相比，最终消费占GDP的比重已严重不足，这也是大量资金流向楼市，导致房地产市场失衡的重要原因。

　　天价拍地根源在分税制

　　在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，中国房地产问题的本质归结于分税制。1994年以来的分税制改革，客观上造成了财权、财力的上移，事权、公共性事务下移，市、县、乡镇等财力骤然萎缩。由于中央不让地方政府发债，又无可靠的税收模式，因此地方政府普遍靠土地出让金来保障财政。

　　去年底，由北京师范大学金融研究中心发布的一份报告震惊全国。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。报告主要撰写人钟伟提出警示，“继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博。”

　　钟伟表示，“地方政府急功近利、对招拍挂土地很有热情，尽可能发展地方经济，为升迁铺路。至于土地出让后是不是得到了充足投资，开发商是否能在这些土地上形成现实的商品房供应，并不太关心，而中央又缺乏足够监督能力，对每一块已经出让的土地进行开发进度的调查还仍然依赖于地方政府，使得土地出让、流转、建设这些环节，都由于地方政府出于自身利益考虑的作为或者不作为，使土地财政延续下去。”而在钟伟看来，分税制改革举步维艰，“要达到地方政府公共事务和可支配财务的相对统一是困难的，这不仅是一场简单的经济改革，更是一场深远意义上的行政改革。”

　　廉租房经适房一再难产

　　廉租房、经济适用房似乎是中低收入阶层解决住房问题的主要希望，徐滇庆认为，国务院24号文找到了一个新的着力点，亦即在房价继续上升的通道中保障民生，下大力气盖一些廉租房、经济适用房、小户型房，但与会的专家认为，满足这种热望，政府还需要做很多事情。

　　中国的住房保障体系应该如何建立？徐滇庆把设想归纳成五句话，即“买不起大的买小的，买不起新的买旧的，买不起贵的买便宜的，买不起租得起，租不起白给你”。“租不起，白给你。”―――这个观点普通老百姓肯定叫好。“廉租房包含政府的补贴在内，没有产权问题在内，只能住不能买卖，廉租房其建设和管理不以盈利为目标，很清楚廉租房就不属于市场范畴，应该交给政府去做。”

　　“租不起房子就白送？请问谁来送？”钟伟承接徐滇庆的话题一针见血地发问。理论上来讲，土地出让金收益当中拿出5%或者是10%，能有效改善低收入阶层的住房，但显然地方政府更愿意投入经济市政建设体现政绩，而不是盖廉租房。

　　“反对限房价主张限户型”

　　“我反对限房价，但坚决主张限户型。”徐滇庆认为，市场的边界是公平竞争的前提条件，所以必须划出一部分小户型让穷人来竞争，另外拿出一部分没有约束的土地让富人竞争，才可不形成新的贫民窟。他还呼吁，要加快税制完善，首先由国土资源局按照住房的面积挨家挨户地开出税单，然后给每一个身份证30平米的免税额，拿到税单以后在指定的时间到指定的地点去办理，如果每户三口人就可以免交90平米的税，这样70%以上的人群可以不用交税。

　　徐滇庆毫不客气地点明，贪污腐败的官员将因此受最大冲击。“有些官员莫名其妙就有三套、五套房子，他可用各种办法办产权证、房产证，这样就逼得他不得不交税。对房不对人，这些人如果拿自己的身份证来报，正好纪检委在等着；如果拿别人的身份证纳税，那么发生纠纷，房子归纳税人。所以，奉劝这些人还是极早把房子卖出去好。”

　　链接

　　开发商纵论08年房产“色”与“戒”

　　正如李安对于07年度轰动一时的《色，戒》影片提供的注解―――色是感性的，戒是理性的―――所说的那样，过去的一年乃至刚刚开演的2008年，中国房地产亦在这两种状态中困惑、挣扎并思索着。

　　●中国国际金融有限公司董事总经理邱劲：

　　色就是无限制，无节制的土地囤积；戒就是资金风险或者更广义地说就是宏观调控。色就是房地产商愈演愈烈的盈利模式，是社会上各种融资方法。但作为理性的发展商，应更意识到任何地产市场的发展从来不是完全听任自由的，政府始终是有调控的。

　　●SOHO中国有限公司董事长潘石屹：

　　加是色，减是戒，乘是色，除是戒，地产市场是色，宏观调控是戒。

　　●北京华远集团总裁任志强：

　　色就是打压房价，但不解决实际问题；戒就是紧缩信贷。紧缩开发商的信贷，可能对市场的影响并不大，紧缩消费者的信贷就买不了房，所以也是不利的。

　　●万科执行副总裁丁长峰：

　　色是做大，戒是做强，二者每个时候都面临选择，对于万科来讲，做强才是目标。

　　●美国龙安集团行政总裁饶及人：

　　中国政府和房地产商就是色与戒的关系，又爱又恨，爱的是房地产带来大量税收，恨的是房地产商赚来的钱并没有捐给社会，所以开始用税法机制。（南方都市报 黄梦真）