房贷新政引发房地产业景气之争 市场观望气氛加剧

　　景气？拐点？地产行业面临十字路口房贷新政引发地产业景气之争

　　今年以来，针对房地产的各项调控政策陆续出台，市场对于房地产走势的担忧也在加剧。随着调控力度特别是信贷紧缩力度加大，四季度开始，部分地区销售环比萎缩，出现强烈观望氛围。在上周第二套房认定政策出台后，房地产类股票再度深幅调整。本报记者就此采访了部分上市公司高管及研究员，部分研究员对下一阶段的地产股不置可否，大部分业内人士仍长期看好房地产市场。

　　市场观望气氛加剧

　　市场普遍认为，第二套房贷新政加剧了地产股调整，并且加强了市场对其他调控政策出台的预期，加剧了市场观望氛围。

　　安信证券的研究员陶学明表示，此次第二套房贷新政短期内对北京、上海市场的冲击力会比较大，预计短期内成交量会大幅萎缩，但价格下调的幅度有限。对前期已经调整了一段时间的深圳、广州则影响程度有限，但会使调整时间拉长。

　　两位不愿意透露姓名的业内人士均表示，近期房地产板块的深度调整，与近期的房地产调控政策息息相关。昨天的深度调整，是因为市场担心还有更严厉的政策出台，后期政策面并不明朗。

　　一般而言，针对房地产的调控主要分为三类：税收、金融和土地，而出台这三类政策的权力分属各个部委，由于中央已经定调抑制房价过快上涨，所以各个部委纷纷出台密集政策，形成组合拳，从而造成房地产市场目前的清淡局面。

　　景气与拐点之争

　　日前地产界知名人士王石发表观点，认为“房地产拐点已经出现”，对此业内人士看法分歧较大，有部分分析师拒绝发表观点，另外一部分则坚持供需景气仍未改变。东方证券研究员王树娟认为，中长期看，无论是年销量，还是房价，都已经处于高位，一定程度透支了房地产行业的未来。

　　据了解，虽然市场成交量急速下降，但部分城市房地产价格似乎渐趋稳定。目前国内大中城市除深圳和广州外，其他房价都没有下跌。近日举行的“2007第二十二届中国·上海房地产展示交易会”上，大部分开发商咬定销售价格不松口。

　　　中华企业有关人士表示，“公司目前销售还没有明显影响，调控政策的影响多少会有，应该不大，具体多少目前还没有明确。”持这类观点的业内人士较多，大多认为房价是由市场的供需状况决定的。

　　也有业内人士表示，密集的政策打击了投资性炒房，甚至殃及了部分自住性需求，使交易开始萎缩，这对房地产上市公司的销售多少会有影响。但总体来看，在人民币升值、城市化加快和土地供应不足的大背景下，房地产市场仍处在一条高速上升的通道中，房地产市场的高度景气仍未改变。

　　此外，新政对优质的房地产公司影响不大，今年大部分地产上市公司的年度业绩可能超过年中预期。如万科，其11月的销售均价达到历史新高。

　　商业地产公司或更具价值

　　大部分业内人士认为，房产市场最多是调整，若真的出现拐点将带来金融系统的风险，届时问题将非常严重。预计在明年一季度，由于目前的市场状况而形成的房地产开发企业坏账将在银行出现，但一旦房价下调，涉及到消费层次的按揭出现坏账，有可能导致银行的崩溃，这肯定是国家绝对不愿看到的。“所以，有关部门也只是想让房价不要过快上涨，但也不会允许有大幅的下跌。”一位地产公司人士如此表示，他给出的房价下跌幅度是10%至15%。

　　王树娟认为，目前城镇房价偏高已为各方所共识，局部地区高房价对销量抑制作用已有所体现，年销量能否提高，房价能否每年保持较好的上涨，决定了地产企业的业绩增速。由于全行业销量、价格均处于较高的水平，继续大幅增长较为困难。

　　国泰君安房地产行业分析师张宇认为，下一阶段商业地产公司更具战略投资价值，主要由于大面积的物业竣工，将带来租赁收入及业绩的快速、持续增长。(证券时报 周悦)