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京城多处楼盘售价“暗降” 区域超低价楼盘频现
报价25000，售价24000。制图/丁华勇（图片来源：新京报）
与第三季度动辄每周上涨数千元的火暴相比，京城楼市价格“飙升”近日渐趋沉寂，为促进销售，个别楼盘推出多种优惠活动，甚至开始暗降。
记者调查显示，几个月前比股市还“牛”的北京楼市近期开始降温。由于受成交压力的影响，部分即将开盘的项目价格有所回落，重新恢复到以前的“低开高走”；一些高档楼盘优惠及打折幅度也较往常加大，楼盘变相打折的情况越来越明显。
表现1 网站房价记录高于最新报价
位于海淀区田村的丹青府项目昨日报价14800元/平方米，而根据网上１１月２３日价格记录显示，该盘均价为１５０００元/平方米，对此销售人员解释“产品户型不同，价格差别很大，相差２００元的均价没有太大区别”；根据本报数据监控，同区域的燕西台项目在９月份曾报均价２７０００至２８０００元/平方米，昨日销售称目前总价在６７０万至９７０万之间，根据其面积计算，均价不到２７０００元/平方米。
位于东二环的冠城·名敦道１１月２５日报价２３０００元/平方米，１１月２８日更新为２２０００元/平方米，销售人员称是网站搞错了，这一“降价猫腻”成为名敦道业主论坛上热议的话题；此外，北京inn项目，网上标明均价26000元/平方米，销售报价25000元/平方米。
记者采访网站相关工作人员，他们表示，楼盘价格调查和记录是网站的一项基本工作，会隔段时间根据各项目的报价调整更新。
表现2 赠送、特价轮番上演
另据调查，近期多个楼盘推出大幅优惠活动，如位于清河小营的The Hous、顺义金汉绿港、东三环的合生国际花园等都打出9．6折优惠；还有不少楼盘打出赠送“全套品牌家具家电”、“高档极品家庭厨房电器”，甚至赠送“20年物业费”，折算下来优惠数万元。11月30日，记者咨询合生国际花园售楼处，销售人员告诉记者，该项目新近推出25000元/平方米的特价优惠，若按其目前公布的均价27500元/平米计算，每平方米便宜2500元。
表现3 区域超低价频频出现
还有新楼盘以区域超低价入市，如位于西五环的雍景四季近日以１０５００元/平方米均价开盘，而周边楼盘价格已达１４０００元／平方米以上；位于清华大学附近一新盘起价21000元/平方米，其中包含1000多元/平方米的装修费，一次性付款9.9折，这比中关村核心区其他公寓价格低了１０００多元。
记者昨日（12月5日）收到短信，东四环的某项目以１２９００—１３９００元/平方米的价格入市，以上个月国家统计局公布的四环期房均价１４７４４元来看，也是区域超低价。
与此相对应，同区域的高价盘销售放缓，如中关村悦园·悦莱园项目起价２３８００元／平方米，昨日销售人员表示还有多套未卖。几乎与之同期入市的公寓项目中湾国际、中关村公馆等住宅部分已清盘。
■ 业界
开发商认为价格松动属个案，对房价预期普遍乐观，称对“暗降”楼盘不好表态
业内人士多认为，在目前北京房价居高不下的情况下，以上各种报价“猫腻”和优惠活动，其实已演变成一种变相的“降价”。与其他楼盘按兵不动相比，这也是近期市场观望气氛弥漫下部分开发商的一种反应。不过，接受采访的开发商均对北京房价预期普遍乐观。
昨天（12月5日），多数开发商接受记者采访时均表示，从其了解的情况来看，目前还没有出现公开降价的项目，同时对于目前几个项目出现的优惠或者价格松动的情况，也表示不好发表意见。
一房地产公司高管表示，据其了解，目前高档住宅虽然销售不好，甚至个别出现价格松动，但均不愿意说其项目开始公开降价销售。“普遍做法就是死扛一阵，如果感觉将来市场持续冷清，则可能变相降价销售。”
“个别高价位住宅出现价格松动或变相降价的情况并不惊讶。”北京万年兴业房地产公司总经理黄玺庆也表示，北京房价在今年下半年上涨的太快了，个别项目上涨出现非理性因素，个别高档住宅价格松动也是房价理性回归的表现。黄玺庆将目前的个别市场表现称为“理性回归”。同时他表示，目前北京房价不会下降，即使明年北京房价也会在“高位运行，但增幅会放缓，房价回归理性。”
接受采访的开发商均对北京房价预期普遍乐观，同样他们认为目前市场出现的个别高档楼盘的价格松动也仅仅是个案，不能说目前北京房价出现下降的局面，更不可能出现普降的情况。
明天第一城总经理陈云峰则认为，将来北京住宅市场将会出现一种“二八分化”，80%的中低价位、中小户型或者户型适中的位置好的房子仍旧会销售很旺，很有可能有20%左右的户型偏大，总价较高或者区域位置不好的项目出现滞销的局面，“变相降价也是难免的事情。”他同时指出，目前开发商不要盲目乐观，市场并非其想象的那样好。个别开发商的日子日后将不太好过。
■ 观点
北京万年兴业房地产公司总经理黄玺庆：购房者开发商心态正理性回归
目前市场上个别开发商的变相降价的行为，说明开发商对房价的心理预期太高，房价在今年上涨的幅度和速度太快。今年并没有太多的促使房价快速上涨的综合因素，尤其是在近2个月左右，个别项目反而在国家宏观调控政策中持续涨价。这主要是开发商对市场预期过于乐观，房价基本是生拔上来的。
现在的理性回归主要包括购房者的购买心态和开发商的销售心态。购买者心态也很理性了，他们不再追着买房子，尤其是北京将来推出的以限价房和经济适用房为主的保障性住宅数量的增加，使得多数具有北京户口的购房者开始观望。开发商目前通过不同方式来松动房价，则也说明开发商心态也开始理性回归，他们对高房价的心理预期减弱。
■ 观点
明天第一城总经理陈云峰：部分开发商定价出现“泡沫”
随着宏观调控逐渐深入，尤其是刚刚出台二套房贷政策的影响，此类大户型，高总价的住宅出现了滞销的局面。因此该类住宅通过一些方式进行价格松动也是必然的。很多开发商不冷静，对市场将来的预期极端良好，结果在制定销售价格的时候就会出现偏高的可能。对于投资巨大的地产项目，如果几个月滞销的话，开发商心里肯定是要发慌的。
在今年下半年的北京房价一片上涨声中，部分开发商制定其销售价格时出现了“泡沫”，因此在目前的销售冷清局面下，开发商现在定价一定要理性。否则就可能出现“房子压在手里”的局面。在这样的情况下，开发商就不得不采取各种促销的方式来“变相降价”，到时候则会变得非常被动。（新京报 张学冬 张晓玲 谷欣、李宛霖对此文有贡献）
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