厦门楼市在等待和观望中苦撑待变
——与住房置业张化文一席谈
人物名片：
张化文，厦门市住房置业担保公司培训中心经理；厦门市房地产中介协会首批认定培训讲师；厦房置换高级讲师，专职从事房产经纪行业培训教育工作，研究领域：房地产市埸分折和前景预测、经纪人谈判技巧、房地产经纪实务。曾为欣居房产、梁峰房产等厦门多家品牌中介经纪人培训授课。今天，XMHOUSE特约张化文老师，就当前厦门楼市中议论的热点话题展开交流。
厦门住房刚性需求到底有多少？
XMHOUSE：当前，对厦门房价走势主要存有两种观点：一方认为厦门因特殊的地理位置、城市优势，刚性需求逐步放量，房价走势依然坚挺。另一方认为厦门房价虚高，持续观望后下跌。您对此怎么看？
张化文：目前，我认为：首先，国内外经济大环境不支持房价上涨。外有美国次贷危机、人民币升值压力；内受雪灾、地震等自然灾害影响，CPI高企、防通膨的压力增大，今年还是政策紧缩年；其次,当前市场刚性需求能量不足以拉动房价的上涨。最近有媒体称：市埸购房主体所释放的刚性需求很大。我认为刚性需求确实存在，但那些刚性消费的主体是谁？真正买得起房的刚性需求有多少？当大多数人望房兴叹时，试问房价还能再坚挺吗？我想这个大家都很清楚。
XMHOUSE：您认为刚性需求还应考虑实际收入？
张化文：要让百姓买得起房，除了政策利好、挤出泡沫外，最重要的是政府要想方设法提高老百姓的收入和购买力。提高购买力，这与国家宏观经济和人民币升值密不可分。人民币升值，最大的压力是出口，外贸出口减少，进而直接影响到国内相关企业员工的工资，收入少了，购买能力自然就下降了。现在大部分在厦工薪阶层月收入低于4000元，那么以现在的房价，购房还是比较吃力的。
厦门的消费者是在等待而非观望
XMHOUSE：那么，您认为在市场观望气氛中，房价是不是还会下跌？
张化文：我不太同意用“观望”这种说法。大部分时候，大家还是在等待。等待不等于观望。等待是在等一个好的经济形势，百姓能应付得了房价。而观望则是有能力买房的人在市场上徘徊，事实上“观望”是针对投资客，而厦门更多的是等待。
XMHOUSE：您认为，目前厦门房地产市场成交量低迷的情况将会持续到什么时候？
张化文：我认为刚性需求的客户群前两年已经被超前消化掉了一大部分。从数据成交量看，五月是传统销售旺季，与往年来比，今年下滑比较大。随后，受炎热的夏季影响，看房量会有所下降。看房量决定了成交量，所以楼市仍将持续低迷一段时间。但我预测：今年国庆到明年春节前，市场可能会出现短时间的购买爆发期。这是市埸一段时间压抑的结果。如果说04年至07年，是房地产快速发展期，那么08年就是市场调整年，调整估计要持续到明年上半年，这还只是比较保守的预测。
奥运并非拉动楼市的灵丹妙药
XMHOUSE：有人认为，奥运带动经济，对楼市将产生利好刺激，您怎么看？
张化文：我想北京奥运对厦门房价影响不是很大，奥运主要影响的是人们的心理和信心；相较而言，台湾问题、两岸局势将会对厦门楼市产生较直接的影响。
XMHOUSE：真正对房地产市场产生利好刺激的因素，您认为是什么呢？
张化文：我认为是内外因素作用下的整体宏观经济和中央政策导向。记得前两年，大家对08奥运年的经济形势有一个很高的期望。但经济规律往往不以人的意志为转移。举个例子，2003年到2007年，瑞景新村房价由3000元/平涨到10000元/平，当时有很多人说还会涨到15000元/平。而现在它的房价已经回调到了9000元/平。我认为该小区房价应回调到8000元以内才算正常。生物界有一个生物链，同样，在市场经济中也有一个经济链条，脱离了国内外大环境，单谈厦门房价，我想意义不大。
三通对厦门楼市影响几何？
XMHOUSE：目前厦门楼市还流行这样一种观点，三通将促厦门楼价坚挺。您怎么看？
张化文：厦门本身就是一个外来人口聚集的城市，房子相当一部分由外地人购买。但三通利好对于当下低迷的市场，对抬升房价究竟有多大的作用，我认为还需要观察和市场的检验。
目前厦门楼市的供求关系表明，房屋供应量基本满足市场需求。由于不少小区房子空置率很高，“有房无人住和有人无房住”的现象并存，我想，未来政府会在经济调控中逐渐解决这种矛盾。所以整个房地产市场的调整期仍将持续。目前房价向下调整是这几年来房价过快上涨后的一个正常调整。
有人说,“胡吴”会谈后，社会各界对于三通、闽台交流寄予厚望。认为厦门房价不会跌到哪里去。我认为，房价的调整是受外在大气侯的影响，厦门也不例外。目前厦门的房价还是处于调整阶段，调整还会继续。
汶川大地震对厦购房置业者有何影响?
XMHOUSE：512汶川大地震之后，人们在关心灾区人民的同时，也在关注房屋抗震度。您认为地震对购房者是否也会产生了一些影响？
张化文：地震确实对客户购买心理产生不小的影响。举个例子，当时921台湾地震时，厦门岛内的一个在售楼盘打出其房屋抗震度8级的广告，结果该楼盘一下子热销起来。作为房产经纪人应该把握购房者这一微妙的心理变化，对房屋抗震知识有充分了解。购房者咨询相关问题，你的回答含糊不清，那么购房者对你的信任度就会有所下降。房产经纪人专业化服务和全面的知识结构是职业发展的趋势。
买方市场下，中介行业如何适应市场变化?
张化文：当前二手房市场正逐渐由卖方市场转变为买方市场。各家公司房源相对多了，客户却变少，这是一个不争的事实。最近康乐新村成交了一套房子，房东出价74万，低价是72万，买方一直杀价，最终65万成交。三天降了9万。为什么呢？因为房东想卖房，买方选择空间大，供求关系失衡，导致房价自然再降。对于中介行业来说，现在买方客户更难把握。
XMHOUSE：您对当前购房置业者有什么建议？
张化文：对消费者，我想只要你有购买能力，又遇到自己真正心仪的房子，何时出手买房都是适宜的。最关键是做到理性购房，而不要冲动消费。
后记：2008年，注定是中国不平静的一年。政策紧缩、通膨压力下，飘红的房地产市场，似乎也迎来了“反思”年，是静观其变还是主动出击。重组？变革？任何抉择在当下的市场里都显得焦躁与迫切。厦门楼市的调整期，大浪淘沙式的行业渐变的背后，究竟会给我们带来什么？或许我们将看到更加成熟的市场、更稳健的投资、更理性的消费。XMHOUSE中介行业人士专访，希望成为映照2008市场变革的少许见证。
2008年6月4日(XMHOUSE 喻宏）
