漳州：2007年二手房市场的火与冰

冷清的房产交易大厅

    随着漳州经济发展步伐不断加快，房地产市场的发展也非常迅猛，今年年初，市区不少新建商品房住宅徘徊于每平方米两到三千元，尽管房市经历了国家调控政策的轮番洗礼，到年末，大多数新建商品房住宅开盘价已上升到三四千元，有的甚至达到了五千多元。在一手房价不断上涨的同时，漳州二手房的成交量也不断上升，价格不断上涨。据漳州房管局的数据显示，今年1月，市区二手房买卖172套，成交面积1.95万平方米，成交金额0.44亿元，同比增长95.23%，二手房均价为每平方米2256元。1-11月，市区二手房买卖1760套，成交面积25.02万平米，同比增长15.94%；成交金额5.75亿元，同比增长39.22%，市区二手住房均价上涨到每平方米2510元。

    二手房成交量的大幅上升说明随着一手房价的上涨，不少市民退而求次，选择购买二手房。同时，一部份炒房者在房价上涨的同时，迅速抛出了手中的一手房套现，二手房价随着一手房价的上涨水涨船高。但是，随着国家房贷新政的步步紧逼，从10月份以来，二手房成交遇冷，市场上二手房中介的业务日渐萎缩，二手房交易进人寒冬。那么新政已经过了三个多月的消化期，现在的漳州二手房市场是如何的情况呢?

自住购房需求受阻

    虽然国家一系列调控政策是为了规范房地产市场，进一步压缩并抑制投资性及投机性的购房需求，但同时也抑制了不少自住购房者的需求。在某事业单位工作三年的王先生告诉记者，自己参加工作时间不长，购房资金准备不充裕，本想在今年春节前买套二手房结婚，但由于目前二手房市场的实际价格已经达到三千多元，再加上银行对二手房的放贷几乎已经停止了，所以在年内买房的愿望难以实现，只能望房兴叹，转购为租。同类事例很多，一些想改变居住环境的二次置业者也因为二套房首付提高、银行利率的增加、第二套房的界定等因素不得不放弃购房计划。

二手房贷款相当难

    据漳州市内金广达地产柯建章总经理介绍，1月份前后，看房的客户有所增加，购房者最关心的问题是二手房贷款的问题，漳州市之前一直有75平米以下的二手房不能贷款的规定。最近两天从银行得到的关于二手房贷款的答复是，今年银行贷款额度有限，在各种手续严格审批合格的情况下可以批准贷款，但现在不能发放所批款项，银行的贷款额度先保证一手房需要，在有剩余的情况下才能考虑二手房的贷款，已经批准的二手房贷款只能无限期地等待下去，没有资金发放，如何交易？所以实际上批准的贷款也是空，这样很多购房者不能达成自己的购房愿望。

房东挂牌价有所下降

    由于房贷新政抑制一部分消费者的需求，一部分有全款购房能力的客户也持币观望，等待最好购房时机的到来。因此，一些房东的房源在中介公司登记了两三个月也无人问津，市场的冷淡引起了房东的恐慌，房价也开始有所松动。某地段一套94平米的二手房，房东在10月初的价格是34万，最后在12底以31.5万元的价格成交，每平米下降265元左右，整个二手房的房价降幅在200-300范围内。

中介公司非专业化情况突出

    从记者走访的近三十家中介公司所了解的情况得知，漳州市的中介公司大都以夫妻店、家族店的形式存在，门店规模不大，设备也不齐备，很多店连电脑都没有，人手配备也比较少，主要利用自己的人脉资源进行交易，更有一部分中介门店一作几用。因此，房贷新政虽然使交易量大量萎缩，有些中介公司这两月一单卖单也没成，但租赁市场有所好转，一部分消费者转购为租，再加上各中介门店多有副业经营，所以他们对新政的压力并不是很明显反映出来，全市几乎没有中介门店转让或关闭的现象。

二手房市场前景值得期待

    金广达房产柯总说，漳州的经济发展速度不断加快，城市化进程也越来越深入，周边县城以漳州为起点，逐渐向厦门过渡，再加上整个楼市“百花齐放”的局面，大量的新盘将在2008年上市，不难预见08年的房市将更加精彩。一手房的兴旺同样会带动二手房的流通，新政的消化期已经过了一定时段，一部分消费者的刚性需求有待释放，我们相信政府会全面考虑市场发展需要，平衡解决人们的房贷需求，二手房也会有合理的生存空间。当然，今后的房地产中介企业，应该跟随时代的脚步，逐渐向专业化、规范化方向发展，学习成熟市场的先进经验，不断提高行业整体素质，以适应市场发展的需要。

（XMHOUSE　李琳　图／文）