核心提示：进入11月下旬，厦门已能听到冬天的“脚步声”。对于厦门楼市来说，受到国家一系列房产调控措施的影响，今年的“冬天”来得特别早。从今年“十·一”黄金周开始，厦门房地产市场就能明显感觉到“寒气逼人”，商品住宅成交量持续下降，二手房交易量骤减。如今一个多月过去了，这股“寒流”仍未退去，不少房地产业界人士已开始期盼着“冬日暖流”尽快到来。

    与今年年中新楼盘一开盘就门庭若市的景象相比，近两个月新开盘楼盘显然冷清许多。一连串的房产新政使得急火攻心的楼市略有降温，开始出现“缓慢增长”。不少开发商纷纷通过购房优惠、赠送礼品、折扣等措施变相降价，吸引购房者。新政给厦门楼市带来多大影响，厦门房价究竟是回归理性还是继续走高，对此各界反应不一。本网就此对代理商、中介公司及部分购房者进行了采访。

    背景：新政效果在厦逐日显现
   
    厦门市国土房产局昨日发布厦门10月份房地产信息显示，厦门市10月份商品住宅成交量为22.54万平方米，与上月相比减少12.37万平方米，为今年下半年各月成交量最低值。二手房市场上，住宅交易量则由9月份的17.09万平方米下降至12.49万平方米。

    从上述的数据不难看出，虽然处于惯例上的“金九银十”期间，但厦门楼市相比以往已提前进入“冬天”，而且这个“冬天”还在变“冷”。有业内人士分析，看开发商在媒体上的宣传力度，就能反衬出厦门目前楼市的销售情况。近一两个月，不少厦门开发商大力在媒体上投放广告，或多或少也能说明厦门楼市销售情况不太理想。

    上个月国务院会议表示，第四季度将全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨。种种迹象表明，一直以来的“畅旺”的厦门楼市在“寒流”中可能会进入一个相对“平静”的时期，房产新政正在持续影响着厦门楼市，甚至有扩大的可能。比如，有些高档楼盘最近一两月销售情况都不太理想，岛外的一些楼盘虽然价格偏低，但销量并未出现预想中的“井喷”的现象。在二手房市场方面，已明显供大于求，一些炒楼者急于减持，甚至把售价压到比开发商给的低，然而依旧无人问津。

    代理商：房价未来预计稳中有升
   
    对于厦门房价未来的走势，新景缘项目经理曹洁认为，地价的上涨是导致房价持续上涨的主要表相原因，以厦门楼市晴雨表——岛内土地拍卖价格为例，五缘湾土地价格在短短的一年时间楼面地价从5000元/平方米到17000元/平方米，足足增长两倍多。另外，中央持续的调控政策，使得开发商预期利润的风险值提高，这也会促使房价上涨。当然，不能排除市场的追捧、市民的投机需求，以及市民的恐慌性购买等因素，也会促使房价持续攀升。至于隐性原因，曹经理称，有的开发商在产品的设计方面做文章，例如赠送客户大阳台、露台、挑高等；有的开发商强调使用面积大于购买面积，从而变向的提价。在房产新政等一系列客观因素的作用下，未来厦门房地产市场将更趋于理性，房价将会稳中有升。

    曹经理还谈到，实际上，开发商面对新政普遍早有对策，对前面提到地价的攀升，市场预期收益风险值的消息准备充足；许多开发商也在勤修“内功”，在产品自身品质的提升和创新上，也是过去几年未曾见到的。最近，厦门房地产市场出了不少精品楼盘，如“万科金域蓝湾”、“爱琴海”、“云顶至尊”、“蓝湾国际”等项目。

    对于明年“物业税”的试行政策，曹经理认为开发商更不用恐慌了，通过详细解读“物业税”政策可以得知，新“物业税”旨在进一步平衡房地产市场的“梯形”消费结构，充分实现“居者有其屋”，当然“物业税”的实施将会改变国人对房产持有的观念。他预测，“物业税”实施后市场会有三大变化，政策试行后增加持有人成本，导致租赁市场上涨；岛外将大量涌现精品中、小户型产品；岛内占据资源、地段优势的项目，将继续受市场追捧。

    代理商：供不应求促使房价上涨
  
    由房贷新政引发的新一轮房价走势议论声此起彼伏。翼丰行市场部经理华智渊告诉记者，就个人情感而言，他希望厦门房价下跌至合理水平。然而，房价不可能因个人意志而改变。对于未来厦门房价走势，他认为，下跌的可能性很小，上涨依旧是趋势，但上升幅度一定趋于平缓。

    华经理表示，供不应求是厦门房价居高不下的根本原因。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度很难追上售房的步伐，供求关系不平衡，房价当然飞涨。供求关系短期内无法改变的前提下，厦门房价将在一定时期内持续走高。要使房价平稳，必须要打破这种供不应求的局面。此次房贷新政出台后，尽管观望情绪较高，但厦门房价依然坚挺，可见对房价并未造成实质的影响。他觉得受影响最大的应该是开发商，一方面房地产开发贷款受限，另一方面成交量下跌对资金回收不利。对于开发商而言，提高项目品质、扩大宣传推广都不能从根本上抵消房贷新政的影响，能做的是要么降价吸引购房者，要么等待政策解冻。

    对于房贷新政对房价的抑制性不强的观点，厦门豪斯房屋企划有限公司常务副总经理林峰利表示赞同。他说，对于专业投资客而言，他们一般讲求资金快进快出，并不需要找银行贷款，银行提高二套房首付比例和房贷利率，反而会加重普通购房者的负担。当然，如果首付比例不断提高，对目前过热的楼市会起到一定的缓解作用。

    一位不愿透露姓名的业内人士则指出，受“稳定而非降低房价”的调控思路影响，政策对房价的抑制作用难以达到公众所希望的效果。目前多数普通购房者对楼市持观望的态度，而投资者因资金周转受影响可能转移投资方向。所谓的“泡沫”，应该只是相对于部分购房者。尽管近两个月商品住宅交易量持续下降，但交易量下降与房价下降并不成简单的正比关系，房价受多种因素的影响。在特定的时期，交易量也会有不同的体现。

    该位人士表示，房地产市场交易放慢脚步只是一个阶段，从房地产发展规律来看，这是一种很正常的现象。从今年几次土地拍卖接连创新高的地价、厦门的土地资源储备、厦门优越的地理位置、以及对周边城市乃至全国和境外人士的吸引力等多方面因素来评估，厦门房价下降的可能性仍然很小。从去年开始，不少来自台湾及国外的大腕投资客涌入厦门市场。接下来，真正有实力的投资客，可以选择高品质楼盘投资，工薪阶层则可选择二手房比较合适，对于低收入者，随着国家住房保障系统的不断发展与完善，住房在一定时期内也有望解决。

    专家：房价高可能导致“有价无市”

    谈到此次房贷新政对厦门楼市的影响，对厦门房地产颇有研究的厦门大学新闻传播系创始人之一陈扬明教授认为，厦门房价如果涨到一定幅度，很可能出现“有价无市”的问题，必须加以调控，才不会造成严重的“泡沫”。此次房贷新政的出台，将对厦门节节攀升的房价起到抑制作用，使厦门房价在短期内趋于平稳，新政影响的效果可能持续至明年春节期间。

    中介公司：翘首企盼交易回暖

    “金九银十”风光不再，市场观望气氛浓厚，随着国家系列调控措施的出台，厦门的二手房市场最近一两个月进入了“寒冬期”。看房客减少、交易量锐减、经纪人跳槽、许多小中介陆续关门，厦门二手房市场受到了“寒流”不小的冲击。在“寒流”来袭时，根据不完全统计，各家公司最近一两个月的每月交易量普遍比年中下滑了20%至30%。有的小店及新店整个月未开一单，有的中小型中介公司干脆关门修炼“内功”，有的则选择转行。另外，一些连锁店将部分效益不好的店面进行整合。
  
    当然，也有不少大的品牌连锁中介店在逆市扩张。丹厦房产总经理助理王建斌称，对市场大趋势看好仍然是各品牌连锁店“逆市开店”的原动力。不过，记者也了解到，多数逆市扩张的新店，目前的交易量都不太乐观，新店整个月内零成交的例子并不鲜见。

    显然，大的连锁店也不可避免受到“寒流”的影响。例如，有的大型连锁店新开店面的数量已经比年初预计减少了，有的则放慢新开店面的“步伐”。此外，记者也发现，在目前的市场淡季，不少连锁企业都采取了召开形势分析会、对员工进行培训等方式稳定队伍。也有一些连锁企业已在悄然着手战略目标转移，做起高档一手房的租赁及一手房委托销售业务。
   
    “谁能熬更久？”如今已成为厦门不少二手房经纪人最关心的话题。面对接连数星期未开单的窘境，二手房经纪人只能翘首企盼房贷政策松动，二手房交易早日回暖。某中型连锁中介交易部负责人就透露，受新政影响，他们机构已有多家加盟店出现人才跳槽，很难立刻招到合适的人选顶替，也有不少经纪人抱着观望的态度留守岗位，更多的经营者及经纪人盼望着交易尽快回暖。
    
     购房者：对新政反应不一

     对于新政的影响，购房者及投资客反应不一，有的投资客急于套现的，将房子降价出售，有的购房者持币观望，等待房贷政策有所改变。市民杨女士便告诉记者，前两年见楼市红火，许多朋友炒房都挣了大钱，她也买进了三套房子，从90平方米的两房两厅，到120多平方米的四房都有。但是，随着9月份房贷新政出台以后，买方明显减少，最近，她明显感觉到房子转手难。
 
     市民刘先生则称，他目前已经有一套住房，现在想在岛内买一套更好的房子，必须先买到第二套房子后，才可以将已有的房子转手，其中就存在一个首付的问题。目前厦门的房价很高，从个人投资来说，他不希望银行将首付比例提高，因为首付比例提高，可能会加大资金周转的难度。
  
     由此可见，央行打出调控“组合拳”后，厦门房地产市场得以有所降温，新政所带来的影响正在逐步显现，给日渐高涨的房价带来一定的抑制作用。不过，一旦房贷政策进行调整，厦门房地产市场是否能回复到往日的火热，厦门房价还会不会节节攀升，这些目前看来都还是令人捉摸不定。惟一可以明确的是，有很多厦门的房地产业界人士期待着“冬日暖流”尽快到来。

2007年11月20日  （XMHOUSE 黄毅辉 王灿/文）