利率节节高 房地产市场潜在风险渐显

　　3月17日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存、贷款基准利率均上调0.27个百分点，分别由现行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。新办理客户自3月18日起执行，此前已办理房贷的老客户，将于明年元旦起执行。

　　同日，建设部下发《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》规定，3月18日起，上年转结的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%提高到1.98%。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，五年期以下(含五年)从4.14%提高到4.32%、五年期以上从4.59%提高到4.77%。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析，从2004年10月29日起央行10年来首次加息至今，这已经是两年多时间来对贷款利率的第五次加息，虽然每次加息后每月还款额增加幅度不大，不至于立即产生经济困难，但一而再再而三地持续加息给人们在心理上造成了巨大压力。以五年期以上贷款为例，利率从5.76%上涨到现在的7.11%，房贷利率成本多了25%。而大多数贷款买房的市民都是采取五年期以上的贷款方式，都将面临“未预见性”购房成本的增大，对收入固定的大多数人来说，加息造成的生活压力无疑是巨大的。

　　由于近几年房产市场销售火爆，房贷市场增长迅猛，而国内银行业近年来一直将住房按揭贷款视为银行贷款的优质资产，国内银行对此市场的竞争非常激烈，因此银行很少拒绝个人住房按揭，忽略了其潜在的市场风险。07年一、二月信贷的增长更是出乎意料，新增信贷接近1万亿，而去年全年的规模才不到3万亿。随着利率的不断提高，个人房贷不良率上升势头将日趋加大；对绝大多数依靠贷款开发的地产市场来说，市场风险系数同样加剧。

　　从利率的变化看房产市场兴衰

　　美国作为房地产市场最发达的国家之一，其利率变化成为近年来影响其地产市场兴衰的关键。其利率的变化，与目前房地产发展仅十几年的初级阶段中的中国比，有不少相似之处。据相关资料显示，美国2006年第3季度过期的次优级贷款与1998年相比，出现了16倍增长。据法新社3月14日报道，今年大约有220万美国人由于无力偿还贷款，面临房屋遭收回的危险。美国房地产信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国房地产信贷市场中发生。如果说成熟与发达的美国房地产信贷市场都隐藏着巨大的信贷风险，中国的房地产信贷市场所面临的问题与风险就更值得关注了。

　　在美国，2000年以来利率持续下降是支持美国房地产市场持续繁荣的重要影响因素。从2000年下半年开始美国进入减息周期，美联储连续13次降低利率，截至2003年6月，联邦基金利率水平降为1%，达到了46年以来最低水平。按揭贷款利率也随着宽松性货币政策而持续下降，其中1年可调息按揭贷款利率也从2001年末的7.0%下调到2003年的3.8%。低利率环境下的美国房地产市场炙手可热，使房价直线上升。使用房屋作抵押换取一笔贷款，似乎是一场合算又安全的赌博，让更多的“房奴”应运而生。

　　但自2004年6月后，美联储的低利率政策开始发生逆转。截至2006年8月，经过连续17次调高利率，联邦基金利率从1%提高到了5.25%，房屋借贷成本大幅提高，对房地产市场起到了一定的降温作用，导致美国房地产市场的繁荣开始出现逆转。与2005年同期相比，2006年9月新建房价格下降了9.7%，这是1970年以来的最大降幅。同时，随着近期美国房价出现下跌，住房按揭的违约风险也随之增加。

　　从美国房地产市场繁荣与降温来看，利率变化是最为重要的影响因素。利率水平高低决定了房地产市场发展繁荣与否，决定了房地产市场的价格变化。

　　另据中国银行数据显示，1996年到2007年这12年来，人民币基准贷款利率发生了多次调整。一年期贷款利率从96年初的12.6%，一直降低到2002年的5.31%，达到12年的最低，每次下调最小幅度0.54个百分点，其中98年一年内三次下调，合计下调2.25个百分点；从2004年10月开始上调，到2007年3月从5.31%分四次上调到6.39%，每次上调均为27个百分点。

　　中大恒基不动产营销总经理王述指出，中国的房地产市场正是在这十几年内发展起来的。从数据可以看出，从96年至04年10月加息前，利率呈下降周期，为房地产的发展酿造了利好的大环境，特别是98年的3次下调开启了国内房地产市场的发展热潮，房地产市场由配给制向市场化发展转型，房价开始呈直线上涨势头。虽然04年10月上调利息至今，目前国内大多数城市房价仍在上涨，房价并未随之下降，但明显可以看到其上涨幅度在减缓。除了国内住房需求市场巨大，刚性需求特征明显造成供需矛盾仍存在导致房价上涨外，目前上调后利率仍处于较低水平，对市场影响力度有限也是大多数城市房价未出现下降的重要原因。本次加息虽然较前几次力度并未加大，但时间上比预计的有所提前，并第一次出现公积金与商贷的同时上调，更显示出了国家对房产市场过热的认定，其通过利率来调控的决心和对市场风险的预期得到更进一步的确认，预示着今年甚至明年加息的多次出现已纳入了政府调控步伐中。

　　王述强调，在中国目前的房地产大环境下，部分地方房产价格泡沫是勿庸置疑的，无论是金融市场还是房产市场，对潜在风险的认识、重视程度还不够。尤其是当我们面临国内利率水平存在上升压力、国家继续调控房地产市场及全球房地产市场降温的传递影响等诸多因素时，国内住房按揭贷款不良率也在逐渐攀升中。王述提醒对于打算购房的消费者来说，应该量力而行，不要因为害怕房价继续上涨，增加购房成本而盲目购房，应充分认识到高房价、高利息背后的市场高风险；而打算投资房产市场的市民，更应多考虑目前调控下的政策不明朗性、不可预见性下的投资风险。

　　文/北京中大恒基不动产营销