“五一楼市”全面飘红，本报记者深入各营销中心调查——
到底是谁在福州买房？

　　最近半年的时间里，房地产市场经历了低迷的寒冬。如今，在温暖的春夏之交，我们逐渐看到了复苏的希望。特别是刚刚过去的“五一”黄金周，福州的楼市五月开门红，更让开发商们坚定了对后市的憧憬。

　　尤其可喜的是，观望过后的福州楼市，自住型购房已然成为住宅功能需求的绝对主角。正是因为这样，这些购房者到底需要什么？他们又将呈现怎样的购房特征？这都成了我们本期关注这拨主力购房群体的目的所在。

　　样本调查 自住时代的两类客群 首次置业VS置业升级

　　日前，我们选择了在这个“五一”期间人气很旺的几个楼盘作为调查样本。譬如世欧彼岸城、金辉枫尚、江南水都心巢、福晟钱隆金山、大洋鹭洲……从几个售楼部搜集回来的数据，我们发现，现在的自住型购房者大致可以分成两类：首次置业和置业升级型。

　　首次置业

　　中小户型需求是主流

　　对于首次置业的客群，他们的年龄大都集中在２５岁－３５岁之间，多以８０后为主打，购房需求多为单身公寓和婚房为主，中意的户型大都集中在６０－９０平米的中小户型。因为是首次置业，因此对价格的关注还是比较注重。其次就是交通和配套，特别关注学校的问题。新婚购房者，会考虑孩子上学是否便利等问题。而且，这些首次置业的客群对房子的升值还会有所期待。

　　赵小姐，２７岁，某杂志社编辑，龙岩人，福晟钱隆御景７０平米户型的准业主。用赵小姐自己的话说，选择御景的原因很简单，离单位近，户型大小刚好，价格能承受，福晟手上同时还有好几个盘在推，买起来也放心，因此，和家里人商量一下就敲定了。而且对于五四北新店板块，她相信两年后交房之时，周边的配套一定会更加完善，房子的价值一定会提升。

　　升级置业

　　福州本土人占半数

　　升级置业的购房者年龄大都在３０岁－４５岁，事业有成、相对稳定成熟。他们都是有过购房经验的人，因此相对理性。户型需求朝舒适型转移，多以三口以上的家庭为置业中心，对房子品质的关注会更多，女性购房者会更多关注周边生活配套是否便利等因素。

　　而且这部分客群中大多以福州本土人士为主打，八县购房者为辅，譬如从彼岸城和大洋鹭洲拿到的数据，本土购房者接近半数。

　　毕先生，东北人，刚过３０岁，广告业人士，今年打算结婚，因此换了一套联排。自己原来住的９０平米的房子给家里长辈住。选择的理由很简单，新房子位于乌龙江边上，空气好，住起来舒服，沿着三环路开车２０分钟就到上班的地方了。

　　陈小姐，福州人，去年刚添一宝宝，婆婆帮着照顾孩子，立马觉得８０多平米的家不够住了，于是和老公合计着换套房子，两人看中了融信宽域的复式，“空间大，住起来舒服，还有露台，可以和朋友们小聚。”就是离上班的地方远了点，这是陈小姐唯一觉得不足之处，“还好交通比较方便。”

　　样本分析 自住时代的需求 一个中心两个基本点

　　自住时代，只有购房者的需求，才会有开发商的房产品建设，因此，房产品建设始终要围绕自住需求特征。对自住型客群置业观的总结归纳，也可以为举棋不定的购房者们是否决定买房、怎么去买房、买什么样的房子提供一些参考。我们归纳了一下，自住时代业主的需求，主要集中在“一个中心，两个基本点”上。

　　以房子品质为中心

　　自住需求买房，与投资、投机置业不同，要考虑的是几十年的产品周期以及实实在在、全方位的居住品质。因此，购房者首先会选择建筑质量可靠的楼盘，然后对园区及景观规划提出要求，考察户型空间，综合考量好后，选择整体感觉最适合自己的楼盘。

　　很多自住型的购房者告诉记者，虽然买房不是为了投资，但品质好的房子至少能够保值，心理上会舒服很多。

　　配套、价格是两个需求点

　　基本点一是配套好，指的更是升级版的宜居理念。

　　现在越来越多的购房者在选房时不仅看房子、看环境，更要重点考察小区的配套，譬如教育、环境、商业、交通等设施配套。

　　尤其是在当下，以家庭为中心的置业群体，对家庭的核心——孩子的将来考虑非常周到，因此楼盘周边学校的级别也成为衡量楼盘够不够档次的直接因素，自然也关系到了楼盘够不够畅销。像世欧彼岸城，对面就是福三中，自然吸引了不少爸爸妈妈们前来买房。

　　其次关键的是交通因素，无疑金山板块区域的交通便捷性已引起了购房者的关注，这几年也逐渐得到了认可。在五一黄金周期间，金山板块的热销，一方面是价格的优势，另一方面板块自身的逐渐成熟因素也是不容忽视的。

　　基本点二是价格实在。其实经过了半年的调整，业内的相关人士大都表示福州的房价已经回归理性。房地产市场的刚性需求是一直存在的，当这种需求遇上楼市价格趋于理性，就会刺激自住型刚性需求的升温。

　　后市研判

　　福州楼市价格会整体走高

　　经历过寒冬的市场，为购房者买房创造了有利条件，也为理性购房营造了很好的大环境。因此，可以说现在的购房者在购房行为中，远不会像以往那样被动，无论是对地段的选择、产品品质的考察，都会更仔细，也更有见地。面对越来越理性的购房者，开发商唯一能做的就是不断提升自身品质。

　　从近半年来的市场表现看，除个别楼盘外，大多数畅销楼盘都是市场上比较认可的品质型社区，比如世欧彼岸城、融信宽域、金辉、江南水都、福晟等。

　　说到价值，自然会提及价格。市场的冷淡期究竟还会持续多久，谁都不敢妄下断语。从我们目前了解到的市场情况分析，下半年，福州每平方米万元以上的楼盘会陆续放量，这必然会拉升福州整体房价。

　　这些万元楼盘绝不是漫天要价，由于地段好抑或本身地价高、品牌强势，再加上日益攀高的建筑成本，单从成本的角度简单判断，开盘必定超过万元。譬如万科金域榕郡、阳光白金瀚宫、天俊云顶、世茂……

　　这些高品质楼盘的集中放量，一方面必然会拉升福州整体房价，另一方面对楼盘品质提出了更高的要求，同时也是对当下中低价位的楼盘提出了更大的考验。

　　曾经经历了高利润、全线抢购等飘红时期，房地产商面临后调控时代，必须要有苦心经营的心理准备。理清自住购房的需求及要素，明晰品质型住宅业主选择房源的标准，在品质上下工夫这才是硬道理。

　　业界声音

　　“市场将越来越明朗”

　　福建新南房地产开发有限公司总经理 刘岚

　　“五一”部分楼盘放低价格，让利后有两种结局：一是持续让利，二是打开销售局面，后期再把价格拉上去。现在还有很多购房者处于观望状态，接下来，万元盘的推出，锁定高端购房者，总价必定高。这个时候市场就会有一个很明显的对比，市场会越来越明朗，观望客群有了对比后，便会觉得一些中低价的楼盘还是比较容易接受的。

　　“下半年将迎来福州高端住宅的集中放量”

　　鼎力地产投资顾问机构董事长 袁晓龙

　　从我了解到的数据，下半年到明年市中心的万元楼盘应该不少于７个，譬如万科金域榕郡、阳光白金瀚宫、天俊云顶……再加上周边的别墅项目，至少１７００套独幢别墅放量，福州别墅项目将达到有史以来最大的放量。由于地价高、建安成本等的增加，我们简单地从成本这个角度判断，这些楼盘的开盘价必定突破万元，这必然会提升福州下半年的整体房价。但是，购房者会不会认可，这个现在还不好说。

　　“购房者的认可很重要”

　　福州知名地产分析专家 刘福泉

　　从最近金山几个楼盘的热销可以发现，购房者还是认可现在金山区域做了种种优惠后的价格。下半年，众多万元盘放量，大都在市中心，城市的规模不断扩大，从市中心的价值和建筑成本的角度考虑，如果低于万元，开发商是很难操作的。但是，建房成本不是购房者关心的，价格才是购房者最直接关注的，因此今后楼市的走势是很复杂的，最关键的要看购房者认不认可。（东南早报 金艳 见习记者 李婷）