闽北楼市触摸“买方市场”

    “今年不如去年卖得好，现在的买房人越来越挑剔。”在闽北不少在售房地产项目间穿梭，《房产周刊》小记听得最多的似乎就是这句话了。  
 
    一个新话题来到了闽北购房者与楼市从业者面前：闽北楼市似乎已经清晰地触摸到了买方市场！一个购房者至上的新购房时代已经悄然到来。    

    闽北楼市买方市场隐约可见

    何为楼市进入买方市场？

    “买方市场就是购房者买一套房要比较三十套房，还学会了讨价还价。”一年以前，当还在省会福州时，一位从事房地产研究多年的学者如是说。

    虽然这位学者的话略显幽默，但还是真实地切中了目前国内不少一线城市楼市的本质。那么闽北楼市是否也已经进入了一个买方市场时代？

    答案是肯定的。

    “去年10月，我们开盘，几乎是一天卖完。不过今年4月刚开盘，好像就明显不如去年卖的火爆了。在各方面因素调控下，销售有一定压力。虽然我们服务作了更多努力，虽然我们的产品也更加优秀，但这个市场还就是没有起色，买房人还是在犹豫中。”闽北地区武夷山市某房地产企业负责人如是说。

    那么判定闽北楼市进入了买方市场唯一标志就是销售出现了一些困难？

    答案却不尽然！

    “销售出现困难，买房者犹豫心理产生只是楼市买方市场出现的标志之一，但并不是唯一因素。楼市进入买方时代的表现是多方面的，但对于房地产企业来说楼市进入了买方时代也应该是一件好事！”上述学者如是说。

    买方时代，顾名思义：不断更新换代的住宅产品、不断切合需求的住宅产品都给予了购房者完全的购买选择权。购房者在一个较好的购房环境下能够称心如意地对心仪的房产进行比较。

    未来的闽北房地产市场，只能靠价格和质量的优势取胜，靠精品和名牌去占领、拓展。

    闽北楼市的买方市场呼唤名牌产品，讲究的是名牌企业。

    如此说来，今年闽北楼市丰富的产品线，不断出现的精品楼盘、品牌房地产企业才是闽北楼市买房市场即将到来的标志。

    楼市进入买方市场考验闽北开发商

    在一次正常的采访过程中，真巧碰到了刚到延平区某楼盘负责销售工作的严经理。不过小记看到的却不是初到闽北的严经理陶醉于闽北山水，而是看到严经理正在埋案苦读近期的市场分析报告。

    “现在成交一套住房的速度大大降低，可以说是买方市场到来的先兆。”在严经理看来，2008年的闽北楼市，购房者会更理性。而在另一方面，对于闽北房地产企业来说却是一个并不轻的挑战。

    “去年开始，国内楼市出台了许多新政策，这些都大大加大了开发商的工作量，因为现在我们每天都必须研究市场、研究政策。”

    在购房需求方面，由于短期房产投机成本升高，这种行为将逐步减少，今后市场将主要以刚性需求为主。而随着人们购房理念的成熟，购房者将更关注楼盘的区位和品质，以及社区生活的舒适度，他们的眼光变得更加挑剔。

    同时，购房者将更谨慎，会提出更多的附加要求，这在一定程度上加大了销售的压力。今后，一旦开发商的购房合同条款不够合理，推出的产品不够吸引人，楼盘销售将变得异常困难。在此情况下，开发商势必要花费更多的精力，想出更多的营销策略来打动购房者的心。

    “今后无论是房产销售商还是开发商，肯定将会更理性地看待市场，更注重客户的需求和要求。要吸引购房者，除了加强产品品质及公司品牌的宣传外，开发商还需要运用巧妙的营销手段。”

    严经理为记者举例说：“现在闽北不少开发商使用体验式营销方式，推出精装修样板房等，让购房者不仅能看到入住后的硬件标准，还能体会到入住后的心理感受。这在以前的闽北楼市还是并不多见的新鲜事。还有开发商推出了现房销售，这对于购房者来说有很大的吸引力。但这对开发商的资金实力提出了更高的要求。”

    严经理判断认为：“2008年，闽北房价或将保持在目前的水平，并且还将稳中有升，还有挺大的上涨空间。”

    2008年，闽北楼市进入买方市场，购房者与开发商将展开拉锯战，要想在这场拉锯战中取胜，开发商还需要从各方面下不小的功夫。

    买方市场下，品质地产时代伴随而来

    “情景洋房概念以前在邵武可是从来没有过，在南平也是去年底才出现的概念。这次城南新天地项目引入情景洋房概念也是迎合了购房者更多的需求，为购房者选择更舒适的生活提供了一个更好的选项。”本月，邵武城南新天地花香维也纳项目说明会上，一位销售负责人这样阐释了在邵武城初次亮相的情景洋房概念。

    不止是情景洋房。在这个三线小城里。楼市中诸如养生住宅、节能住宅、下沉式客厅、景观公寓、露台社区、水系生态等等概念都已经伴随而来。

    “在买方市场时代里，购房者已经有了购房的选择权。”闽北某楼市从业者这样语云。

    因此，如何“讨好”购房者便成为了眼下闽北房地产企业争相竞逐的一件事情。

    面对变幻的市场和激烈的竞争，即使是实力雄厚的开发商也不敢再掉以轻心，开发企业对研究、策划、营销等专业市场机构的依赖程度加大，市场分工更加专业和细化。

    在这样的背景下，闽北地区越来越多的房地产企业把产品定位和产品品质上升到相当的高度，越来越多的企业意识到将来竞争的砝码只能是品质，并且把更多的功夫放在了产品的定位和品质提升上来。

    “随着闽北房地产市场供求结构的改变、市场机制的完善，以及未来几年投放量不断加大，市场竞争的激烈程度也将超过以往。”采访中，南平房地产协会一位工作人员这样表示。

    在品质地产时代，市场竞争将由产品竞争转向以产品为核心的服务竞争。产品营销将向服务营销转变，消费者将由购买产品向购买服务的消费观念转变，购买同等产品将得到部分衍生服务。房地产企业不仅项目品质上了一个台阶，本身的服务也有了很大的提高，这些都标志着买方市场的真正到来。

    “只有自身素质上去了，才能得到购房者的认可。”谈到上个月南平象屿集团某楼盘的热销，工作人员这样说。

    买方市场下，主流媒体才能推波助市

    “我们开始更加审慎地考虑了地产广告和包装的作用。”在采访过程中，说到目前闽北各房地产企业遭到的泥泞，某房地产企业负责人如是说出了下一阶段的攻坚任务。

    “在去年时，南平房子还比较好卖，那时我们对于主流媒体的包装作用还并不是特别重视。以前闽北城市比较小，往往也并不会考虑到要向主流媒体的借势。不过，到了今年我们就开始有点吃力了，还真需要有人来引导购房者的理性购房。”

    随着2007年年底正在蓬勃发展中的闽北楼市在全国宏观调控大背景之下显现出“观望期”以来，一些精明的房地产开发商们才开始在广告宣传的投放上加倍用心。一方面，为了精打细算，开发商更加注重媒体投放的品牌效应；另一方面，希望通过主流媒体带动，获取最优质的客户，从而达到事半功倍的效果。

    而作为今年闽北地区主流媒体的《闽北日报》首创的《房产周刊》更以实用的购房指南成为了购房者了解闽北楼市的最佳阵地，吸引了闽北最广阔的购房群体，达到了全城地产广告的绝对占有率。

    作为主流媒体，《闽北日报房产周刊》在房产报道方面做到客观理性，得到了众多消费者和品牌地产商的一致认同。

    一位来自建瓯的房地产企业负责人告诉记者，今年春节后，来到售楼部咨询的不少购房者都普遍讨论起了《闽北日报》的《房产周刊》。甚至在不少地区，还有购房者拿着《房产周刊》的建议作为购房、选房的标准之一。这位开发商说，《闽北日报房产周刊》所传播出的楼市动态、市场观点、消费信息，达到真正地引导消费者追求和期望的效果。

    又一个新话题：

    买方市场下，买还是不买？    

    当房地产企业一叶知秋的见识了购房者的厉害，当房地产企业开始感叹卖房难的时候。又一个新话题出现了：在这个大地春来的楼市买方市场下，我们该不该买房？

    案例：买房愁煞人

    已经年近三十，小林在延平区已经有了一份体面的工作和一个漂亮的女朋友。准备买一套称心如意的房子就马上结婚。

    可是……

    好事多磨，从去年初就开始选房找房一直到今年这闹心的房子还是没有商定下来。“去年准备看房时，房子太抢手，一天一个价钱，排队都买不到。现在买房的环境好了，销售人员的态度也好了，可是我却担心起来了。担心房价会不会跌，怕买亏了，因此又拖了下来……”

    房子的事搞不定，这喜事也就一直没办成，患得患失的小林还真是有些迷茫。

    同样迷茫的还有小朱。

    作为南平某外贸企业的高级经济师，小朱想得更多。他认为还应该综合考虑通货膨胀的因素和投资收益的情况。“如果按照去年的CPI，通货膨胀的指数已经超过了房贷利率，在去年买房肯定比存钱划算。”

    不过说到今年，小朱还真有些犹豫。“从我的感觉来看，南平的房价才刚刚开始实现品质的提升，应该是不会跌价的。但我就是下不了买房的决心，万一跌了赔进去可不好。如果房价再跌一点我就买！”小朱俨然以炒股的思路在看房子，迷茫似乎在所难免。

    建议：刚性需求，稳健购买

    据闽北某房地产机构一项调查显示，在如何看待闽北房地产市场上，闽北九县市受调查者认为闽北房价会涨、会跌和持平的人各占三分之一，势均力敌。

    但记者在这项调查表中发现，有迫切购房愿望却选择持观望态度的购房者居然占据了统计人数的50%左右！也就是说，大量有实际购房需求对闽北房价看好或看平的购房者却背离了自己对市场的判断，呈现出一种非理性的观望态度。

    “从以往盲目的抢购中冷静下来理性思考是件好事。不过，观望也不都是理性的。”一位业内人士分析说。他认为现在的情况是，有大量的潜在购房者都不认为闽北各县市的房价会出现大跌，甚至非常看好闽北地区刚刚起步的房地产市场，这里面还有相当一部分的群体是刚性购房需求，“比如说要买房结婚的、小孩需要读书的。但是由于别人观望了，他们也就观望了，这就属于非理性的观望。”

    房子不仅只是一项具有投资作用的不动产，还是一种体现居住功能的生活必需品。“如果你没有房产，并已经准备好了购房的资金，那么，没有必要过分的观望。而应该更多以自己的需求为主，以买到理想的房子为目标。”专家认为。考虑到当前通胀压力，对于普通人来说，如果没有更好的投资渠道，买房子仍然是一个一举两得的稳妥方式。即使房价走势有可能会有波动，但选择好的房产仍然能让置业者受益匪浅。

    而在闽北某县市一次房地产项目推介说明会上，洞悉房地产市场走向近十年的福州楼市专家黎宁这样表示了自己作为从业者与投资行家的卓越眼光——

    “今年还是可以买！”

    黎宁认为：“从房价走势来说，国内一线大城市已经完成了房价普涨的过程，我省内的一线城市也已经走过了这个普涨过程，在闽北地区，这一房价普涨的过程也将在不远的近期到来。”

    随着整个闽北地区住宅产品更新换代高潮的来临，与房价走势稳中有涨现状相符的是闽北住房产品品质的不断提升。因此，要闽北房价跌下来才是一件难事。黎宁这样表示。（闽北日报 孙晨）