破解“夹心层”住房难题，“经租房”效用有多大？

　　商品房买不起，经济适用房买不到，申请廉租房又不够条件，对于众多城市“夹心层”而言，住房无疑是一个大难题。

    日前，记者从福建省建设厅了解到，福建将通过加大限价普通商品房供应规模、允许社会资金参与建设经济租赁房的方式，来破解“夹心层”人群的住房难题。

　　据了解，经济租赁房将采用只租不售的形式，解决中等收入家庭的过渡性居住问题。不过，有业内人士表示，该项制度出发点虽好，但能否成功推行还有待考验。

“夹心层”买房犯难

　　去年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“24号文件”），及随后召开的全国城市住房工作会议，大体确定了新时期我国住房保障体系，随后，有关资本、土地等多方面的配套文件陆续出台。至此，经历了多年困惑之后，政府终于下大力气建立保障性住房体系。

　　事实上，24号文件出台后，“夹心层”的住房问题引发了普遍关注———他们达不到购买保障性住房的标准，但靠收入暂时无力购买商品房。

　　新年伊始，福州市六一路某楼盘开盘，记者碰了前来看房的市民刘先生。刘先生工作5年来，月收入一直维持在2000多元，他一直想买一套房子，可目前他和爱人省吃俭用也只攒下了5万元，远远不够房子的首付款。

　　“听说是小户型，今天才来看房子，但每平方米的价格都在八、九千元，一套房子的首付款至少都要10万元，哪里买得起呀！”刘先生说，远离市区的房子单价在4000元/平方米以上，但小户型很少；市中心倒是有一些小户型的老房子，但价格和新房差不多，有的每平方米达9000多元，自己根本就买不起。

　　不过，有一种房子很让刘先生动心———经济适用房。前段时间经济适用房热卖，刘先生也曾去咨询过，但他很快就失望了。“经济适用房的门槛是家庭年收入低于4万元，但我们的年收入刚好是4万多元，一下子就被挡在门外了。”刘先生无奈地说，“家里还有孩子、老人需要照顾，经济挺拮据，可偏偏又达不到申请标准。”

　　在福建，像刘先生这样的“夹心层”并不在少数。据了解，不少人的月收入虽然可达到四五千元，远高于平均收入水平，但由于来自农村，短期内根本无法筹到数十万元的首付款，于是买不起商品房又达不到申请经济适用房的条件，如此夹在中间，左右不是。

今年试水经济租赁房制度

　　由于“夹心层”数量庞大，这一群体的住房困难问题正成为社会关注的热点，政府也在积极采取相关措施，以解决他们的住房难题。正是在这样的背景下，福建在全国范围内首次提出试点建立经济租赁房制度。

　　其实，在此之前，福州、厦门、泉州三地已开始积极探索解决“夹心层”的住房难题。据了解，厦门社会保障性住房在建和拟建的有17个项目约4.1万套，其中已开工10个项目约3万套，目前，已对1.28万户申请家庭进行审查分配。而泉州目前建设的限价商品房项目有5个，面积达17.6万平方米，已销售了315套。福州以安置拆迁户为主的限价商品住房项目已实施了9个共2.01万套。据介绍，所谓限价商品房指的是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法开发建设，售价一般是周边商品房均价的80%。

　　据了解，经济租赁房将考虑在限价房和经济适用房中配建。福建省建设厅将出台政策支持开发商建设，以成本定租金。“不过，由于中等收入人群数量庞大，当前不排除设置一些限制条件，如首次置业才可申请。”福建省建设厅上述人士表示，“一切都还处于摸索阶段。”

　　除此之外，福建省建设厅上述人士还表示，今年福建将加快调整住房供应结构，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应；同时，将与统计部门探索建立住房价格监督预警机制，引导合理住房消费，支持、引导自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求。

住房消费观念发生转变

　　近年来，居民住房消费观念的改变似乎为经济租赁房的成功试行提供了市场基础。

　　福州的陈女士经过近两个月的看房、排队、抽号之后，终于在某楼盘买到了一套住房。令她遗憾的是，由于去年下半年没有买到开盘价格为5800元/平方米的一期楼盘，此次不得不以7400元/平方米的价格购买了该楼盘的二期，不到4个月每平方米就涨了1600多元。她告诉记者，一套房子50多万元，办理了按揭贷款后，她每个月要还款2800元。很多与她一同排队、抽号的人没有这样的“魄力”，转而去租房了。

　　福州的王先生曾有过“退”而租房的经历。去年下半年，王先生计划买房，但看到楼价节节攀升，便将准备付首期款的20万元用于投资，随后在公司附近租了一套房居住。“从生活质量来看，买房不如租房，”王先生说，如今随着物价上涨，以及央行持续加息影响，很多买房人的还贷压力逐渐加大，生活质量不断下降。

　　和王先生一样，越来越多的福建居民逐渐认识到在当前环境下“买房不如租房”。记者从福州市房产中介公司了解到，福州租房市场正逐渐回暖。据福州“21世纪不动产”上山路分店的一位经纪人员介绍，自去年下半年以来，上山路单店登记房源的出租率比上年同期上升了约20%，一些面积在90平方米以下的小户型，登记三四天后即可租出。随着行情看好，房租价格也随之上涨。据其介绍，去年以来，租房价格普遍涨幅接近10%。以仓山区上山路一套两居室的房子为例，去年下半年前房租还是800元/月左右，现在已经上涨到1000元/月了。

　　“虽然需要有一个较长时间的过程，但越来越多福州居民的住房观念正在逐渐改变，特别是八十年代后这一代人。”福建正祥集团执行副总江映辉表示。

实际操作难度不小

　　尽管具有广阔的群众基础，不过，业内人士纷纷表示，经济租赁房制度的成功与否还有待考验。

　　“政府的出发点是好的。”江映辉告诉记者，但在实际操作中还存在诸多问题，如标准划分的问题；而只要有标准划分问题，自然就会产生另一个“夹心层”来，因此，客观上说，“夹心层”住房困难问题很难完全得以解决。“与其分得这么细，倒不如抬高廉租住房标准，将其中部分‘夹心层’纳入国家住房保障体系。”

　　福州市房地产专家陈国旺对此表示认同。他认为，廉租住房制度在我国才刚开始实施，无论是在数量还是覆盖面，都远没有发挥出其应有的作用，而且其管理思路还有待进一步完善。于此时推出一个经济租赁房制度，无疑将增加相关部门的管理难度。“建设经济租赁房还面临许多问题，比如经济租赁房的建设成本问题、产权归属问题以及管理成本问题。”

　　诚然，由于经济租赁房的投资收益期长、利润低，大面积推行将面临巨大的财力困难。对此，福建省建设厅有关人士称，除了政府财力支持，还将鼓励社会资金参与。目前，厦门已开始实施此项举措。

　　记者了解到，目前厦门的“保障性租赁住房”主要采取政府投资、国企代建的方式，即政府做出规划以后，委托有实力的大型国有房地产开发企业进行建设，国企完成项目工程以后，仅能获取很低的代建费。“企业更注重的是利益，厦门这一做法很难在全省推行。”一位房地产开发商负责人表示。而且，在不少人看来，相对于庞大的“夹心层”群体，这些租赁房不过是“杯水车薪。”  (海峡财经导报 张志明)