逆市突围，泉州东海片区有多少筹码？

     近日，泉州东海湾·俊园火热开盘，为泉州楼市带来一丝暖意。

     自2007年8月以来，在一系列调控政策的重压之下，全国楼市一片萧瑟，媒体“降”声一片。泉州楼市也不例外，购房者观望气氛浓厚，房地产商纷纷推迟开盘时间。而此次东海湾项目逆市飞扬，让业界人士重拾了不少信心。“东海湾的开盘，让很多人开始关注东海片区。”泉州房地产业内人士朱先生表示。

东海“升温”

　　2007年12月30日，东海湾·俊园开盘，数百号购房者排队抢购，场面十分火爆，其开发商泉州东海开发有限公司总经理姚道义显得很兴奋。

　　姚道义告诉记者，东海湾原计划推出200多套住房，因现场反应良好，公司临时决定加推100套住宅。“让我感到意外的是，开盘那天我们创造了‘当天开盘，当天封盘’的奇迹。”

　　业内人士认为，东海湾的成功与其所处的地块优势密不可分。据朱先生介绍，早在2003年，泉州市政府投资3亿元打造泉州城市东进通道———后渚大桥，该大桥西连东海板块，东至惠安县洛阳镇，作为泉州沿海大通道的控制性工程，其竣工通车后，东海片区与外界的联系更加紧密。

　　2006年初，国务院批复福建省政府，同意泉州市人民政府驻地由泉州市鲤城区庄府巷迁至泉州市丰泽区景观东路。至此，曾经在业界炒得沸沸扬扬的“行政中心搬迁东海”一事，终于尘埃落定，也从此掀开了东海片区开发的新篇章。

　　此后，东海片区顺势而为，加速发展。泉秀街东段整治、跨江（跨海）大桥建设、沿海大通道建设、东海市政大道规划等系列举措的相继落实，使得泉州市区、惠安、晋江、石狮等地与东海板块的交通变得更为便利。与此同时，东海片区一系列市政项目也逐步启动。除了泉州迎宾馆、晋江大桥、行政中心、500多亩安置小区等项目外，位于东海片区的泉州第二工人文化宫、连接泉州中心市区与东海片区的东海隧道，也相继进入规划或投建阶段。

　　2007年初，有关部门启动了东海片区东区和西区两个地块修建性详规概念性方案设计工作。如今，东海片区的修建性详规范围已扩大至整个东海组团范围，并划分成东区、西区、法石保护街区、云山区等四大片区。

配套缺失

　　记者了解到，目前东海楼市配套较为完善、发展较为成熟的区域主要集中在坪山路至宝珊花园这一地带。近几年，这一带兴建了不少楼盘，并相继打造成为高档住宅社区，尤其是麦德龙商场等配套项目的入驻，更是大大提升了该片区的居住价值。

　　相比之下，宝珊花园以东区域的配套情况目前还不尽人意。乘车经过晋江大桥，往东海大街方向望去，便会感觉那一带十分僻静。

　　居住在东海大街附近的张东告诉记者，在这一带生活不太方便，他每周都要抽空到中心市区集中购物一回。“虽然驾车至中心市区不过二十分钟时间，但仍感到诸多不便。”

　　张东带着记者来到东海大街。记者发现，相比于市中心，这里的自然环境不错，但由于早期建设缺乏规划，中小型工厂、自建房还比较多；东海湾楼盘正在紧锣密鼓地建设之中，附近显得有些冷清；在东海下塘、格联通街一带，成片的民房与新区的格调极不协调。难怪有业内人士预计，东海片区整体居住环境的成熟，至少需要5－10年时间。

　　据张东介绍，这一带别墅的入住率并不高，早年建设的马可波罗花园，空置率依然很高，“配套不齐全导致生活不方便，是该片区空置率高的主要原因。”

　　一东海片区住宅房的业主告诉记者，虽然他看好东海，但短期内不会到那里居住。这是在中心市区上班的业主们的普遍想法，甚至有人表示，短期内宁愿先在市区租房，否则生活成本太高。

价值看涨

　　“四年前，我们到东海滨城附近了解市场，这里的别墅区安静得让人害怕。”骊特(泉州)房地产综合服务有限公司执行经理饶于勇这样形容当年的东海。

　　但是，“这几年东海改变不小。”张东指着那条笔直的东海大街说道，“当初这一带还都是农村，1992年东海滨城别墅开发，并没有带动这一带的地产开发，东海滨城别墅价格一度从30万元跌到十几万元。大家都觉得这里太偏僻，又缺乏配套，都不愿买。”

　　采访中，不少投资者表示，东海仍处于发展初期，随着未来泉州市区重心逐渐东移，这里将成为泉州市文化、居住、商务等综合中心，该片区房产颇具增值空间。“很多人低估了这一带的潜力，这里是环泉州湾城市群最核心的区域，加上行政中心确定要搬迁到此，必然会带动这一带的发展。” 中创房产总经理朱华群认为。

　　记者了解到，近两年，在国内房价普遍大涨的形势下，东海作为政府重点发展的区域，房产增值速度非常快。以该片区别墅为例，1993年卖20万元的别墅，在4－5年前也就值30－40万元，可目前，这样的别墅在二手房市场上已经卖到130－140万元。如今，东海片区靠近坪山路一带的楼盘，最高均价已达9000元/平方米。

　　据不完全统计，目前东海辖区内的市政重点建设项目和开发建设项目多达40余项。东海综合大道，景观东、西路和滨城大道已同时开始施工；泉州晋江大桥雏形已现，将在明年6月30日前建成通车；泉州迎宾馆主体工程封顶，将于明年“农运会”之前建成并投入使用。

　　随着城市化步伐的进一步加快，东海片区还会有一大批重点建设项目陆续动工，诸如东海东片区、东海西片区、东海综合大道、内环路建设征迁安置工程、高速路两侧整治绿化工程、大坪山人行隧道、郑成功公园一期等。

　　“区域位置不错，加上政府政策支持，未来东海片区住宅将往高端发展，今、明两年这里将出现楼盘大放量。”中天置业顾问有限公司董事长张杰告诉记者。而记者了解到，目前在东海拥有项目的开发商不下10家，如南益集团、千亿地产、金帝集团、盛荣集团、东海地产、金鑫地产、诚源地产、汇丰房地产、金爵地产等，今后还将有更多的开发商进驻。

后市难料

　　“有潜力的市场必定会有投资者介入，这是正常现象，但也要警惕大量投资者的炒作行为使原本健康的市场出现泡沫。”有业内人士提出了自己的担忧。

　　在这位业内人士看来，相比于老城区，新区固然更具升值潜力，但也往往成为炒作的对象。炒房客收获了不菲利润，房价上涨空间被过度透支，广大自住购房者因此承受了更重的购房压力，跟风投资者也背负了更大的投资风险。

　　对此，业内人士朱先生也表示，受大环境的影响，今后东海房价不可能再现这两年来的疯狂涨势，面对频繁出台的调控政策，投资房产的成本大大提高，获利空间则大大缩小。此外，如今楼市正处于“拐点”阶段，后市充满不确定性，投资者若看好东海片区，仍需警惕风险。

　　事实上，不少房产中介商仍然不敢贸然进驻东海片区。“尽管东海已经发生了巨大的变化，但这里配套不成熟，许多中介商心存疑虑，他们普遍认为目前入驻为时尚早，成本大、风险也高。”朱先生告诉记者，如今东海滨城一带仅有两家中介店入驻。

　　而朱华群有着不同看法。作为率先进入东海滨城一带开设分店的中介商，朱华群对东海片区的未来发展充满信心。“目前这一带产品比较单一，大多是老旧别墅，但购买这里的别墅却是超值的，因为这一带大多是买卖地皮，例如买一块250平方米的地，就可以盖500平方米建筑面积的别墅，这样总花费不过200万元，而在宝珊花园买同等面积的别墅需要600－700万元。”此外，朱华群认为，高端客户有相对排他性，早期进入有望掌握大部分客户资源。(海峡财经导报 江晓春)