房屋未能成交退还中介费 

　　房子未到手倒告房东和中介

　　市民杨中（男，化名）怎么也想不到，自己掏钱买的套房，却入住不了，还要花费精神打场官司。

　　有争议的套房是拆迁安置户的房屋，房东是林铿（化名）夫妇。2003年，林铿夫妇通过市区一家中介公司发布售房信息，想将套房卖掉。刘悻（化名）是这家中介公司的负责人。

　　杨中看了售房信息后，觉得挺适合，于是跟中介公司联系上了，并认识了林铿等人。当年10月份，杨中跟林铿夫妇达成房屋买卖协议，并签订了买卖合同。林晌（化名）作为林铿夫妇一方卖房屋的代理人。合同约定，林铿将房子卖给杨中，总价款12.5万元。同时约定了付款方式，杨中分三次付房款。

　　次日，杨中付给刘悻1500元中介费。林晌也付了部分中介费给刘悻。事后，杨中与林铿夫妇并未向有关部门办理房屋交易登记、房屋过户手续。

　　然而事情后来却发生了变化。泉州市中级人民法院在执行已经发生法律效力的民事判决书过程中，冻结了林铿卖给杨中的套房。杨中以向林铿购买该房产为由，提出异议。中院举行听证会后作出民事裁定书，裁定杨中与林铿签订的《房屋买卖合同》无效、该房屋转让行为无效，后来裁定驳回杨中提出的执行异议。

　　房东退房款中介返还中介费

　　无奈之下，杨中将林铿夫妇以及林晌、刘悻告到鲤城区法院。杨中说，林铿等将套房卖给他，但是林铿夫妇及林晌隐瞒已将该房产抵押给他人的事实；中介公司未尽职责，明知未经过办理产权证的房产不能买卖，却为了赚取中介费和林铿夫妇及林晌互相串通隐瞒事实真相。杨中请求法院判令四被告共同返还购房款10余万元及双倍违约金1.3万元。

　　鲤城区法院审理后认为，在杨中与林铿夫妇签订房屋买卖合同时，杨中是知道他所购买的房屋还未依法办理完整的产权手续，出卖人也未依法登记领取该房产的权属证书。因此，杨中据此主张四被告存在互相串通隐瞒事实真相的行为，缺乏事实依据，法院不予采纳。杨中主张被告刘悻未尽相应的告知义务，但未能提供相应证据予以佐证，法院亦不予采纳。

　　另外，杨中与林铿夫妇所签订的房屋买卖合同，经民事裁定书裁定，已确认为无效。该房屋买卖合同无效，林铿应将收取的房款返还给杨中。被告林晌作为被告林铿夫妇的委托代理人参与房屋买卖，被代理人林铿夫妇应对代理人林晌的代理行为承担民事责任。故杨中请求林晌承担共同还款责任，缺乏事实依据，法院不予支持。杨中明知林铿夫妇所出售的房屋未依法登记领取权属证书，仍与他们签订房屋买卖合同，双方对该房屋买卖合同被确认为无效，均有过错，应当各自承担相应的法律责任。故杨中请求林铿夫妇支付双倍违约金合计1.3万元，缺乏事实依据。杨中与刘悻虽未签订书面的居间合同，但杨中经刘悻介绍与林铿夫妇签订房屋买卖合同，杨中也依约支付中介费给刘悻，因此，杨中与刘悻之间的居间合同成立。刘悻所促成的合同无效，其不得要求委托人支付报酬，应将中介费用1500元返还给杨中。

　　鲤城区法院一审判决，林铿夫妇应一次性返还给杨中购房款人民币10.5万元；刘悻应一次性返还给杨中介费人民币1500元。

　　杨中不服该判决，上诉至中院。但杨中未在法定期间内预交二审受理费，法院按杨中自动撤回上诉处理。目前，该案判决已生效。

　　□法官点评

　　鲤城区人民法院王文鑫

　　本案中，重点涉及到居间合同中居间人的责任问题。

　　居间合同是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。就本案而言，原告杨中与被告刘悻虽未签订书面的居间合同，但杨中经刘悻介绍与他人签订房屋买卖合同，也依约支付中介费用给刘悻，因此，杨中与刘悻之间的居间合同成立。

　　刘悻应承担居间人责任。根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在居间合同中，居间人促成合同成立时，居间人有权要求委托人支付报酬。

　　委托人与居间人订立居间合同的目的在于通过居间人的报告行为与他人订立合同，从而使自身从与他人订立的合同中获取利益。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”从本规定来看，在绝大多数情况下，合同一经依法成立，也即生效。因此，在多数情况下，合同一经依法成立后，即能产生当事人所预期的法律效果，当事人预期利益的实现也转变为一种现实的可能性。正是基于此，立法上规定了居间人促成合同成立的，可要求委托人支付报酬，反之，则不得要求支付报酬。按照立法解释的原理，如委托人无法从居间人所提供的订约机会中取得利益时，居间人一般是无权要求委托人支付报酬。

　　因此，居间人在给当事人报告订约机会时，明知所报告的订约机会，无法给委托人带来利益，其当然无权要求委托人支付报酬。

　　本案中，杨中正是根据刘悻所提供的售房信息，而与他人签订房屋买卖合同，但因被告林铿夫妇的房屋未依法登记领取权属证书，双方之间的房屋买卖合同被裁定确认无效，最终导致杨中遭受未能取得房屋，购房款又无法收回的损失。

　　本案中，刘悻作为房地产中介服务所的负责人，其应当知道，未依法登记领取权属证书的房屋是不能买卖，其在给当事人报告未依法登记领取权属证书的房屋进行买卖时，当事人的利益明显无法得到实现，因此，刘悻无权要求杨中支付中介费，其所取得的中介费，应予返还。 （东南早报 黄墩良 林加华）