办理"预告登记"可防一房两卖 降低购房者交易风险

    编者按

    继2007年10月1日《物权法》正式施行之后，国土资源部继而在2007年12月30日颁布了国土资源部第40号令《土地登记办法》，已于2008年2月1日起施行；建设部于2008年2月15日颁布了建设部第168号令《房屋登记办法》，定于2008年7月1日起施行。为使大家了解“一法两规”对我市土地房屋权属登记工作带来的新变化，我们在近期连续推出专版，介绍相关内容。

    ■《房屋登记办法》实施后，市民进行房产交易的风险将降低。

    办理房屋登记，房屋登记机构应当实地察看。这是7月1日起将施行的《房屋登记办法》（以下简称办法）的明确规定。记者了解到，《房屋登记办法》中有不少新规。

    新规一：

    4类房屋登记应实地察看

    2007年10月1日起实施的《物权法》第十二条规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

    而在《房屋登记办法》中，第十九条对此进一步明确。办法指出，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

    房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。市国土房产局表示，法律法规规定，房屋登记机构办理相关登记，应当履行实地察看的职责，确保登记内容的真实性，避免错误登记。如新建的商品房、社会保障性住房（含经济适用房、廉租房、安置房等）项目，开发单位在竣工验收合格后申请办理项目初始登记；单位自建房初始登记；私人自建房初始登记等等。

    新规二：

    登记机构有权询问相关问题

    《房屋登记办法》实施后，只要是与登记事项有关的问题，登记机构都有权向申请人询问，经申请人和工作人员签名认可后留档保存，以增强书面证据的效果。

    所谓询问，是指登记机构在书面审查基础上，就与登记事项有关的问题向申请人询问。《物权法》第十二条初步规定了登记机构应当“就有关登记事项询问申请人”。建设部《房屋登记办法》第十八条明确规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”国土资源部《土地登记办法》第十三条也有类似的规定。

    据介绍，日常业务办理中，一般在两个环节进行询问：一是受理环节。对工作中询问较多的内容将制作成固定格式，由申请人在填写申请表时一并书面回答。二是审核环节。由工作人员根据申请人的申请事项及提交的材料，通知申请人到登记机构接受询问，并就询问内容形成询问记录，由询问人和被询问人签章，归档留存。

    受理环节的询问是必经程序，审批环节的询问是视情而定，不是必经程序。

    新规三：

    “预告登记”防止交易风险

    预告登记是《物权法》创设的一种全新的登记类型，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

    市国土房产局表示，从该规定可以看出，预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力。这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋。

    预告登记制度的建立，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定进行了预告登记，就可以有效防止交易风险。比方说，如果购房人张三和售房人李四在签订购房合同后进行了预告登记，那么，在没有得到预告登记权利人张三同意的情况下，李四是无法将该房产出售给第三人王五的，即使出售给第三人，也不发生物权效力，即不发生法律效力。这样，购房人张三的权益就得到最大程度的保障。也就是说，一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。

    需要提醒购房者的是，预告登记是有期限的。根据新规，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，交易双方应及时到登记机构办理房产交易过户手续，将该房产真正登记在自己名下，切实保护购房者的合法权益、降低购房者的购房风险。

    新规四：

    不动产范围扩大到码头油库

    此外，《房屋登记办法》针对集体土地上的房屋登记特点，专设了“集体土地范围内房屋登记”一章，彻底解决了以往集体土地上房屋登记存在的主要问题。

    记者同时了解到，该办法将可以参照执行的范围扩大到具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物，以适应我国不动产登记制度的改革。 

新版产权证明确“登记簿管理制度”

    经市政府批准，从今年1月1日起，我市启用2008新版厦门市土地房屋权利证书。

    新版《厦门市土地房屋权证》共两本，其中，《厦门市土地房屋权证》为酒红色，《厦门市土地房屋他项权证》为深蓝色。新版证书栏目内容设置更为简洁，采用暗纹水印纸张和多种防伪暗记、标记，具有更精美的印刷质量和更先进的防伪技术。

    新的产权证体现了主管部门管理重点的变更。去年10月1日起实施的《物权法》，确定了“登记簿管理制度”，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而以前没有所谓登记簿管理制度，物权归属和内容的根据就是产权证，即自产权证发放日期时发生效力。新制度意味着不动产物权归属的时间提前了。

    新版权利证书的发证机关是厦门市国土资源与房产管理局，证书扉页已套印“厦门市国土资源与房产管理局土地房屋权证专用章”。根据委托，新版权利证书由交易权籍登记中心填发，登记机构栏目使用交易权籍登记中心的“土地房屋权证专用章”印章。为了保证基本的防伪功能，在新版权利证书的宗地地籍图和房屋平面图一页仍使用交易权籍登记中心的“土地房屋权证专用章”钢印。

    新版权利证书的编号仍按照缮证先后顺序产生，新版权利证书的编号延续旧版证书顺序号，并在权利证书的每一页均予打印。由于取消共有权证，遇向共有权人颁发证书时，一律为共有权人颁发新版权利证书，每人一本，每人一套附图。

    据介绍，新版权利证书在印制时，每一本证书都配印了生产流水号。登记机构在缮证时，已将该本证书的生产流水号一同存入信息系统，建立权证编号与证书生产流水号一一对应的关系，增加了防伪功能。

  《土地登记办法》强化民事作用

    《土地登记办法》于2008年2月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，该《办法》的出台意义重大。《办法》在原有《土地登记规则》的基础上，做了较大修改，其中最主要的改动体现在以下几方面：

    ■土地登记的民事作用得到强化

    过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段，而现在，《土地登记办法》明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。《办法》删除了《土地登记规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，明确了依法转让土地的时候，不登记没有法律效力，继承和赠予时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。

    ■土地登记分类重新划分

    重新划分了土地登记分类，其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”都是新增加的土地登记类型，体现了《物权法》的新规定。

    ■地籍调查测绘

    过去土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发证书。地籍调查是登记机关的一项重要职责。按照新规定，当事人在申请登记时，就须提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料。这意味着，地籍调查测绘等事务不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。显然，这种做法更能够提高工作效率、优化行政机关办事程序，更有利于政企分开、依法行政。

    ■突出土地权利保护

    《办法》将土地权利保护作为专门一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。（厦门晚报 通讯员 黄安盛 郑文婷 戴哲欣  林凌 王夏儿  记者 周湘瑜）