房价爆涨 内部认购协议被开发商废了

案情：

读者王先生称，他于2006年8月经朋友介绍，与某开发商签订房产内部认购协议书。协议中双方对房屋户型、价格、面积、付款和交房时间、交房条件、违约责任等事项进行了明确约定，并且双方还约定房屋开盘预售时如遇房价上涨或下降，双方可按认购协议约定的每平方米9500元价格上下相应浮动5％。尔后，王先生按期支付了30％的购房款。2007年3月开发商正式开盘预售时，由于房屋价格暴涨，开盘价即高达每平方米13000元。为此，王先生与开发商就价格进行多次协商，并申明愿按原先价格上浮5%签订合同，但开发商只同意按开盘价的5%下浮，而不同意按认购协议的约定浮动价格，最终双方未能签订正式商品房买卖合同。2007年5月，开发商遂以双方未能就合同条款达成一致为由，解除认购协议，并将房屋另售他人。王先生问：本案明显是开发商不合理，没有签订正式商品房买卖合同，能否维护自己权利。

    律师解答：就本案的具体情况而言，如王先生有证据证明双方协商签订合同时，曾表明愿按认购协议约定价格上浮5%的单价签订正式商品房买卖合同，就可依法追究开发商“一房两卖”的违约责任。

    首先，本案并非“不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立”，而是开发商拒不按认购协议书约定条件与王先生签订正式商品房买卖合同。本案未能签订正式商品房买卖合同的焦点只有二个，就是房价如何确定。从认购协议书分析，明确约定了“房屋开盘预售时如遇房价上涨或下降，双方可按认购协议约定的每平方米9500元上下相应浮动5%"。也就是说，不论开盘预售时房价怎么涨，房价最高不超过认购协议约定的价格再上浮5%，且王先生协商时，明确表明愿按认购协议约定价格上浮5%后的单价签订正式商品房买卖合同。因此，开发商只同意按开盘价每平方米13000元下浮5%的单价签订正式商品房买卖合同，显然无合同依据，依法应认开发商对正式商品房买卖合同的无法签订承担违约责任。

    其次，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，只要商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方均应按照法律规定和合同约定履行义务。本案双方虽然只签订了内部认购协议书，没有签订正式商品房买卖合同，但是内部认购协议书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商已经按照约定收受了购房款，因此，本案的内部认购协议书应认定为商品房买卖合同。

    第三，在王先生有证据证明双方协商时，曾表明愿按认购协议约定价格上浮5%的单价签订正式商品房买卖合同的情况下，鉴于内部认购协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，王先生可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，以开发商“一房两卖”，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋为由，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。（厦门联合信实律师事务所 荆建忠律师 ）