前房主把房租了19年 新房主买房13年住不进去

    【金拍案】

   租期长达19年，一次性付掉总共达190万元租金——这份稀奇的租约是否有效？各方你争我夺，官司打得热火朝天。

    这份租约产生在一栋别墅上，别墅被拍卖前几天，承租人请求法院确认这份长达19年的租约有效；拍卖后几个月，新房主请求法院宣告租约无效。

前房东租出19年，租金190万元，房客早已一次性付清

    被拍卖的别墅位于华新路，旧房主汪女士是香港人，因为生意上欠债，2007年3月23日，这套别墅由法院委托拍卖。

    拍卖前，拍卖公司披露了跟别墅有关的资料，其中一份租赁合同比较奇怪。2001年9月16日，旧房主汪女士与台湾人吴某签订了这份《房屋租赁合同》，租赁期限19年，从2001年10月1日起至2020年9月30日止。租金合计190万元，吴某应在合同签订后30日内将租金交付完毕。吴某向法院出示的收据记载，2001年9月30日，他一次性向房主汪女士支付了全部租金190万元。

    2003年12月20日，吴某将别墅转租给王某，签了5年的租约，租金不再是一次性支付，而是王某每年1月31日前支付租金12万元。

  第一租户：诉求确认租赁合同有效

    2007年3月19日，第一租户吴某得知这套别墅即将被拍卖抵债时，一纸诉状将旧房主汪女士告到思明区法院，请求法院确认租赁合同有效。

    几天后，陈小姐以460万元竞买到别墅，成为新房主。

    吴某告的虽是旧房主，要求确认跟旧房主的租赁合同有效，但根据买卖不破租赁的民法规定，只要吴某跟旧房主之间的租赁合同有效，新房主陈小姐就得继续将房子租赁给吴某，而且吴某已经将全部租金付给了旧房主，就不需要再给陈小姐租金。也就是说，陈小姐虽斥巨资购得别墅，在之后的13年租期内房子却跟她没什么关系。

    新买主：恶意串通签订的租赁合同无效

    2007年7月，新房主陈小姐也提起诉讼，要求确认汪女士与吴某的租赁合同无效。

    一个诉求有效，一个诉求无效，思明区法院把两案合并审理。开庭时，旧房主汪女士和转租户王某都没有出庭。

    新房主陈小姐说，拍卖前她虽然知道有租赁合同存在，但当时并没有看到190万元的收据。而且，旧房主没有出庭，收据真实性无法确认，吴某是否确实一次性交付190万租金的约定也无法确认。

    陈小姐的代理律师说，民法规定租赁合同的最长期限是20年，这份租赁期限却长达19年，这是很少见的，而且还约定一次性支付190万的租金，这就更不符合常理了。

    另据调查，2001年4月到2002年4月之间，汪女士就以别墅向银行抵押贷款，后来解押。新房主陈小姐认为，汪女士在明知自己背负沉重债务的情况下，还和吴某签订了这份特殊的租赁合同，两人存在恶意串通签订假合同，欺骗第三人的嫌疑。

说 法

买卖不破租赁

    是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。它的要件是：a须有房屋租赁合同；b须房屋已交付承租人使用；c须房屋被买卖。它的效力是，承租人所享有的房屋用益权，不因买卖关系而改变。买受人取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。（厦门晚报 徐林武 廖桂金 晓晨）