住宅面积的“瘦肉”在哪里

一套设计合理的100平方米住宅，有可能比一套设计不当、120平方米的住宅要有价值

    一谈到买住宅，我们都会问，现在一平方米多少钱？怎么涨得这么快？几年前才三到五千块钱一平方米，现在居然有的叫到了两万块钱以上一平方米。到底平方米单价代表的是什么，我们用平方米单价来买卖住宅，我又买到什么样价值的房子？平方米单价及平方米数啧，是体现了一套住房的价格，还是体现了它的价值？

    面积是住房买卖交易的公约数，是衡量的标准。一平方米一万块人民币，100平方米的房子就是100万，非常容易衡量。但是在进入交易买卖时，我们会问“实用面
积”和“公摊面积”的比例多少。因为买卖的面积是用建筑面积来计算，建筑面积包括实用面积及公摊面积。建筑面积的算法是由外墙到外墙，包括室内的墙柱等结构占用面积。建筑面积，扣除公摊面积，再扣除室内不能使用的内外墙及柱子面积，真正可以使用的面积，就要大大的小于我们买到的面积，也就是实际的平方米单价要比所有的市场交易平方米单价高出许多。这也就是今天我们要谈的住宅面积到底应该怎么算的。我们买到收每一平方米的价值在哪里，什么是体现每一平方米的价值所在。

    我们都有上菜市场买猪肉的经验。主妇们到猪肉摊上挑猪肉，一定会问多少钱一斤，然后会挑来挑去，挑瘦肉多的肥肉少的，肉多骨头少的，要不然就要每斤多付些钱买到质量好一些的肉。家庭主妇非常精明，她们有能力，有经验挑选她们钱所能买到最好的肉。因为她们知道，瘦肉在哪里。同样的，住宅面积的“瘦肉”在哪里？“肥肉”在哪里？除了我们常用的建筑面积、实用面积、公摊面积，我们应该必须要懂得什么是“有效面积”，也就是充分了解住宅面积的“品质”是什么。

    面积是由两边距离互乘出来。它代表了一个方块、矩形、圆形、三角形、多边形等的形状面积，面积大小不代表使用功能价值的高低，而是用恰当的尺寸去组织成有效率的活动面积及空间。住宅是以人的居住、生活、休闲、室内活动为主的功能区。所有尺寸的决定，必须要满足居住人在室内活动的基本要求。如厨房必须要能最有效率的提供适当的面积摆放炉头、冰箱、洗菜池、工作台面、储藏，以及人在厨房里的活动周转的面积等。人是立体的，所以必须要有适当的高度，才能成为适当的空间。空间必须要有光线、所以必须要有恰当的采光通风。当满足了横向及竖向的功能空间要求，这才是“有效面积”，才是有基本品质的功能面积。

    面积的效率及效果就是面积的质量，有质量的面积才是有价值的面积。反之面积再大也不是有价值的面积。1.5mx l 0m=15m2，的厨房与3mx5m=15时的厨房，在面积上是一样，但在使用的价值是不一样。因为一个是狭长，一个是方正的。如果再加上吊顶高度，开门，开窗，以及柱、框、管道的凸出，一个相同巧平方米的厨房，会产生完全不同的使用价值。

    一个合理适用的功能面积，形成的合理适用的功能空间，配合合理的动线，才能充分达到平方米首积的效率及效果，才能真正在长久使用上有最好的价值。反之任何影响功能使用、动线、活动操作的空间，都会在平方米价值上有所折扣。有些面积没有足够的高度，采光不好，虽有足够的面积满足功能的需要，但却不能舒适，形成长久的压抑。更有些面积虽大，但形状特异的三角形、多角形等空间除了不好使用，更是直接影响到人的长期反应。不但没有正面价值，更形成负面影响。在这样的标准下一套设计合理的100平方米住宅才有可能比一套设计不当120平方米的住宅要有价值。

  ，在这平方米价钱的交易市场里，我们要懂得如何去选“瘦肉”、“精肉”，如何去确定有效率、有效果的面积。住宅平方米单价通常是因地区、地点、环境、景观等外在因素而有所高低不同，但在确定地点及环境条件后，住宅的平面布局的合理性，各个功能区，客厅、餐厅、卧室、洛室、厨房等的尺寸面积，开门、门窗、家具摆放的效率、效果的合理J陛决定了平方米单价的“价值”，就像我们懂得如何去选“瘦肉”、“精肉”，而不只是知道在价格上打转。（厦门晚报 黄咸铮）