厦门:“4.8”土地拍卖“也无风雨也无晴”

本网评论员：凌虚

    春暖花开之际，业内期待已久的厦门“4.8”土地拍卖昨天落槌，这是继今年新春厦门9幅地块集体流拍之后的第二场土地拍卖会。最终，拍卖的10幅地块以6幅成功出让，4幅流拍而尘埃落地。这次土地拍卖共出让地块总建筑面积659970平方米，总成交价格32.017亿元。10幅地6幅出让成功，让厦门土地市场尘封的局面开始改观，可以说，拍卖会一洗前阵阴霾，厦门土地市场渐显“春暖花开”之迹象。
　
    “4.8”土地拍卖，可谓喜忧参半，套用一句宋词：“也无风雨也无晴”。相比08开春第一场土地拍卖的全部流拍、冷清收场，本次拍卖会的业绩虽说强差人意，但这场以“商住用地8幅、岛内优质地块、中小地块为主、起始价较理性”诸多新亮点的土地拍卖让人并不轻松。四块流拍，三块以底价成交，另外三块虽经几个回合竞价，也不激烈，楼面价也不高，结果也应了那句宋词。

    “4.8”土地拍卖，传递出以下几个信号：

    其一，意味着厦门土地市场回归理性，未来房价仍有较大的下调空间。地还是那个地，但价已不是那个价了。从去年“9.8”五缘湾拍出每平方17500多元的天价短短几个月内，厦门岛内地价遭遇腰斩，甚至比腰折还要惨，只剩下1/3的身段了。君不见，位于思明区育青路与阳台山路交叉口南侧的2008G01地块，楼面价仅7975元/平方米。这也是昨天出让成功的6块地中最贵的，而且还是老城区黄金地段的地。与去年厦门地王国贸地块相邻的2008G06地块，楼面地价仅5363元/平方米，几个月的功夫，地价相差1万多元。这种结果也让人感觉厦门房价不再是一块坚冰，下跌的期望值大增。因为地价是房价的主要组成部分，在房价构成中，地价一般占20％-40％，昨天厦门土地市场上地价的大幅度松动，让人们对房价松动的预期开始变得有些乐观。地价被腰斩，意味着成本的降低，一般来说，土地市场趋于理性，成交价格趋于合理，大大节省了房产开发成本。那么，未来房价是否有下调空间则不言而喻！

    其二，意味着厦门楼市未来预期良好，外地房企加快进军厦门步伐。厦门这座城市本身所独有的资源优势，加上两岸三通利好消息的迫近，届时势必吸引台湾人来厦置业，迎来楼市热浪。笔者在上月评论中曾写到过两岸三通将给厦门楼市带来三大利好，本次土地拍卖也印证了这一点。在当前全国房地产市场尚未明朗的情况下，仍有外地房企积极准备入厦，活跃在昨日土地出让市场的福建紫金房产与宝嘉房产便是如此。对此，有业界人士分析，这主要是基于外地房企对厦门未来市场的良好预期。福建紫金房产公司代表邱先生说，他对厦门楼市的远景看好，当前正是拿地的好时机，也是进入厦门楼市的绝佳时段！土地是房地产的核心及基本要素。如果一家房地产企业没有土地，也就意味着它要退出这个市场。此时抢滩厦门，是否恰逢其时，还有待市场检验。

    其三：国有开发商拿地趋于理性。昨天的土地出让，大型国有开发商参与竞拍的并不多，只有特房、联发等几家国有企业加入地块的争夺，更多的则是民企和一些不太知名的房地产开发企业，这与过去国有企业尤其是上市企业疯狂抢地形成鲜明对比。此次土地出让不同往昔，较为理性的市场局势下，开发商的拿地策略也趋之理性，更偏好于区域条件较为成熟的地块，可尽快缩短开发周期，及早投入运作；也可减弱销售压力，资金回笼快，促进缓解企业资金压力。这种情况说明：国有开发商也理性了。窃以为，首先国家今年宏观调控政策，对国有房产商的影响还是非常大，制约着国有房地产开发企业继续疯狂拿地；其次，依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，2007年上半年，不少国有房地产企业从股市融集到大量的资金，然后到土地市场圈地，圈地后再融资，再圈地---就是这样一种恶性循环，各地土地的价格被越推越高。现如今，IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金才能维持正常运作。也促使他们回归理性。

　  其四，房价下跌期望值上升，观望情绪进一步蔓延。过去，房地产是“有理由要涨，没有理由涨、制造理由也要涨。”土地成了房价飙升的“帮凶”。本次土地拍卖大都以底价或者底价附近成交，可能使目前的楼市观望情绪加深。岛内老市区昨天出让的几块地，楼面地价大都在7000元/平方米以下，这都是熟地，周围配套都很完善，这与去年”9.8”拍出的五缘湾等几块配套尚不完善的生地相比，那是相当的便宜。因此，人们对厦门房价下跌的期望值也大大提高了。从昨日所拍出地块的楼面来看，眼前似乎开发商捡到便宜，但如果未来市场仍然清淡，底价买来的地反而成为负担。笔者更担忧的是，去年以天价拿地的国有房企，怎么消化囫囵吞枣吃下的那场疯狂的“盛宴”。

(XMHOUSE 评论员 程凌虚)